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松江商业地产受限人气"不足" 调整网点规划
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2005年6月24日15:0 每日经济新闻 |
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“我们周围已聚集了三大shoppingmall，目前竞争非常激烈。”昨日，松江开元广场销售部陈经理向《每日经济新闻》透露，从2003年3月正式招商到现在，开元广场尚有50%的铺面待字闺中。
同样位于松江的珠江新城二期商铺也是门庭冷落，昨日《每日经济新闻》从网上备案登记信息中发现，珠江新城二期商铺自2004年9月开盘以来，近9个月的时间仅售出了36套，而其合同累计撤销次数却高达30次。
“眼下在松江，以上例子为数不少。”一位业内人士指出。
种种迹象表明，松江一些商业地产的销售开始遭遇寒流。
“目前上海一些郊区商业地产的发展速度已超过了人口迁移速度，从而导致了商业设施规模与周边地区购买力的不协调。这一问题在松江新城表现得尤为突出。”上海郊区商业地产发展的生猛势头，让一些专家备感忧虑。
随着上海‘一城九镇’规划建设进一步深入，上海目前商铺开发投资郊区化趋势日益明显。
据统计，去年第三季度，上海中心区域商铺供应量占总供应量的78％，但内环以内商铺供应量调整至42％，内环线以外则上升至58％。
就去年第四季度的情况看，嘉定、南汇、金山、青浦、松江五大郊区的供应量占了总供应量的37.39％。
规划占地面积36平方公里的松江新城，一直是这几年上海郊区房地产开发的热点，仅去年以来，松江新城新增的土地供应就达20幅，土地的集中出让导致大量房源同时上市。
与此同时，住宅的开发热潮直接带动了松江商业地产的开发。据上海一商业地产专业咨询机构对松江城区主要商业街市、设施布局状况的调查发现：未来几年，松江新增商业建筑面积将达119万平方米。
目前，松江除了近期推出的泰晤士小镇外，松江安信天地坊、明笛
HAPPYMALL、方舟休闲商业广场等大型商业项目都已经基本完成，而总建筑面积近30万平方米的开元广场、号称目前中国最大shoppingmall的松江新城SOGO大型客运中心亦将在今年完工。目前松江新城内已经开发和明确规划的项目所含的商业用房总面积已经达到50万平方米左右，松江新城的人均商铺率达到每人1.7平方米。
“调查结果显示，目前松江商业地产存在着一些弊端。”上海这家商业地产专业咨询机构高级咨询师分析，一方面大型商业设施建设密度过大，在松江新城南区、中区不到15平方公里的范围内，聚集了松江新城SOGO大型客运中心、开元商业广场及松江商业广场三大shoppingmall，且业态都属于综合类百货，今后竞争必将非常惨烈；另一方面，一些商业街定位不当，商业销售、商铺销售的目标客户群不清晰，而大学城商业街在一定程度上忽视了服务对象的实际消费能力。
“其实，松江商业地产面临的最大的问题是人口导入速度明显落后于商业设施的建设速度。目前在松江已交付的商业用房中，出租率普遍偏低。”该人士强调，“人气不足使松江商业陷入过饱和的陷阱，成为制约松江商业地产发展的一个瓶颈。”
昨日，上海市商业网点管理办公室主任浦祖健坦言：“目前，我们对于商业网点建设只有一个规划性的意见，在经济利益驱使下，可能会出现局部区域商业设施过于集中的现象。”
基于此，上海在行置业投资有限公司首席顾问姜新国告诫投资者：“商铺投资者应放眼于区域经济、收入水平、居住区规划、导入人口质量等发展趋势，着眼于商铺拥有的商圈、购买力的质量和数量、商铺本身的品质，以及业态设置、商业管理、商铺的商业价值维持等，多方面进行市场考察。”
不过，即将于今年出台的《城市商业网点规划条例》将会使情况得到改观，“《城市商业网点规划条例》出台以后，各省市将会出台相应实施细则，政府对商业设施布局及建设的调控能力将进一步加强，这有利于商业地产的健康发展。”浦祖健强调。
苏州商业地产上海揽客
为期4天的上海商业房地产展示交易会上，来自苏州的商业地产项目达五个之多，在前来参展的外地项目中独占鳌头。其中，苏州时美休闲广场打出红底白字的巨幅招牌———“首付2成，30%无息借款”，引得投资者纷纷上前询问；打着“苏州第一写字楼”旗号的新发展国际广场，也在现场大赚眼球。
对于苏州商业地产项目此次表现“如此热情”，上海在行置业投资有限公司首席顾问姜新国一针见血地指出：“主要在于其当地资本不足。”
“近两年来，苏州的商业地产项目开发速度比较快，仅靠当地市场之力难以消化，所以，他们希望借此交易会吸引上海的投资者和投资机构。”作为交易会的主办方，上海市商展办副总经理郭亮昨日表示。
郭亮表示，出现在交易会现场的华联、联华、季诺、屈臣氏、真锅等连锁企业代表，对于苏州的商业地产项目很有诱惑。“除了寻找投资者以外，他们的另一个重要使命就是吸纳这类大型企业进驻。”业内人士亦认为，这些企业聚集人气的能力比较强，他们的进驻对一个商业地产项目的未来走势至关重要。
记者在苏州某商业街项目展区看到，当易初莲花工作人员透露了公司正在苏州选址开店的消息后，该商业街工作人员当即表示，只要能够入驻他们的项目，优惠条件一切好谈。
种种迹象表明，部分苏州项目卖力吆喝的背后，还有资金紧张的因素在其中。苏州嘉利置业有限公司行销企划部工作人员告诉记者，他们这次推出的华东电器城项目早在1998年就已建成，之前一直由公司自己经营，只租不售，而现在，“公司的其他项目急需资金支持，所以把一半商铺拿出来卖。”
据一位熟悉苏州商业地产市场的人士介绍，2004年下半年以来，上海投资者在苏州投资商铺的趋势渐渐出现，一个重要原因是苏州居民的消费能力被看好，这直接关系到商铺的经营前景和投资者的租金回报。据长三角统计快报显示，2004年苏州人均GDP在长三角16个城市里排名第一，达人民币57992元。
姜新国表示，在上海，比较有价值的商铺已经很难买到，一些新建大型商业地产项目多在外环线一带，对于投资者来说意义不大。从投资的角度看，苏州商业地产的“剩余价值”可以挖掘。
但一名资深投资者指出，去年以来苏州商业地产项目开发量逐渐增大，对其价值“可能会有一定的稀释”。
沪郊商业地产扎堆展会
“抢进松江新城商业‘原始股’，做定财富大赢家。”在2005上海商业房地产展示交易会暨新建大型商业项目招商会上，坐落在松江新城的西班牙假日广场打出了诱人的广告。
“距轻轨9号线大学城站仅100米，松江大学城里面有12万名师生，其中不少可以成为潜在的客户群。”广场销售人员称，“我们现在的售价是1.25万元/平方米，相对于市区来说价格相当低。”
另一个郊区商业地产———罗店新镇商铺也在展会上露面。但工作人员介绍，这些商铺只租不售。
作为上海“一城九镇”之一，经过两年多的建设，具有浓郁北欧风格的罗店新镇已初具雏形，整个城镇将有3万人进驻。
“在本次展会上，郊区商铺占有不小的比例。”上海市商业网点办公室主任浦祖健指出。
与此形成鲜明对比的是，上海中心城区此次只有唯一一个商铺项目———百米香榭参加展销，该商铺面积为15000平方米，在南京路附近。
“上海郊区商业地产项目开发正越来越热。”上海市商业展览办公室有关负责人介绍。
但浦祖健同时指出，由于投资者普遍存在“买熟不买生”的心理，对这种类型的商铺还缺乏认识，因而销售不尽人意。
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