上海二手房指数报告(2009年9月份)  
 
9月指数
8月指数
变化幅度
2459
2442
+0.69%

上升惯性延续 后劲略显不足
    2009年9月,上海二手房价格指数为2459点,较8月上升17点,环比涨幅0.69%。
    今年3-7月上海二手房指数自涨幅均保持在高位,月平均涨幅超过1%,直至八九月快速上升的格局才稍显缓和走势。上海二手房指数办公室认为,9月指数环比和涨幅虽呈现“双涨”格局,这是上升惯性延续,但后劲稍显不足。其中,市中心豪宅成交回落成为指数走缓的主要原因,同时由于价格过快跳升,市场上的观望苗头有所显现。

涨幅明显回落
    据统计,全市18个区县中的13个区平均涨幅为1.38%,其中不少板块涨幅明显回落。
    市中心区仍保持上涨格局,但涨幅明显回落,9月平均涨幅为1.16%,较8月回落0.16个百分点。涨幅回落最大的区域为静安区,9月涨幅仅0.64%,作为豪宅集中区,有效需求消耗较快,后续需求跟不上,导致成交回落、价格滞涨。同类区域如卢湾区,9月涨幅0.89%,大部分购买力被吸引到南外滩板块和新天地板块新上市的一手豪宅中,同品质二手房随即滞涨。为迎世博,黄浦区不少地段正在进行整修,提高了区域房屋品质和地段价值,因此涨幅加大,9月上涨1.56%。长宁区的北新泾、古北等多个板块在新近出台的大虹桥规划利好的带动下,指数强劲攀升,9月上涨幅度达1.48%。
    中心城区中,涨幅回升的为普陀和虹口区,为1.19%和1.67%;而涨幅回落的为杨浦和闸北区,分别为1.46%和1.37%。闵行区涨幅列各区首位,为1.99%。
    非中心城区波幅趋平,如宝山区9月涨幅为1.31%,松江区涨幅为0.95%。

规划刺激走势
    据统计,全市70个控制点中的59个控制点板块均出现上涨,涨幅超过2%的板块有8个,低于1%的板块有11个,板块表现分化。另外11个控制点波动较小,拉低了总体涨幅。
    涨幅超过2%的8个板块平均涨幅为2.19%。其中,四个传统中心自住板块控江、大宁、曲阳和天山涨幅分别为2.16%、2.24%、2.14%和2.28%;三林和上南作为世博热点板块,受关注度依然不减,涨幅分别为2.06%和2.07%;闵行区的航华板块,9月涨幅全市最高,达2.57%。这是一个一直被相对低估的区域,受益于此次大虹桥规划和轨道建设,近期开始发力上涨。
    涨幅低于1%的11个板块平均涨幅为0.74%,主要集中在市中心板块。如淮海路、南京西路、静安寺以及徐家汇等,此类板块在售房源数下降较快,价格上涨导致需求被动减少,因此涨幅回落。
    上海市二手房指数办公室认为,近期土地成交火爆,且楼板价高企,给房价带来一定幅度的支撑和心理示范作用,如普陀的曹杨板块和松江的泗泾板块二手房出现放量上攻迹象。从8月份开始,二手房指数涨幅快速回落,直至“金九”涨幅依然较小,显示出大量购买力已经在前期陆续释放,受房价高位运行影响,尚未释放的购买力犹豫不决、缓步进场,既减缓了价格上涨幅度,也影响了后市跟进的可能性。值得关注的是,十五个大型居住社区建设的启动,以推进保障性住房建设为重点,未来可能将缓解市场价格长期高位运行的压力。

上海二手房指数办公室2009.9

责任编辑:池胜余 张琦

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