上海二手房指数报告(2009年11月份)  
 
11月指数
10月指数
变化幅度
2489
2471
+0.72%

欲搭乘“末班车” 井喷效应重现
    2009年11月,上海二手房价格指数为2489点,较10月上升18点,环比涨幅0.72%。
    相比前三个月的指数涨幅连续下滑,11月涨幅回升,上升0.24百分点。上海二手房指数办公室认为,临近年底,买卖双方对税费优惠政策到期是否延续有担忧,且预期趋紧,为赶上“优惠末班车”,纷纷选择入市,由此引发二手房井喷效应重现。

    “末班车”推行情
    由于“优惠末班车”的推动,在这波井喷行情中,二手房价格出现全面上涨。其中,非中心城区涨幅明显,市中心区走势相对温和,中环线外成交比例上升。上海二手房指数办公室认为,多数普通购房者购买力低,购房区域逐步从中心转移到外围区域。同时,高端物业量价齐升,投资者在获取高收益后加快脱手,由于境外资金流入以及较强的通胀预期,接盘者积极入市,此类购房者受当前政策影响较小。
    据统计,全市18个区县中13个区平均涨幅为0.72%,这些行政区中部分板块涨幅明显,略有回落的仅闵行区的板块。涨幅超过1%的板块有18个,较10月略有增加,平均涨幅为1.22%;涨幅低于1%的板块有39个,平均涨幅为0.52%;与10月持平的板块有两个。
    市中心区整体呈现平稳格局。数据显示,5个市中心区11月平均涨幅为0.56%,较10月上升0.07%。徐汇、长宁、黄浦涨幅较高,分别为0.74%、0.65%和0.67%。
    非中心城区受到自住购房者的追捧。宝山涨幅全市最高,为1.35%。区域内涨幅最高的为通河板块,涨1.86%,由于板块内新房供应量减少且价格高企,购房者纷纷转向二手市场,从而带动价格上涨。随着轨道交通7号线12月试运营临近,包括罗店、顾村、上大和大华等板块成为收益面。大华板块目前新盘售价相比年初涨幅达70%左右,而二手次新房最高价格已经上摸到2万元/平方米以上。
    嘉定区作为房地产开发的新兴区域,以全新规划的姿态,吸引了一批品牌开发商如保利、绿地、盘古、嘉宝和华润置地等入驻,新房短期涨幅超过25%,未来轨道交通11号线通车后,也将会拉动二手房成为一个新热点。属远郊的奉贤、金山等区新房单价已逼近万元,也预示了二手房新的行情。

利好效应频现
    数据显示,11月初,上海迪士尼项目一经确认,直接受益的板块如川沙镇的房价短期内大涨近40%,二手房成交价格也快速攀升。各种利好因素,加上大规模投资开发,对目前市场起到一个推动作用,迪士尼项目相邻区域重现房价的“崇明效应”。
    另一个值得关注的热点就是“大虹桥”效应,受益范围广,长宁、闵行、普陀以及青浦等,均受到该利好的推动。如长宁区北新泾板块涨幅明显,作为“大虹桥”发展的核心区域,房价明显上涨,半年涨幅超过40%。
同时,在长江隧桥开通的利好刺激下,崇明房屋成交量价齐升,二手房的普遍价格在8000元/平方米以上,房龄较短的已突破万元。
    上海二手房指数办公室认为,利好效应频现,还包括轨交7号线试运营临近等,11月呈现新一波的上涨行情,改变了之前“金九银十”的成色不足。买卖双方积极入市,购房者中还包括部分恐慌性入市者,也有避险资金为了预防通胀而入市者,在众多政策尚未明朗的情况下,购房者需评测自身的承受能力,理性选择所需的物业。

 

上海二手房指数办公室2009.11

责任编辑:池胜余 张琦

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