上海二手房指数报告(2010年4月份)  
 
4月指数
3月指数
变化幅度
2578
2561
+0.69%

新政逆转行情 呈现前升后降
    2010年4月,上海二手房价格指数为2578点,较3月上升17点,环比上涨0.69%,涨幅低于上月,回落0.12个百分点。
    调控新政甫出,楼市格局逆转。上海二手房指数办公室认为,4月二手房走出“分段式行情”。4月上半月延续3月下半月量价齐升的行情;4月15日、17日,随着新“国四条”、“国十条”的接连出台,尤其是房贷政策的收紧,强力抑制投机和投资性购房,同时置换型买家受制于房贷压力,观望情绪渐出,4月下半月二手房交易连续降温。同时,一手房市场出现的降价征兆也使得二手房业主心态走低,导致投资客陆续放盘,部分区域出现3%-5%的降价。

新兴中心城区回落
    经统计,9个传统市区房价平均上涨0.88%,超过全市平均涨幅。其中市中心5个区平均上涨0.97%。3月中旬后突起的一波市场行情,加速了传统市区刚性需求爆发,并从低端物业传导致高端物业,4月上半月甚至还有投资需求继续进场,拉升了整个市中心行情。4月下半月政策连续出台后,由于市中心中高端物业集中区和传统自住区的二手房源供应稀缺,政策效应相对滞后,成交价格受新政影响并不大,加上一些高端物业买家本身资金实力强劲,以及持房业主对市中心的保值优势充满信心,没出现大量委托抛盘现象,价格平稳甚至上扬。其中,涨幅最大的为黄浦区,4月环比上涨1.48%;其次为卢湾和杨浦区,均上涨0.94%。
    新兴中心城区在3月下半月大幅攀升后,4月涨幅回落明显,平均上涨0.3%,涨幅比上月缩小0.83个百分点。新政出台后,投资客比较集中的外围区域开始出现试探性的价格松动。其中,下降幅度最大的是嘉定区,4月下跌0.05个百分点。主要原因在于嘉定新城区一手楼盘率先推出优惠措施,使得不少客源流入一手房市场,二手房源成交量价齐跌。同类区域还有松江区和青浦区靠近传统市区部分,4月分别下跌0.31%和0.06%。
    非中心城区4月平均上涨0.01%。其中奉贤南桥新城上涨0.38%,奉城下跌0.37%。

降价集中外郊环外
    经统计,4月全市68个控制点板块仍然以上涨居多,上涨板块多达55个,下跌的11个,还有两个持平。
4月上涨板块平均涨幅达0.97%,其中超过1%的板块有22个。世博会越发临近,浦东三林和上南六里板块的房子成为“抢手货”,两个板块4月分别上涨3.35%和2.5%;另外,内环区域凭借自身地段优势和保值价值暂时未受到新政影响,4月南京西路上涨1.74%,中山公园上涨1.87%。
    下跌板块平均跌幅为0.61%,多集中在外郊环外,包括部分外环以外区域。其中松江泗泾和青浦新城区域,挂牌量比上月同期增加1-2成,部分业主愿意接受议价,两板块4月分别下跌0.53%和1%。此外,由于九亭板块的物业近6成为投资客,受到收紧政策影响明显,二手房甚至出现10%左右的议价空间,更有部分客户因贷款问题选择退房。
    上海二手房指数办公室认为,从4月二手房成交情况来看,各区域价格整体呈现内外环分化,其中政策出台日成为行情逆转的分水岭,尤其是首付比重的提高令买方进入观望期。由于4月下旬买卖双方尚在“消化”政策,虽然价格未出现整体性下跌,但之前业主频频“跳价”行为几乎绝迹,部分投资客开始主动降价,短期内观望将加剧降价蔓延。

 

上海二手房指数办公室2010.4

责任编辑:陶婷 池胜余

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