上海二手房指数报告(2010年6月份)  
 
6月指数
5月指数
变化幅度
2565
2582
-0.68%

传导效应凸显 外环外房领跌
    2010年6月,上海二手房价格指数为2565点,较上月下跌17点,环比下跌0.68%。这是上海二手房价格指数自2009年3月以来历经15个月上升后的首次回落。
    本轮调控政策出台以来,在新增挂牌量不断递增与销售量持续下降的交叉作用下,市场无法继续支撑价格高位盘整,尤其是短线投资客大量抛盘和主动让价,致使逾8成区域的房价出现不同程度下降。
    上海二手房指数办公室认为,从这波成交量萎缩到房价的最终下降,时间并不长,而空间的传导路径为“外环外—中外环—内环”。房价下跌的传导效应凸显,外环外房价跌幅相当于内环的三倍多。

“倒挂”拉动降价预期
    经统计,6月9个传统市区房价平均下跌0.4%。其中市中心5个区三跌两涨,黄浦、长宁均下跌0.52%,徐汇下跌0.28%,卢湾、静安略涨0.12%和0.11%。在本轮调控中,市中心房源总体表现出微弱的抗跌性,在三环区域中下跌最少。
    新兴中心城区6月平均下跌1.11%,跌幅环比上月扩大0.95个百分点。原因在于一二手房价格倒挂后加大了二手房下跌预期。部分区域如宝山大华、松江九亭等,新建项目采取低开或促销,二手房失去价格支撑,宝山和松江靠近市区区域分别下跌1.54%和1.15%。投资客较多的嘉定靠近市区区域,尽管规划超前,但交通、配套仍需时日,不少急于资金周转的投资客低价抛售,使部分房源降幅达到15%。
    非新兴中心城区6月平均下跌1.42%,跌幅环比上月扩大0.4个百分点。其中奉贤南桥新城下跌0.64%,奉城下跌2.2%。从跌势来看,在本轮调控中外环以外房价率先调整且跌幅最大。

八成板块价格普跌
    经统计,6月全市68个控制点板块下跌板块为55个,上涨板块为13个,近八成板块价格出现下跌。
    下跌板块平均下跌0.98%。在长宁古北、普陀长寿等投资客扎堆的板块,价格下跌明显,如长寿路板块下跌3.1%。后市政策的不确定性给资金实力相对薄弱的投资客造成心理压力,这两个区域6月涌现一批“特价急售”房,部分房源甚至降幅达到15%-20%。
    而受信贷紧缩影响,部分购买能力较强的置换型买家以全额支付的方式交易,令议价空间扩大。此类买家集中的板块以配套成熟、房价适中的闵行地铁沿线和徐汇植物园为主,这两个板块6月环比下跌3.1%和1.67%。宝山四泾、青浦徐泾分别下跌1.84%和1.61%。
    上涨板块平均上涨0.62%,多集中在内、中环区域,如静安寺上涨0.57%,成交房源以学区房、老工房和高品质房源为主。在自住社区集中的杨浦控江、虹口四平等板块同样在本轮调控中房价波动较小,6月仍然上涨0.41%、0.37%。

指数拐点已经确立
    上海二手房指数办公室认为,新政满两个月后,买卖双方观望情绪愈发浓厚,且价格走势差距拉大,下行通道确立。在上一轮的2008年调控作用下,上海二手房指数在历经22个月上涨后,于当年4月首次出现下跌,为0.46%;随后连续下跌7个月后反弹,一路高涨至今年5月连续15个月才转向。从当前的市场氛围和决策层调控的强硬之势来看,成交量持续萎缩成必然,房价反弹难以预测。

 

上海二手房指数办公室2010.6

责任编辑:陶婷 陈臻

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