上海二手房指数报告(2011年7月份)  
 
7月指数
6月指数
变化幅度
2598
2597
+0.03%

步入深度博弈 房价开始走平
    2011年7月,上海二手房指数为2598点,较上月上升1点,环比上涨0.03%,涨幅相比上月缩小0.06个百分点。如此微弱的涨幅可视为走平。
    上海二手房指数办公室认为,随着一手房促销带动需求,二手房市场挤出效应渐显。同时,紧缩政策也使得二手房市场面临压力越来越大。7月7日年内第三次加息;7月12日国务院常务会议明确提出,坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,除进一步巩固和加强原有调控政策外,要求在房价上涨过快的二三线城市也采取必要的限购措施;7月22日中央政治局会议强调要坚持不懈搞好房地产市场调控;7月26日,新“沪4条”叫停外地户籍“补税购房”。这一切使得楼市调控预期再次升温,房价走势扑朔迷离。

市中心率先跌价
   经统计,4个市中心区及浦东陆家嘴7月平均下跌0.01%;8个传统市区7月平均下跌0.03%。
    4个市中心区首现下跌,其中,长宁下跌0.01%,徐汇下跌0.02%,新黄浦下跌0.05%,静安下跌0.07%。究其原因,一方面,不少贷款申请卡壳,置换客有心无力。7月再次加息,贷款也更收紧,市中心部分改善型业主苦于没人接盘,同时也无法向银行申请到足额贷款。于是部分房源出现一定议价空间,但仅停留在1%-2%,惜售心态仍较明显。另一方面,一手高档楼盘交易冷热不均,市中心二手房也出现疲态。对刚需购房者和改善型家庭来说,大半年的楼市调控不仅没有令房价下跌,反而导致购房成本越来越高,出手的冲动越来越低。他们的心态与业主相去甚远,甚至希望有20%-30%的议价空间。买卖双方博弈再度加剧,后市依然不明。
    新兴中心城区7月上涨0.05%,涨幅和上月持平。随着置换需求比例持续升高,在市中心无法寻找到合适房源后,对外围大户型房源的关注度开始走高。如浦东张江板块上涨0.72%,嘉定城区板块上涨0.86%。因轨交2号线辐射,又有张江大量高科技企业支撑,浦东川沙板块上涨1.04%。
    非新兴中心城区平均上涨0.06%,涨幅相比上月缩小0.04个百分点,却呈现两极分化,“限价房”的实施在改变房价预期。其中,涨势较好的奉贤南桥板块上涨0.94%,金山新城板块上涨0.90%,浦东临港新城板块上涨0.54%。跌幅较大的有金山枫泾板块、奉贤海湾板块,7月分别下跌0.68%和0.44%;金山亭林板块下跌0.26%;崇明因地段偏远,7月下跌0.11%。

外围板块多下跌
    经统计,7月全市128个控制点中,上涨61个,下跌63个,持平4个。持平板块大幅减少,上涨和下跌板块数量基本相同。外环板块“以价换量”特征比较明显。
    下跌板块7月平均下跌0.26%,跌幅比上月扩大0.02个百分点。其中,嘉定丰庄板块和安亭板块分别下跌0.84%和0.60%,青浦赵巷板块和重固板块均下跌0.53%。下跌板块主要聚集在外围区域,由于外围新盘集中上市,在政策重压下价格低开,而区域内同质二手房挂牌价格保持高位,出现了价格倒挂。在外围的一二手房供应都较充足的前提下,部分二手房失去价格支撑,议价空间拉大,房价出现下跌。
   持平板块有长宁中山公园、徐汇长桥、闵行航华、松江莘闵板块。主要聚集在轨交沿线和自住比例较高的板块。
    7月上涨板块平均上涨0.33%,涨幅比上月扩大0.14个百分点。这些板块主要受到学区房和小户型的带动。市区级知名中小学周边的二手房,为楼市注入了动力,这些地区优质教育资源集中,一直处于供不应求的状态。且供应主力仍是小户型、低总价的刚需房源,成交价格坚挺,去化速度较快。比如普陀武宁板块上涨0.88%,真如板块上涨0.49%。
    随着限购城市增加等调控加码临近,一手房存销比的扩大,购房者对价格下行预期增强,出手更为慎重,二手房市场开始面临更严峻的市场考验。上海二手房指数办公室认为,不受限购和限贷的刚性需求和改善型需求已在前几个月陆续释放;而在CPI持续走高的背景下,业主更坚定地认为房产是抗通胀的主要产品,对持有房源惜售且价格不动摇。这导致买卖双方又开始陷入持续观望和深度博弈之中。7月下旬,上海出台“沪4条”,从严实施限购政策的同时,进一步限制了开发商的“涨价权”,更加剧了楼市成交量的萎缩。
    二手房指数办公室认为,4月至今,上海二手房指数一直在临界点上徘徊,呈现出阶段性特征,到7月终现平局。这种平缓走势或将持续,拉锯或考验各方耐力,今后,涨或跌的局面都有可能发生,但幅度不会大。(上海二手房指数办公室)

关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。 上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。

 

上海二手房指数办公室2011.7

责任编辑:陈臻

(非合作媒体未经授权不得转载)