上海二手房指数报告(2011年8月份)  
 
8月指数
7月指数
变化幅度
2599
2598
+0.05%

自住需求未减 外围整体下跌
    2011年8月,上海二手房指数为2599点,环比上涨0.05%,涨幅相比上月扩大0.02个百分点。尽管指数相比上月微弱上翘,但依然在涨停临界点上徘徊。
    8月,随着新“沪4条”进入全面实施阶段,二手房市场出现了持续微幅激动。表现在,市中心区域涨跌互现,有不少板块和区域止跌反弹,价格坚挺。上海二手房指数办公室认为,8月作为传统市场淡季,加上今年政策收紧信号不断,市场处于浓重的观望气氛中。8月16日,公开市场一年央行票据利率水平意外上升近9个基点,加息预期再起;8月23日上海银监会发出商业地产信贷风险提示并出台措施,明确叫停个人消费信贷用于购买商业用房,并同时要求商用房竣工验收后,才能对买房人发放商业贷款;8月26日央行下发通知将推行存款准备金率新政,预计冻结9000亿元资金。其中,商业房限贷或许对住宅房价走势产生一定影响。这些负面信号都使得淡季市场沿着弱势轨迹运行,也初步折射出中央高层决策稳定房价重点在于中低价位、中小户型商品房。

新兴城区独涨
   经统计,新兴中心城区8月上涨0.19%,涨幅相比上月扩大0.14个百分点,成为唯一上涨城区,拉动指数弱势上行。一方面,新“沪4条”补丁政策直接打压了外地人置业需求;另一方面,改善型业主应无法购房置换而大大减少出售原房。因此,这类客群较为集中的区域近期二手房交投都不旺盛,如嘉定和青浦分别下跌0.01%和0.03%。但也有部分区域因聚集一批老工房,凭借低总价、现买即住、可公积金贷款的优势,成为置换客源的首选,如宝山近市区部分8月上涨0.18%。
    4个市中心区及浦东陆家嘴8月平均下跌0.03%,跌幅相比上月扩大0.02个百分点;8个传统市区月均下跌0.04%,跌幅相比上月扩大0.01个百分点。4个市中心区涨跌互现。其中,新黄浦下跌0.07%,长宁下跌0.09%。静安和徐汇止跌回涨,分别上涨0.18%和0.02%。8月,受未来获利空间将缩小的预期影响,市中心高端豪宅业主心态出现松动。单价在5万元以上的二手豪宅,议价幅度普遍达10%以上;而外籍购房者和内地被限购者却因新“沪4条”被迫“转买为租”,部分资金充裕的投资客将兴趣转向不受限购影响的公寓式酒店房,这使得部分二手高档房源有价无市。但静安寺、徐汇这类自住率较高的市中心区域,房价依然居高不下,且受到在售新房10万元以上报价的影响,房价略有上涨。8月浦东陆家嘴等板块部分二手豪宅业主可接受的议价空间甚至高达15%,业主希望尽快出手所持物业抽身离市,或转投其他市场。8月,浦东陆家嘴板块下跌0.18%。
    非新兴中心城区首现下跌,8月下跌0.07%。其中,崇明下跌0.01%,金山下跌0.15%,这是因为地段较偏,本地置换和刚需客选择向交通快捷的其他郊区分流。近期,上海市保障部门透露将于今年下半年在浦东临港新城启动100万平方米的“双限”商品房,并将其纳入保障房体系,给该地区房价带来下行压力,8月浦东临港新城板块下跌0.59%。

板块涨多于跌
    经统计,8月全市128个控制点中,上涨72个,下跌52个,持平4个。
   下跌板块8月平均下跌0.31%,跌幅比上月扩大0.05个百分点。其中,金山亭林板块下跌0.80%,嘉定南翔板块下跌0.59%,青浦赵巷板块下跌0.43%,浦东航头板块下跌0.40%。下跌板块多数仍集中在外围区域。“补税购房”叫停使外地潜在购房者严重流失,而7月出现的一二手房倒挂现象仍在蔓延,议价空间继续被拉大。比如,今年房源积压严重的嘉定城区8月又推300多套新房,进一步加剧房价下行压力,因此,此前报价还很强硬的部分二手房业主给出了5%到8%的议价空间。
   8月持平板块有长宁中山公园、徐汇长桥、普陀甘泉宜川、徐汇田林四个自住型板块。
   8月上涨板块平均上涨0.31%,涨幅比上月缩小0.02个百分点。上涨板块分布较为分散,但也能归结出一些特点:第一,自住率低、前期投资客集中并且发展前景良好的板块。这些板块内投资客普遍心态良好,看涨后市。如浦东外高桥和三林板块8月分别上涨0.91%和0.75%;第二,低总价、小面积并拥有成熟社区的板块。这些地区的二手房凭借其低总价和地段优势占据降价新盘的死角,如宝山罗店和大华板块8月涨幅分别达到0.90%和0.70%,长宁天山板块上涨0.69%;第三,教育资源丰富的学区房板块。凭借临近交大和华东师大闵行校区的优势,闵行颛桥板块8月上涨0.86%。
   8月上旬,上海新建商品房交易跌入“冰点”,下旬开发商陆续推盘,对市场进行试探,预演“金九银十”,这也对二手房市场造成一定冲击。上海二手房指数办公室认为,政策收紧造成的购房成本增加和限购令的再升级,以及一二手房价倒挂现象的出现,使二手房价格调整压力不断积聚,部分二手高端和外围楼盘开始有所松动。但从稀落的交易情况来看,当前的价格松动仍未到达购房者的主流预期。如果一手房继续实行让利促销,滞后反应的二手房降价才会从个案变成普遍现象,从而逐步扩大降价幅度。(二手房指数办公室)

关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。 上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。

 

上海二手房指数办公室2011.8

责任编辑:陈臻

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