上海二手房指数报告(2011年9月份)  
 
9月指数
8月指数
变化幅度
2600
2599
+0.03%

连续三月停涨 降价压力骤增
    2011年9月,上海二手房指数为2600点,较上月上升1点,环比上涨0.03%,涨幅相比上月缩小0.02个百分点。上海二手房价格已连续三个月出现停涨,随着停涨态势延续,下降压力骤然增大。
    上海二手房指数办公室认为,传统“金九”行情失色,依然量跌不止,但价格尚未现拐点。成交低迷主要是受限购、限贷影响,纯投资性需求基本被遏制。在政策严控下,不少刚性自住需求陷入深度观望之中。9月,多家大型商业银行房贷业务收紧。不少银行规定首套房首付五成、利率上浮10%,有的甚至暂停个人房贷业务。9月14日国务院总理温家宝再次表态坚持货币政策不会放松;9月19日召开的国务院常务会议则研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作。这些都显示出政府高层抑制房价的决心。

量价弱势铸成“铜九”
   经统计,市区全部8个区总体下跌0.01%,跌幅相比上月缩小0.03个百分点;4个市中心区及浦东陆家嘴9月总体上涨0.02%。具体来说,4个市中心区两跌两涨,挂牌量出现小幅下滑。其中,长宁下跌0.16%,静安下跌0.69%,而徐汇上涨0.61%,黄浦上涨0.25%。9月的市中心区二手房交易,学区房占很大比例,徐汇长桥、黄浦打浦桥等学区集中的板块,学区房成交比重高达30%至40%,且上家基本不接受议价,房价上调也不在少数。学区房一枝独秀,但成交弱势仍是市场主流特征。
   新兴中心城区9月上涨0.04%,涨幅相比上月缩小0.15个百分点。由于新兴中心城区在指数权重占比较大,其微弱上扬致使9月二手房指数没有下降。
   在新兴中心城区新盘供应量较大的板块中,一二手房价格倒挂的“滞后”现象随着时间推移正在被打破,面对一手房优惠销售,二手房业主心态出现动摇,出手挂牌逐渐增多,价格也开始出现松动,个案议价空间达3%至5%。在不多的下跌板块中,有的跌幅也不小,如嘉定城区和丰庄板块分别下跌0.65%和1.10%,宝山共富和通河板块分别下跌1.63%和1.83%。
   非新兴中心城区9月下跌0.36%,跌幅扩大0.29个百分点。地处远郊的金山和崇明县分别下跌0.33%和1.02%,究其原因是需求不大,尽管中心城区核心区域人口向郊区、中心城区外围区域迁移,但远郊不多并倾向于选择一手房。不过也会出现阶段性不同行情,如同样地处远郊的奉贤区,人口导入加上本地人口逾百万,超过金山、崇明,9月逆市上涨0.39%,这是因为区域内海湾、奉城板块多个新盘打出大范围降价旗号吸引外来人士,带动了二手房交投。如奉贤海湾板块毗邻海滩,有新盘以超过6%的折扣热销,板块前景看好,带动了二手房需求。9月,奉贤海湾板块涨幅达1.54%。

板块下跌超过上涨
   经统计,9月全市128个控制点中,下跌66个,上涨61个,持平1个。这表明虽然目前供给大于需求,但买方市场还未出现,震荡分化乃基本特征。
   下跌板块9月平均下跌0.86%,跌幅比上月扩大0.55个百分点,跌幅超过1%的板块达29个,外环板块仍陷僵局。这是由于限购政策挤走了不少购房者,房贷成本提高又使得部分购房者暂缓买房。很多中介机构反映,9月二手房源复看率普遍下降,除部分“绝对刚需”外,其余购房者名为看房,实则打探行情。于是,小部分业主放低姿态,5%议价幅度已成“默认规则”,局部地区急售房源甚至出现15%的“跳水价”。9月,青浦重固和赵巷板块分别下跌1.56%和2.59%,松江新城板块由于买卖双方存在3%到4%的心理差价,致使交投转淡,9月下跌1.42%。
   上涨板块9月平均上涨1.00%,涨幅比上月扩大0.69个百分点。100平方米左右的两房受到青睐,特别是中外环一些规划好、配套成熟的大型居住区成交活跃,其中“连环单”置换购房者较多。但是“连环单”置业对首套房出售与二套房购置的时间节点配合要求高,出售房资金不到位则不成,购房还存在增加物业税的可能。因此改善性需求也不足以支撑整个市场交易量。宝山上大和罗店板块分别上涨2.06%和2.00%,闵行春申板块上涨1.46%。
   浦东因就业机会多、居住成本低,吸引众多来自安徽、江苏、河南等外来从业人员,成为沪上人口第一大区,交易量居首。9月,浦东北蔡和周浦板块分别上涨2.17%和1.33%。
   上海二手房指数办公室认为,虽然调控政策步步从紧,但房价依然在高位徘徊,松动也是呈现局部性的。第一,一手房市场以价换量,但二手房市场有滞后性;第二,二手房试探性挂牌量明显增加,但业主降价意愿不强。部分投资资金外流至未限购城市,而外地来沪置业者因新“沪4条”被挤出市场,本地有条件购房者观望居多,这一切使得9月延续成交低迷,铸成“铜九”,如出现“铁十”也将是意料之中的。
   从去年9月29日出台“国5条”新政至今整整一年了,上海二手房价格出现了持续停涨,但调控依然从严,并且影响着购房者的预期,一手房以价换量的市场趋向日渐明朗,或将推动二手房价格下调节奏加快,四季度房价走势引人瞩目。(上海二手房指数办公室)

关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。 上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。

 

上海二手房指数办公室2011.9

责任编辑:陈臻

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