上海二手房指数报告(2011年10月份)  
 
10月指数
9月指数
变化幅度
2597
2600
-0.12%

13月来首跌 拐点尚未确立
    2011年10月,上海二手房指数为2597点,较上月下降3点,环比下跌0.12%。这是二手房指数自去年9月以来首次下跌。
    在指数系统监测的所有板块中,54%下跌,41%走平,仅5%上涨。上海二手房指数办公室认为,二手房指数13个月来的首次下降,在于之前3个月是连续停涨,市场趋势使然。“铁十”在意料之中,尽管新增挂牌量上升并居于历史高位,但成交量异常惨淡,同比高峰期仅三成,楼市明显供大于求,价格调整的预期持续强烈。值得注意的是,尽管指数下降,但楼市仍处于深度调整过渡期,下降通道尚未形成,拐点尚未确立。

新兴城区首次跌
   经统计,新兴中心城区10月首现下跌,下跌0.18%。多个外围新盘出现大幅优惠,一手房的领跌,使二手房降价压力骤然大增。在降价新盘周围,个别二手房业主开始调低挂牌价5%-10%。对比“跳水”的几个一手楼盘20%-40%的降价幅度,一二手房价格倒挂明显。而且,二手房的购买者普遍期望能够议价10%-20%,和挂牌价格有所差距。成交房源中真正低于以往市场均价的还是少数。松江、嘉定、闵行三个区近市区部分分别下跌0.29%、0.28%和0.17%。
   市区全部8个区总体下跌0.06%,跌幅比上月扩大0.05个百分点。4个市中心区及浦东陆家嘴10月总体下跌0.03%,其中,黄浦下跌0.10%,徐汇下跌0.09%,长宁持平,静安上涨0.04%。市中心区之所以跌幅微弱,是因为限购清场,高端物业买家越来越少,这降低了业主挂牌的积极性,由于高端业主资金充裕,有实力长期持有。而市区购房者部分被分流:如外郊环新增供应量中,中高价位商品房增多,其大幅优惠导致很大一部分购房者转投一手房市场;“十一”房展会海外房产适时而至,转移了部分被抑制的投资需求。传统市区中,普陀下跌0.12%,虹口下跌0.10%,杨浦下跌0.09%。
   市区部分位于中环的尾盘和在售新盘,受外围新盘降价影响,10月开始优惠促销,导致周边部分业主调整心态,降价出手,如普陀长寿路板块下跌0.37%,虹口临平路板块下跌0.10%。
   非新兴中心城区10月下跌0.11%,跌幅缩小0.25个百分点。金山下跌0.11%,奉贤下跌0.08%,崇明下跌0.04%。这些地区一手房优惠幅度持续扩大,导致二手房行情向下,且远郊客源本就不足,故降价成交被业主所接受。

上涨板块仅占5%
   经统计,10月全市128个板块中,下跌69个,持平52个,上涨7个。持平板块数大大增加,上涨板块仅占5%。持平板块增多显示,市场正处于激烈的博弈中,大部分上家不愿意言跌,也不急于成交,令二手房市场处于成交空白。
   下跌板块10月平均下跌0.24%,跌幅比上月缩小0.62个百分点。究其原因,第一,外围乃至市区周边新盘的大幅降价,使二手房价格出现倒挂,新房降价传导至二手房市场,降价压力加剧;第二,限购、房产税试点等政策效应加大,新沪4条“查漏补缺”,六成银行上调了首套房贷利率,同时还上调二套房贷利率,幅度最高达20%。这使得潜在购房者无论是购房资格还是购买能力均受到明显遏制,导致10月异常低迷的成交量。松江莘闵板块下跌0.50%,闵行航华和七宝板块分别下跌0.45%和0.41%,青浦重固板块下跌0.33%。
   而个别板块温州客商急需回笼资金而抛盘,致使板块内个别低于市场价10%的特价房源增多,持有同质房源的业主不得已而调价,如浦东洋泾板块下跌0.39%,黄浦滨江板块下跌0.35%,松江大学城板块下跌0.27%。温州客商抛盘属极个别现象,二手房小业主的心态也是千差万别,跟风抛盘的也是少数,普跌尚未出现。多数房源下调挂牌价被称为“假摔”,即从目前市场看,低于市场均价成交的房源仍占少数,多数房源抬高挂牌价之后再浮动价格,这属于在市场均价范围内的波动。
   10月持平板块多分布在内中环和郊外环,持平板块数量大增。虽然连续三个月价格滞涨,使得买卖双方对楼市的整体预期有所改变,但其深度“拉锯战”仍未停止。
   上涨板块10月平均上涨0.28%,涨幅比上月缩小0.72个百分点。上涨板块屈指可数,且涨幅微弱。上涨板块集中在市中心区抗跌性强的黄金地段,挂牌多为房型佳、闹中取静的稀缺老工房,而这些房源往往是以前市场中十分少见的,故价格微弱上涨也能成交。如安远路控制点和西藏南路控制点分别上涨0.52%和0.31%。
   上海二手房指数办公室认为,10月价格指数波动在接近临界点下方,是来自于市场持续3个月停涨,进而向下调整的压力。一方面,10月中旬起楼市突然出现数个一手楼盘价格急降三至四成的降价潮,给二手房买卖双方带来价格调整的心理预期极大;另一方面,来自于中央政府坚持调控不放松的声音。10月21-22日,国务院总理温家宝在广西南宁考察时强调,要进一步巩固房地产市场调控成果。10月29日,国务院常务会议强调,要坚定不移搞好房地产调控,进一步巩固调控成果,促进房价合理调整。

   调控已进入关键的时间节点,政策放松无望,一手房“退房潮”也不会动摇中央政府部署。二手房议价空间扩大,仍没有改变成交低迷,这意味着价格的继续适度调整,或是激活消费者购房热情的最有力方式。(上海二手房指数办公室)

关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。 上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

 

上海二手房指数办公室2011.10

责任编辑:陈臻

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