上海二手房指数报告(2011年11月份)  
 
11月指数
10月指数
变化幅度
2592
2597
-0.20%

指数跌回4月 降价风潮未现
    2011年11月,上海二手房指数为2592点,较上月下降5点,环比下跌0.20%,跌幅比上月扩大0.08个百分点。指数跌回接近4月2591点的水平。
    在指数系统监测的所有板块中,75%下跌,22%走平但近乎无成交,只有3%的微弱比例上涨。上海二手房指数办公室认为,在一手二手房价格不再是坚冰一隅。房愈演愈烈的“以价换量”推动下,表现为业主纷纷将早前较高的挂牌价调低,但买卖双方博弈仍存在,少数资金充裕的业主继续坚守挂牌价或转投租赁市场以观后市,相当部分业主则主动让价以促进成交。
    二手房指数在走平三个月后,下降也已持续至第二个月,但调控政策依然。温家宝总理11月6日明确表示,中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也促使房地产业健康有序发展;11月27日,李克强副总理在接受凤凰卫视独家采访时明确表示,政府的宏观调控,明年还会继续实行目前的抑制房价过快上涨的政策,同时在保障性住房的品质、公平分配上加强监管;11月30日,央行近三年来首次宣布下调存款准备金率,并不能理解为房地产政策“放宽”的信号。

郊区跌幅超过市区
   经统计,占监测总数近半板块的新兴城区11月下跌0.22%,跌幅比上月扩大0.04个百分点,跌幅超过全市平均水平。在新盘降价集中的郊区,一二手房价格依然倒挂,二手房乏人问津,能成交的只能是相当于市场行情价的房源,成交量依然低迷。究其原因:第一,买卖双方对未来楼市预期的错位仍普遍存在。比如嘉定南翔等板块出现一手楼盘跳水后,业主却表现出较强的惜售心态,普遍接受的议价空间仍只有5%左右,而真正成交的二手房降价幅度大多在5%-10%;第二,嘉定、松江等区近市区部分新盘促销范围广,力度大,“以价换量”见效,而同质二手房挂牌相比一手房差价甚至高出3000元/平方米,故二手房鲜有成交,购房者向新房市场分流现象十分明显。青浦、嘉定、松江三区近市区部分11月分别下跌0.39%、0.30%和0.21%。
   市区全部8个区总体下跌0.15%,跌幅相比上月扩大0.09个百分点。4个市中心区及浦东陆家嘴11月微跌0.06%,跌幅较大的徐汇下跌0.20%,静安和长宁均下跌0.10%。市中心部分区域跌幅较大,是因为郊区新盘大幅打折频现,11月亦有加码之势,导致置换型业主外移、“以小换大”比例增多,这类房源多为40-50平方米的老工房,由于需要兑现以同时购置新房,业主让价较为主动。不过,市中心由于限购等原因,成交量极低,且大部分地区挂牌无松动迹象,议价空间在5%左右。
   传统市区中,虹口下跌最为显著,达到0.37%。由于近期虹口、闸北两区经适房分配即将进入最后签约环节,部分资金不足的买家被迫急降10%-15%抛售自住小户型,以求筹得购买经适房的款项。
   非新兴中心城区11月下跌0.28%,跌幅相比上月扩大0.17个百分点。奉贤下跌0.44%,崇明下跌0.31%,金山下跌0.20%。本地购房者向一手房分流明显,致使奉贤南桥板块跌幅达到0.51%,成为11月跌幅最大的两个板块之一。

下跌板块大幅增加
   经统计,11月全市128个板块中,下跌96个,持平28个,上涨4个,下跌板块比上月大幅增加27个。而为数不多的成交房源,基本为业主让价类型,或因置换、或因急需资金等而给出10%的议价空间以求出售。
   下跌板块11月平均下跌0.27%,跌幅比上月扩大0.03个百分点。不少板块向深度下跌。第一,传统市区置换型业主降价抛盘意愿加大。如普陀区近期老工房挂牌量增加了10%左右。11月,虹口北外滩下跌0.51%,下跌幅度最大。普陀真如和杨浦控江路板块均下跌0.47%。第二,零星有投资客和小业主挂牌。投资客抛盘是因为其看跌后市,避免在未来可能出现的降价潮中陷于被动。如宝山顾村板块,投资客挂牌占到近三成,11月下跌0.26%。时至年关,部分小业主为筹措资金,也选择低价抛盘。
   11月持平板块分布较分散,且成交量稀少,有长宁新华路和中山公园、普陀武宁、闸北彭浦等抗跌性强的成熟板块。
   在仅占3%的上涨板块中,11月平均上涨0.09%,但涨幅比上月大大缩小0.19个百分点。11月,静安曹家渡板块上涨0.09%,徐汇上海体育馆板块上涨0.06%;浦东陆家嘴板块挂牌价则居高不下,11月上涨0.08%。有些是教育资源丰富的市中心板块,能够逆市上扬。
   上海二手房指数办公室认为,相比一手房大刀阔斧的降价和成交量提升,二手房价格松动很含蓄,成交量仍显颓势。业主的“坚守”是交易的最大阻碍,有些看似大幅降价的房源,也多是将前期高挂的牌价恢复到市场价或略低于市场价,且短期内仍不能与一手房降价水平相抗衡。
   二手房市场转向买方市场或已开始,但并不表明房价已步入下行通道,博弈仍在继续。一些新盘下旬悄然取消了优惠,多是取得促销业绩的开发商开始放慢步伐。而二手房市场中不愿言跌的业主和看跌后市的购房者也纷纷转入租赁市场。

   在从严调控、一手房降价蔓延等因素影响下,二手房压力与日俱增,但二手业主不存在年末资金压力,且基于其无法像开发商一样集体行动的特性,降价只是个体行为,短期难成规模,价格拐点的构筑仍需要更多利空因素的刺激。(上海二手房指数办公室)

关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。 上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

 

上海二手房指数办公室2011.11

责任编辑:陈臻

(非合作媒体未经授权不得转载)