上海二手房指数报告(2011年12月份)  
 
12月指数
11月指数
变化幅度
2586
2592
-0.22%

深度调整加速 跌回3月水平
    2011年12月,上海二手房指数为2586点,较上月下降6点,环比下跌0.22%,跌幅比上月扩大0.02个百分点。与3月指数持平。这是指数自10月以来的连续第三个月下降,且跌幅持续扩大。
    在指数系统监测的所有板块中,80%下跌,18%走平,仅以2%微弱比例上涨。上海二手房指数办公室认为,在上海宣布2012年继续执行限购令后,二手房市场反应看似依然“慢一拍”,但已步入实质性降价阶段随着年底房产税试点扩大及加码的传闻,挂牌价下调和议价空间再次扩大,一二手房价格倒挂现象减缓,显示业主坚守的信心开始动摇。
    延续一年多的楼市调控,到了2011年底继续释放“不放松”的信号:2011年12月12日至14日召开的中央经济工作会议指出,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展;12月20日,上海市新闻办公室官方微博发布消息称,2012年上海将继续严格贯彻执行国家有关调控政策,继续加大房地产市场调控力度,继续执行住房限购政策,进一步巩固调控成果,促进房地产市场健康发展。

市区跌幅继续扩大
   经统计,市区全部8个区总体下跌0.22%,跌幅比2011年11月扩大0.07个百分点。4个市中心区及浦东陆家嘴12月下跌0.20%,跌幅比11月扩大0.14个百分点。长宁下跌0.23%,静安和徐汇均下跌0.21%,黄浦下跌0.17%。受到局域性新房价格支撑和好地段“保值”概念影响,中心城区二手房价格调整迟缓,大部分业主议价空间仍停留在4%-6%之间,低于全市10%的水平,只有少数用于置换的老工房、总价高的次新房降幅会稍大,这种价格行情造成成交量的稀少。
   市区跌幅扩大的主要原因有二:一是临近年底,连续走低的成交量行情遇到调控预期不见放松,动摇了原本坚持的市区投资客,部分业主降价抛售总价300万元-1000万元的中高端住宅;二是看中新房并已下定的置换型业主诚意出售老房,往往降价15%左右以促成交,如杨浦东外滩等板块出现此类成交,导致杨浦12月下跌0.25%。
   新兴城区2011年12月下跌0.23%,跌幅比上月扩大0.01个百分点。在此轮降幅中,新兴城区二手房受到外围新盘集体促销影响最大,平均议价空间已超过上月的10%,但也难以改变成交颓势。2011年12月,外围新盘降价打折幅度在7-8折,二手房业主纷纷降低姿态,将议价空间放大至15%左右。松江、嘉定、宝山近市区部分挂牌价下降的二手房吸引了众多购房者看房,促成了一定的成交量。2011年12月,松江、嘉定、宝山近市区部分分别下跌0.28%、0.25%和0.21%。
   非新兴中心城区2011年12月下跌0.18%,跌幅比11月缩小0.10个百分点。奉贤下跌0.31%,金山下跌0.20%,崇明下跌0.09%。尽管非新兴中心城区跌幅最小,但跌幅达到0.40%的板块有两个在该区域,即浦东曹路和奉贤海湾板块,均下跌0.40%。显示了非新兴中心城区板块价格差异较大。

下跌板块超过八成
   经统计,2011年12月全市128个板块中,下跌103个(比上月增加7个),持平23个,上涨2个。下跌板块数量占八成以上。
   下跌板块12月平均下跌0.27%,跌幅与上月持平。下跌板块数量增多且跌幅扩大,这是因为,政策预期导致市场恐慌使得投资客抛盘,不少高端住宅出现明显抛售迹象,有的议价空间甚至达到20%。2011年12月,黄浦人民广场、静安曹家渡和浦东世博滨江板块分别下跌0.42%、0.38%和0.33%。同时,在部分外围区域,急需套现的业主主动大幅降价,关注市场较久的客户迅速接盘,如青浦徐泾板块下跌0.35%。此外,近期新房供应量相对稳定且降价幅度大,各大中介纷纷转投新房市场,导致本就冷淡的二手房市场“雪上加霜”。
   2011年12月持平板块有闵行颛桥、金山亭林、崇明陈家镇和长兴岛等地段偏远且基本无成交量的板块。
   2011年12月上涨板块平均上涨只有0.02%,涨幅比上月缩小了三分之二以上,涨幅甚至可以忽略不计。仅有的两个上涨板块为闵行金虹桥和黄浦滨江板块,分别上涨0.02%和0.01%。板块内某些房型好、装修到位、可快速入住的房源露面,赢得购房者青睐。

   上海二手房指数办公室认为,作为调控异常严厉的2011年,上海二手房指数呈现分段式行情。其中,1-6月是上涨期,涨幅呈逐月缩小趋势。1月延续2010年末翘尾行情,但随着1月底和2月初迎来严格的调控政策和年内首次加息,走暖行情戛然而止,成交量大跳水。3-6月指数在波动中小幅上扬,4月初年内第二次加息,二手房市场在政策消化过程中开始出现观望情绪并逐渐转为博弈,演绎多方分化行情。7-12月是调整期,先平后降。其中7-9月指数连续三月基本走平,7月7日迎来年内第三次加息,7月24日新“沪4条”叫停“补税购房”,市场陷入深度博弈期。10-12月指数连续下降,降幅逐月扩大,楼市进入回调期,2011年二手房市场在惨淡交易中收尾。
   楼市“限”字令,使得投资型需求基本被清场,但也伤及了部分刚性和改善型需求。2011年房价上涨得到了一定抑制。2012年的政策已明确不会放松,随着新的一年价格走势进一步明朗,买方或将占据心理上的优势。如果跌势延续,出现同比下降的格局,那么事实上将宣告房地产市场拐点的来临。 (上海二手房指数办公室)

关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。 上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

 

上海二手房指数办公室2011.12

责任编辑:陈臻

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