上海二手房指数报告(2012年2月)  
 
2月指数
1月指数
变化幅度
2581
2583
-0.07%

    同比几近走平 板块波动再现
    2012年2月,上海二手房指数为2581点,较上月下降2点,环比下跌0.07%,跌幅比上月缩小0.05个百分点。2012年2月指数与去年同期相比,仅微弱上涨0.04%,同比近乎走平。在连续5个月下跌后,上海二手房指数跌回一年前。
    在指数系统检测的所有板块中,61%下跌,35%走平,4%上涨。上海二手房指数办公室认为,春节后二手房市场延续冷清,但从2月16日新普通住房标准宣布3月落地后推动了人气,加上一手房市场再现“以价换量”,二手房成交逐渐回升,改善型、刚需者陆续回探价格呈现跌幅缩小、板块波动扩大的态势,区域价格跌幅接近平均。
   影响2月市场走势的政策背景是:3月1日起,上海执行新的普通住房价格标准;央行宣布自2月24日起,今年以来存准率首次下调0.5个百分点;沪上部分银行主动回调首套房贷款利率,并缩短审批放款周期;2月28日晚上海市房管局紧急下发通知称,严格执行住房限售政策,回应之前“松绑”一说。

     区域跌幅趋向平均
    经统计,2月,市区全部8个区下跌0.07%,跌幅比上月缩小0.08个百分点。4个市中心区及浦东陆家嘴2月下跌0.06%,跌幅比上月缩小0.06个百分点。其中,静安下跌幅度最大,下跌0.11%,黄浦和徐汇次之,均下跌0.06%,长宁跌幅最小,微跌0.01%。随着楼市调控向深度延伸,市中心高端物业抛盘量明显增多,且以投资客抛售居多,议价空间也较大。但由于高端物业买卖不在新普通住房标准放宽、首套房贷松动等优惠政策“普照”范围内,只有满足好房、价格又有松动的基本条件,才会打动改善型实力买家出手。而总体来说,高端二手房源的降价动力依然不足。
    2月市区中低端市场成交房源多为婚房和置换需求,150万-200万元的次新房受关注度较高。普陀、虹口以及宝山市区部分等区域2月带看量明显增多。
    新兴城区2月下跌0.08%,跌幅比上月缩小0.02个百分点。2月中旬以后,新兴城区二手房带看量环比上升50%以上,带动成交率先复苏。成交集中于总价150万元以下的低端物业。购房者以自住和刚需为主,闵行、宝山、松江近市区部分价格分别下跌0.09%、0.03%和0.02%。不过,二手房略现与一手房不同的趋向,即一手房降价个案增多、降幅扩大,但二手房市场在部分卖房者坚守之下,降价趋缓,甚至出现个别板块提价。
    非新兴中心城区2月下跌0.07%,跌幅比上月缩小0.05个百分点。金山下跌0.09%,崇明和奉贤均下跌0.03%。

    先签约后过户增多
    经统计,2012年2月全市128个板块中,下跌78个,持平45个,上涨5个。
    下跌板块2月平均下跌0.13%,跌幅比上月缩小0.27个百分点。下跌板块增多,但跌幅均未超过0.20%。跌幅最大的板块为浦东外环和惠南板块,均下跌0.20%,这是因为这两个板块地段偏远,且无轨交等配套利好支撑,外来刚需进入势头减弱。其余板块分布较为分散,下跌也多为业主理性报价促进成交。虽然挂牌价松动不大,但受惠于新普通住房标准政策,业主将“到手价”改为“成交价”,变相跌价5%左右。老工房集中板块此类成交较多,如闸北新客站、徐汇龙华、普陀万里分别下跌0.19%、0.18%和0.17%。
    3月1日起执行新普通住房标准的消息一公布,内环和内外环区域纳入新普通房比例大增,成为受惠较多的区域,由此激起刚需客回探市场的激情,纳入新普通房后税费减少,也使得房价下跌趋缓,走平增多。由于消息公布离实施还尚有时日,导致看客多、成交少,成交放量不明显。据二手房指数办公室调查,此标准一出台,一些介于标准上下的二手房,开始变相调整价格,以新普通住房面目迎接刚需客,甚至部分交易转为“半吊子”,先签约,等到3月后再过户交易。
    持平板块多分布于中外环。第一,中外环大量面积小、总价低的老工房能够达到新普通住房标准,这类处于临界点标准的业主和购房者选择等待。如普陀桃浦、闵行梅陇、宝山上大等板块持平。第二,虽然部分刚需房源总价已经跌至购房者可接受的范围,但一手房供应、降价潮尚未全面启动,购房者仍在比较中观望。第三,资金雄厚的业主心态淡定,年后急需资金周转的业主减少,等得起的业主对卖房兴趣大减。

    上海二手房指数办公室认为,2月二手房成交量的回升并非表明刚需客户已经全面回归,大部分不受限购制约的刚需客仍然选择观望。在这种市场情绪下,一二手房价格倒挂再次转化为二手房“慢一拍”,一手房降价范围扩大,但二手房“拉锯”加大,甚至出现小部分价格反涨;2月指数同比走平,区域跌幅趋向平均,但板块波动重现。随着3月新版普通住房标准实施,去年下半年积压的购房需求开始释放,寻觅合适房源和入市时机。在上海二手房指数同比走平之后,如果连续第6个月下跌,那么价格拐点将宣告到来。
(上海二手房指数办公室)

关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。 上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

 

上海二手房指数办公室2012.2

责任编辑:陈臻

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