上海二手房指数报告(2012年3月)  
 
3月指数
2月指数
变化幅度
2577
2581
-0.13%

    同比环比均跌 价格波动加大
    2012年3月,上海二手房指数为2577点,较上月下降4点,环比下跌0.13%,跌幅比上月扩大0.06个百分点。较2011年3月下跌9点,这是指数连续6个月环比下跌后首次出现的同比下跌,跌幅为0.34%。
    在指数系统监测的所有板块中,58%下跌,30%走平,12%上涨。上海二手房指数办公室认为,购房者受益于普通住房新标准实施,积压的刚需在3月集中释放,成交量上扬属于“恢复性”增长,但市场呈现“小阳春”假象。购房者出手,部分上家议价空间趋小,小部分甚至逆势涨价,买卖双方博弈加剧。在楼市整体上“以价换量”作用下,交投暂别清淡,二手房价格指数继续下探。下跌板块虽然减少但跌幅扩大。由于成交量回升,导致部分业主心态转变,逾一成热门房源出现涨价,令区域内一二手房价格倒挂再现。3月呈现的二手房价格波动加大,令成交量再次回落成为可能。
   影响3月市场走势的政策背景是:3月1日起,上海执行新的普通住房标准;3月5日召开的全国“两会”上,国务院总理温家宝所作政府工作报告强调,要进一步巩固调控成果,促进房价合理回归;3月14日,温家宝在记者会上明确指出,房价还远远没有回到合理价位。由此,购房者降价预期再度增强。

    成交量恢复性增长
    经统计,3月,市区全部8个区下跌0.13%,跌幅比上月扩大0.06个百分点。4个市中心区及浦东陆家嘴3月下跌0.09%,跌幅比上月扩大0.03个百分点。其中,长宁下跌0.15%,徐汇下跌0.13%,黄浦下跌0.08%,仅静安上涨0.01%。3月市中心区带看量和挂牌量均环比上涨20%左右,交易量上升。成交案例中,结婚购房和外地首次购房客户占60%左右,小部分置换型买家入市也较为积极,有的甚至不用贷款。然而成交回升后,一些业主将议价空间从10%缩小至5%左右,甚至提价,加上3月14日温家宝总理“房价还远远没有回到合理价位”的表态,令原本有些活跃的购房者再度等待或观望。
    新兴城区3月下跌0.13%,跌幅比上月扩大0.05个百分点。严政下,外围投资型业主看低后市逐渐趋同,如嘉定等区的投资客抛盘降价幅度在15%以上。这使得外围一二手房价格倒挂有所消退。宝山等区域规定和父母共享住房的未婚子女不可再新购房,尽管该政策随后被叫停,但政策反复,阻扰了刚需购房者入市,3月,宝山近市区部分下跌0.17%。
    非新兴中心城区3月下跌0.15%,跌幅比上月扩大0.08个百分点。浦东远郊部分下跌0.30%,金山下跌0.15%。非新兴城区3月跌幅大于全市平均水平,是因为外来需求少,本地需求又受到政策抑制,令价格持续下跌。跌幅较大的板块有浦东曹路和浦东外环,分别下跌0.36%和0.29%。

    涨价板块超过一成
    据统计,2012年3月全市128个板块中,下跌75个,持平38个,上涨15个。
    下跌板块3月下跌0.25%,跌幅比上月扩大0.12个百分点。普通住房新标准实施、首套房贷优惠利率等,一手房的受惠度远高于二手房。回归的刚需购房多集中在降价幅度较大的外围新房,使得周边二手房不得不做出连续价格调整,如浦东外高桥板块下跌0.37%,青浦新城板块下跌0.30%。高端房聚集的区域也出现豪宅成交回升、价格下跌的迹象。3月,黄浦区人民广场板块下跌0.34%,南京东路板块和长宁中山公园板块均下跌0.32%。浦东下跌板块中:六里板块跌0.32%,世博滨江板块跌0.30%,上南板块跌0.21%,花木跌0.18%。
    持平板块分布较为分散。2月下半月突起成交小高峰后,部分业主产生了对市场已经回暖的误判,议价空间的缩小和涨价使得很多区域陷于僵持。
    上涨板块较3月多了10个,平均上涨0.15%。随着各个学区的划定,学区房买卖突起。这使得上涨板块中学区房板块占了很大比例。在一些传统学区房集中区,需求量较春节前上升了20%-30%。3月,徐汇长桥板块、普陀曹杨板块和静安南京西路板块分别上涨0.21%、0.20%和0.17%。同时,受惠于普通住房新标准实施,中低端二手房成交大热,这类房源也恰恰成为涨价“急先锋”。如嘉定安亭和松江泗泾板块,分别上涨0.11%和0.07%。目前上涨板块地域较为局限,对整个上海二手房市场影响不大,但与大市承压相背。

    上海二手房指数办公室认为,3月二手房价格指数是近几年来首次同比、环比同时下跌,但价格波动范围加大,逾一成物业逆势涨价,若蔓延开来或会重回僵持状态。3月二手房成交量回升,是部分刚需回归,可理解为市场阶段性上扬。但刚需支撑起的市场活跃行情带有极大的不确定性,这类购房者受政策、舆论影响大,敏感度高,一旦政策导向有风吹草动,他们就会重拾观望。“总理房价”的大讨论也将深度影响市场长期走势。
(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
     上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。 上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

 

上海二手房指数办公室2012.3

责任编辑:陈臻

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