上海二手房指数报告(2012年04月)  
 
4月指数
3月指数
变化幅度
2575
2577
-0.09%

    业主试探提价 成交回暖受阻
    2012年4月,上海二手房指数为2575点,较上月下降2点,环比下跌0.09%,跌幅比上月缩小0.04个百分点。较去年4月下降16点,同比下跌0.59%。这是上海二手房指数连续7个月环比下跌、连续2个月同比下跌。
    在指数系统监测的所有板块中,54%下跌,30%走平,16%上涨。上海二手房指数办公室认为,4月市场仍由刚需及改善置业群体支撑但力度减弱,尤其是刚需前期集中释放后,购买力难以持续。看房量上升使部分业主心态变化,议价空间缩小,提价板块小幅蔓延;业主提价和楼市调控不言放松,助推了买方观望情绪上升。同时,一手房价跌势趋稳,不少刚需客转向一手房市场,分流了购买力。由此可见,二手房成交回暖的势头受阻,表现为冲高回落,以价换量的阶段性回暖行情结束。
    4月16日,上海市长韩正明确表示,上海对房地产调控力度不减、政策不变,确保全年稳中有降目标的实现。楼市虽未见松绑,但微调已现,首套房贷利率8.5折浮出水面。

    下跌幅度全面收窄
    经统计,4月,市区全部8个区下跌0.10%,跌幅比上月缩小0.03个百分点,其中闸北下跌0.24%,杨浦下跌0.19%。
    4个市中心区及浦东陆家嘴4月下跌0.08%,跌幅小于市区平均水平。这是由于涨跌交互,但跌价区域跌幅均大于全市平均水平,其中黄浦、静安、长宁分别下跌0.17%、0.12%、0.11%,徐汇反而上涨0.10%。
    中高档房源的改善型增量需求和升级的刚性需求,对价格十分敏感。而一些业主将房源的议价空间从5%减至3%以内,部分房源甚至出现5%左右的提价。业主的提价举动影响了交易进度,使得原本稍有起色的市中心区再度转淡,改善型需求追求大户型、高品质物业,但由于缺少政策支持,相当部分改善客出手乏力。房贷优惠利率8.5折令首套房刚需受益,但积累刚需释放后,后劲不足影响了中高端市场的成交。
   新兴城区4月下跌0.07%,跌幅比上月缩小0.06个百分点,跌幅是全市所有区域最小的。成交仍集中在150万元左右的低总价房源,此类房源的客户认可度高,交易进度快,上月起实施的普通住房新标准减税效应在新兴城区表现尤为突出,而8.5折房贷优惠利率也激发了首套房购买热情。4月,松江、嘉定近市区部分分别下跌0.14%、0.12%,宝山、闵行近市区部分均下跌0.09%。这些区域内一手房以价换量,也推动了小业主调低挂牌价以促进二手房成交,其中以小户型售后工房为多。
    非新兴中心城区4月下跌0.09%,跌幅比上月缩小0.06个百分点。奉贤下跌0.11%,崇明、金山均下跌0.09%。尽管三区跌幅与平均水平相近或持平,但区域内金山新城下跌0.37%、金山枫泾板块下跌0.31%、崇明堡镇板块下跌0.27%,这几个板块地理位置偏远、买房客群存在局限性。

    价格博弈重现观望
    据统计,2012年4月全市128个板块中,下跌69个,持平38个,上涨21个。
    下跌板块4月下跌0.24%,跌幅仅比上月缩小0.01个百分点,表现出跌势依旧。下跌幅度较大的板块有黄浦滨江、长宁天山、虹口四川北路和浦东陆家嘴等板块,分别下跌0.39%、0.37%、0.36%和0.28%。下跌板块较多在传统市区,受到4月市区数个一手房降价换量的影响,二手房也继续降价求售。
    持平板块数量与上月相同,仍为38个。持平板块价格稳定原因有三:前期价格跌幅较大,短期无更大降价空间;板块独特性导致房源供应稀少、交投快速;大多位居内中环成熟居民社区,如浦东联洋、长宁新华路和虹口曲阳等板块。
    上涨板块4月上涨0.25%,涨幅较上月扩大0.10个百分点。浦东世博滨江板块上涨0.40%,但对岸的黄浦滨江板块下跌0.39%,成为全市价格震荡最大的概念区域之一。学区优质房源价格仍然稳中有升,如徐汇田林板块上涨0.41%,浦东三林板块上涨0.38%。尽管有业主挂牌涨价,但资源优势明显的房源,仍能在涨价后成交。不过,提高挂牌价的房源有相当部分是有价无市。

    上海二手房指数办公室认为,经历了3月积累需求集中释放、成交量阶段性上扬后,4月二手房市场冲高回落,观望气氛再次抬头。以价换量,并非市场出现真正意义上的回暖。随着业主试探提价,或坚持原房价,买卖博弈再现,市场或将陷入二次观望的局面。显然,限购、限贷政策不放松,刚需购房只能保持市场低量,改善购房若无法持续入市,楼市的成交回暖只会是短暂行情。 (上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。 上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

 

上海二手房指数办公室2012.4

责任编辑:陈臻

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