上海二手房指数报告(2012年05月)  
 
5月指数
4月指数
变化幅度
2575
2575
0.00%

    上涨板块增多 房价止跌收平
    2012年5月,上海二手房指数为2575点,与上月持平,在连续7个月下跌后指数止跌收平。
    在指数系统监测的所有板块中,52%下跌,25%走平,23%上涨。上海二手房指数办公室认为,从年初以来房价降幅逐渐收窄到5月房价胶着,距离3月呈现的成交回暖行情渐行渐远。5月涨价重新抬头,上涨板块相比3月翻番,由于激活刚需释放后,现有刚需不足以支撑止跌上涨的房价,改善性需求选择观望也因此而增加,未来成交量难有突破性增长。
    5月10日,上海市房管局重申限购从严、不允补缴社保买房,5月15日又重申“单身户籍人士不得购二套房”。5月18至20日,温家宝总理在湖北考察时强调“把稳增长放在更加重要的位置”,5月23日温家宝召开国务院常务会议时提出“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。
    稳增长和降房价目标,正在改变买卖双方的预期。一手房去库存降价对于二手房价的影响在减弱,二手房业主无资金压力而扛价,但购者乏力,观望回潮,买卖双方价格拉锯战将愈演愈烈。

    市区房价转跌为涨
    经统计,5月,市区全部8个传统区与浦东陆家嘴平均上涨0.01%。涨跌互现,虹口涨0.03%,徐汇和杨浦均涨0.02%,普陀跌0.07%,陆家嘴跌0.06%。市区二手房价呈总体上涨的走势,在于涨价区域挂牌量减少和业主强烈的惜售心理。原本就以市中心房抗跌强的概念抛房,前期房源不断去化后,本着自己理解的“利空出尽是利好”的想法,即政府提出“稳增长”放在“更加重要”位置改变了部分业主的预期,不急于一时降价抛售。业主议价空间从5%缩小到3%以内。5月传统市区二手房走出止跌微涨态势,部分板块甚至出现了较大幅度上涨,如闸北上涨0.08%,静安上涨0.07%。
    新兴城区5月下跌0.04%,跌幅比上月缩小0.03个百分点。其中,青浦近市区部分下跌0.07%,闵行和浦东近市区部分均下跌0.05%。5月新兴城区二手房受房源挂牌缩水影响,交易支撑减弱,但成交比例仍为全市最高。随着前两月积累刚需快速释放,消化了一批价格实惠的房源,如今挂牌房源多与买方心理价差过大,加上限购限贷阻力,成交周期拉长。议价空间普遍缩小至5%以下。比如次新房集中的闵行区,来客量和带看量下降了30%-40%,意向客稀少,一些本地客和外地客均转向观望。
    非新兴中心城区5月下跌0.06%,跌幅比上月缩小0.03个百分点,下跌幅度最大。其中,奉贤南桥和海湾板块分别下跌0.16%和0.12%,金山亭林和金山新城板块分别下跌0.15%和0.14%,皆成为5月跌幅较大区域。这些区域基本以本地需求为主但需求量有限,分流至一手房市场明显。如奉贤南桥二手房鲜有成交,本地需求集中于新开楼盘。

    议价缩小现象普遍
    经统计,2012年5月全市128个板块中,下跌66个,持平32个,上涨30个。
    下跌板块5月下跌0.11%,跌幅相比上月缩小0.13个百分点,明显收窄。中外环间板块下跌较为严重,其中闵行七宝和浦东三林板块均下跌0.16%,浦东外高桥、洋泾和嘉定江桥新城板块均下跌0.14%,闵行金虹桥、龙柏金汇和浦东康桥板块均下跌0.13%。由于板块内二手房源供应量大、周边一手楼盘集中以价换量,如5月宝山顾村“保利叶语”和上大“锦秋花园”等新盘供求两旺,让利幅度近期达10%左右,同区域内一二手房价格倒挂明显,二手房业主受压无奈降价。5月宝山顾村和上大板块分别下跌0.16%和0.13%。
    持平板块数量为30个,数量尽管相比上月减少8个,但市场僵持氛围在蔓延。受前两月成交持续回暖影响,业主纷纷上调价格,且态度强势,刚需购房者杀价预期无奈降低。
    上涨板块5月上涨0.16%,涨幅较上月缩小0.09个百分点,但上涨板块较上月增加9个,较3月翻番。其中黄浦豫园板块上涨0.35%,闸北大宁绿地板块上涨0.29%,静安江宁路板块上涨0.28%,杨浦中原板块上涨0.24%,长宁新华路板块上涨0.21%,徐汇田林板块上涨0.20%。稀缺地段、学区房、低总价成熟社区仍是市场交易热点,也是最快出现涨价的物业类别。由于优质房源紧缺,业主赢得议价话语权,导致价格上涨,尽管幅度并不大,但有蔓延之势。

    上海二手房指数办公室认为,议价空间缩小,甚至价格反弹,是未来二手房成交量不确定的最大因素。一二手房价格重现倒挂,首套刚需和改善型需求虽有释放但比例不高,限购成为楼市微调不可触动的底线,在房价僵持的格局下,有效购房者在减少,其结果是成交量再次萎缩。因此,楼市反复,使得“红五月”二手房市场不及3月回暖行情。中央调控持续严厉,在调控期内房价下行趋势依旧,房价尚未触底,反弹也只是短暂现象。 (上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。 上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

 

上海二手房指数办公室2012.5

责任编辑:陈臻

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