上海二手房指数报告(2012年06月)  
 
6月指数
5月指数
变化幅度
2579
2575
+0.16%

    涨价预期助推 连跌8月反弹
    2012年6月,上海二手房指数为2579点,较5月上涨4点,环比上涨0.16%,涨幅比5月扩大0.16个百分点。在连续8个月下跌走平后,6月二手房指数出现反弹。
    在指数系统监测的所有板块中,81%上涨,16%下跌,3%走平。6月上海二手房成交量创下17个月来新高,表现出与一手房市场同步特征。上海二手房指数办公室认为,6月二手房的价格反弹,量价反向打破。在降息等刺激下,刚需及首次置业者之后,改善型需求加大释放,成功接力支撑楼市。随着购房者预期房价回升增强,对二手房带看量和成交量影响愈来愈大,市场中恐慌性入市显现,二手房频频提价及跳价。但价格反弹幅度微弱,远小于之前降价幅度。二手房价格回暖前景尚不明朗,下跌趋势没有改变。
    6月楼市政策微妙。央行6月8日起降息0.25个百分点,公积金贷款利率随之下调,同时商贷优惠利率8.5折覆盖面扩大。沪上接连收紧限购政策:6月15日起非沪籍补缴个税或社保证明购房的一律不予过户;6月27日传言单身外地人士首套购房受限,第二天市房管局重申沪版限购政策不变。从全国范围来说,“稳增长”下各地政府政策微调;半个月内住建部两次喊话,重申坚持楼市调控,在放松信贷和货币政策之后,管理层对楼市变化显得敏感。这一切,令楼市供需双方再次博弈。
    

    市中心郊环外领涨
    经统计,6月,市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.14%,涨幅比5月扩大0.13个百分点;市中心4个区及浦东陆家嘴6月整体上涨0.18%,涨幅比上月扩大0.17个百分点。其中徐汇上涨0.26%,黄浦上涨0.21%,长宁上涨0.19%,浦东陆家嘴上涨0.17%;而静安成为包括市区8个区及浦东陆家嘴在内唯一下跌的行政区,跌幅0.09%。市区二手房连续10个月后首次出现较高涨幅,是受降息刺激,购房保值心理重生,改善型客户加快进入中高端市场,由此拉动量价同向;另一原因是6月新江湾城、外滩等板块一手高端楼盘供应和成交放量,在预期见涨影响下,带动周边二手房上涨。成交增幅居前的是黄浦、静安、杨浦。
    新兴城区6月整体上涨0.17%,涨幅比5月扩大0.21个百分点。其中,浦东、闵行、青浦近市区部分分别上涨0.21%、0.20%、0.18%。此次新兴城区是在连续下跌8个月后出现反弹,板块价值在挤出泡沫后得到市场肯定,总价250万至300万元的房源是成交主力。降息、首套房贷利率优惠以及年内再次降息的可能,催生首套购房主力群体看涨房价的情绪。尤其是嘉定、宝山等近市区的部分,出现新盘排队买房或者开盘当日销售过半的热销场景,让部分购房者产生恐慌心理,担心政策稍有松动房价会重新大幅上涨。此外,对于想要换房的购房者,面对降息带来的实惠也不愿再错失时机,并且偏向于选购新兴城区的次新房,以改善和提升居住环境。
    非新兴城区6月整体上涨0.18%,涨幅比5月扩大0.24个百分点。在连续10个月下跌后,非新兴城区止跌上涨,但震荡偏强,涨幅超过全市平均水平,走出了一波连续阴跌之后的较强反弹之势。如奉贤南桥上涨0.34%、金山亭林上涨0.31%、浦东临港新城上涨0.31%。浦东曹路下跌0.30%,金山朱泾下跌0.22%。其中奉贤南桥得益于土地市场回暖,住宅成交紧随其后。

    上涨板块超过八成
    经统计,2012年6月全市128个板块中,上涨板块103个,下跌板块21个,持平板块4个。
    上涨板块6月平均上涨0.25%,比上月扩0.09个百分点。今年1月无板块上涨,随着成交量回暖,板块上涨数量也随之上升,6月上涨板块骤增为103个,是5月的3.4倍。6月,靠近中外环的一些中高档住宅区集中板块涨势较大,浦东和闵行部分板块涨幅居前,如浦东联洋上涨0.38%、闵行春申上涨0.37%、浦东三林上涨0.35%、浦东花木上涨0.34%、闵行莘闵上涨0.33%。之所以出现价格普涨,与业主受政策影响从而改变对房价预期有关。由于3月以来二手房成交持续放量,部分业主对挂牌价有所调整,加上6月央行降息利好,于是业主缩小议价空间,甚至提价3%-5%,个别案例还出现跳价。不少购房者无奈选择接受提价,以免后市涨幅上升之忧。如闵行春申板块量价齐升,成交量较上月达到翻番水平。
    持平板块数量为4个,5月减少26个。持平板块仅为长宁天山、虹桥路,闸北彭浦和宝山罗店,板块内房源价格涨跌互抵。
    下跌板块21个,比5月减少45个。下跌板块6月平均下跌0.25%,跌幅相比5月扩大0.14个百分点。下跌板块集中于一些楼盘开发量较大的板块,如松江佘山下跌0.29%、嘉定南翔下跌0.25%。一些虽处顶级地段但成交量一直较少的板块价格也出现了下跌,如静安寺板块下跌0.24%、黄浦人民广场板块下跌0.23%。
    

    上海二手房指数办公室认为,在调控政策持续不放松和降息刺激下,积压的购房需求加快释放,二手房连续3个月成交放量,而价格在8个月的下跌持平后出现反弹。事实上,近两年来楼市几乎受制于中央从紧政策,但近期地方政府则在“稳增长”下救市。在这种政策引导下,开发商高价拿地再现,成交回暖提振卖家信心,而居民降价预期在减弱。尤其是,6月8日央行的降息和存贷款利率浮动空间的加大,是一个时间节点,3年来的首次降息表明政府在调控中对于刚需及改善客的支持,随着政策发酵,楼市逐渐走出观望。不过,二手房市场出现了“业主看涨、购房者恐慌”的矛盾心态。目前,住建部所进行的对楼市走势评估和政策储备成为关注焦点。需要说明的是,在不具备足够因素上涨的环境下,二手房市场的价格反弹不会持久,二次降价或不期而至。 (上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。 上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

 

上海二手房指数办公室2012.6

责任编辑:陈臻

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