上海二手房指数报告(2012年07月)  
 
7月指数
6月指数
变化幅度
2582
2579
+0.12%

    政府密集表态 反弹势头减弱
    2012年7月,上海二手房指数为2582点,较上月上涨3点,环比上涨0.12%,涨幅相比上月缩小0.04个百分点。这是继8个月下跌走平、上月二手房指数出现反弹后的连续反弹。
    在指数系统监测的所有板块中,77%上涨,14%下跌,9%走平。上海二手房指数办公室认为,尽管7月楼市仍处在价格反弹趋势中,但反弹力度减弱,且成交量从高点开始回落。市场表现特征为:一、持平板块增多,上涨板块减少,购房者追涨意愿不及6月;二、涨幅环比下降但出现区域平均化,权重最大的市区与新兴城区7月涨幅相同。三、在一手房销售拉动下,市区高档房及大户型销售向好,与之相反的是外围刚需盘挤压效应渐显。这种价格走势变化伴随成交量回落,主要来自于各地政策微调的影响:7月利率再次下调,购房成本降低,但政府“决不让房价反弹”的连续表态,让原本打算出手的部分消费者及稀少的投资客止步,二手房市场在“救市”及“恐涨”预期两种相悖心理下运行。于是,价格反弹难获买家认同,7月楼市又属传统淡季,整个二手房市场客源减少,成交周期拉长,成交量回落。
    7月,楼市政策密度为调控以来之最。7月中央政府5次表态绝不松动调控,多项调控政策被再度重申;7月,人民日报连发四文,提出“稳房价更是政治问题,不能功亏一篑”。7月25日上海市长韩正表示“确保实现全年新建住房价格稳中有降”;7月27日上海出台“新沪六条”,严格执行楼市调控政策;7月31日中共中央政治局会议强调“切实防止房价反弹”。国务院楼市调控督查组抵达上海。这一切表明,如果过量反弹,新一轮调控措施或将出台。
    
    涨幅水平趋于平均
    经统计,7月,市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.12%,涨幅比上月缩小0.02个百分点;市中心4个区及浦东陆家嘴7月整体上涨0.08%,涨幅比上月缩小0.10个百分点。市区中浦东陆家嘴、虹口、闸北、静安、徐汇,分别上涨0.29、0.25%、0.23%、0.17%、0.10%。7月市区二手房市场明显受到一手豪宅成交回升影响,业主对后市普遍乐观,或见机涨价、跳价,或捂盘转投租赁。而改善型房源主要分布在市区和新兴城区,这类房源尤其是大户型相对紧俏,一部分高端客重燃房产保值心理出手,甚至投资客也零星再现。这种局面使业主在7月纷纷上调挂牌价,最高幅度达5%,签约时临时跳价1%-3%现象也接连发生。另外一方面,涨价难以获得部分买家认同,部分客源从市区向其他区域分流,成为前期高成交量、后趋于下降的区域的补充客源。
    7月,新兴城区整体上涨0.12%,涨幅比上月缩小0.05个百分点。其中,浦东、闵行、嘉定近市区部分分别上涨0.21%、0.20%、0.13%。虽然市区价格涨幅打击了买家热情,致使部分客源分流,但价格传导效应未减。7月新兴城区的挂牌涨势,使买家不再追涨,部分区域成交量较上月下滑20%-30%,看房量也下滑30%-50%。由于买卖双方心理差距拉大,部分业主索性撤牌等待“金九银十”。没有议价空间已成为普遍现象,交易出现僵持。而在7月下旬,上海从严调控政策,刚需客受到明显影响,成交开始降温,如非沪籍单身人士购房被叫停,不符合政策的外地购房客只能暂停购房,中止交易。
    非新兴城区7月整体上涨0.09%,涨幅比上月缩小0.09个百分点。其中,金山上涨0.14%、奉贤上涨0.10%,区域内金山新城上涨0.27%、奉贤海湾上涨0.12%。金山新城受益于轨交22号线的试运营通车,已连续两月涨幅较大。

    走平板块增加两倍
    经统计,2012年7月全市128个板块中,上涨板块98个,下跌板块18个,持平板块12个。
    7月上涨板块比上月少5个,上涨板块平均上涨0.18%,涨幅相比上月缩小0.07个百分点。但浦东世博滨江、闸北彭浦、普陀长寿路、静安曹家渡、虹口北外滩等板块分别上涨0.36%、0.36%、0.33%、0.32%、0.31%。市场挂牌量减少,挂牌价上涨,在降息利好下改善客仍然愿意出手。浦东世博滨江、虹口北外滩两大新兴成熟高档居住区成为买家热门选择,如浦东世博滨江板块内昌里花园均价相比上月上涨1.07%。另外,100万-200万元的刚需房源颇受购房者青睐,业主见机涨价,如浦东上南和六里板块均上涨0.30%、虹口江湾镇板块上涨0.29%、闵行春申和古美罗阳板块上涨0.28%。
    持平板块为12个,是上月的3倍。由于楼市超预期反弹,政策及高层表态密集出台,新一轮博弈导致购房者心理变化,观望人群扩大,鲜有成交案例的板块骤增。徐汇龙华、杨浦黄兴公园、长宁北新泾、黄浦蓬莱公园等板块涨跌互抵。
    下跌板块7月平均下跌0.20%,跌幅相比上月缩小0.05个百分点。下跌板块较上月减少3个,新兴城区外环外的板块仍是下跌集中区域,如松江莘闵和泗泾板块均下跌0.24%、嘉定南翔板块下跌0.23%、青浦朱家角板块下跌0.22%。成交清淡在于部分板块业主过分提价,超过了买家承受心理。且外围区域可选择面大,加上原先投资客继续部分低价抛盘。而一手房市场持续“以价换量”也分流二手房客户,受影响的二手房板块只有跌价与一手房抢客源。
    
    上海二手房指数办公室认为,7月成交创新高没有得到延续,在于中央的连续喊话,改变了购房者“恐涨”和“救市”预期,出手减缓,而业主拒绝议价,致使成交周期被拉长。反弹不等于反转,反转将使楼市调控功亏一篑。虽有两次降息及差别化信贷政策,但不足以支撑房价继续上涨,反弹动力明显不足。围绕“稳增长”与“控房价”目标,买卖双方预期将分化,楼市或再次步入博弈期,重现“拉锯战”。 (上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。 上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

 

上海二手房指数办公室2012.07

责任编辑:陈臻

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