上海二手房指数报告(2012年08月)  
 
8月指数
7月指数
变化幅度
2584
2582
+0.08%

  价格反弹乏力 调控预期使然

  2012年8月,上海二手房指数为2584,较上月上涨2点,环比上涨0.08%,涨幅相比上月缩小0.04个百分点。这是连续第3个月反弹,但推高动力趋弱。

  8月二手房市场呈现淡季特征,二手房指数呈现窄幅震荡,且反弹持续走弱。在指数系统监测的所有板块中,64%上涨,27%下跌,9%走平。上海二手房指数办公室认为,成交量近两成下跌,房价反弹弱势,令涨跌板块格局出现变化,上涨板块不少处于临界点,而下跌板块大幅增加,下跌范围从外围区域蔓延到市区。8月,楼市"政府喊话"  效应显现,同时,尙处于政府所称的监测期,买家对卖家的报价敏感,出手谨慎。一批婚房族和刚需改善客作为前期需求释放后的增量入市,支撑了淡季楼市的成交。

  8月上旬国务院督查组结束调研回京述职;8月23日住建部有关负责人表示,正密切监测房地产市场变化,研究进一步强化市场调控的政策措施;8月28日央行营管部表示,下一阶段要严格实施差别化住房信贷政策;8月29日全国人大常委会上财政部部长谢旭人、发改委主任张平相继在报告中提出,将稳步推进房产税改革试点以及加强舆论引导、稳定市场预期。这一切,使得政策调控预期进一步增加。

  传统市区涨幅大跌

  经统计,8月,市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.05%,涨幅比上月缩小0.07个百分点,涨幅跌了1倍以上。其中市中心4个区及浦东陆家嘴8月上涨0.09%,略高于市区整体水平。市区涨跌互现,如徐汇、闸北、普陀分别上涨0.13%、0.09%、0.06%,而虹口、黄浦分别下跌0.08%、0.07%。市区业主通常对政策敏感,对于后续调控政策继续从紧的风声,令其一直看涨的心态出现分化。市中心区域如静安、陆家嘴等,房产保值性优势突出,业主挂牌一般不追涨,但议价空间狭小甚至小幅加价以试探购买力;而传统市区如虹口等,部分业主为置换新房所出手的房源多选择降价以完成交易。

  8月,新兴城区整体上涨0.10%,涨幅比上月缩小0.02个百分点。其中,嘉定、宝山、闵行、松江、浦东近市区部分分别上涨0.17%、0.12%、0.11%、0.10%、0.09%。目前市场中,改善型需求占比上扬,同区及跨区置换兼而有之,且部分带有学区置换意愿,主要瞄准新兴城区主力面积100平方米左右、总价250万-300万元的次新小区。选择8月淡季出手,就是想趁看房人少,能与业主议价;或看中新房源急于抛售手中旧房,以加快连环交易的节奏。

  非新兴城区8月整体上涨0.19%,涨幅比上月扩大0.10个百分点。未来直达崇明陈家镇的轨交19号线规划8月23日公示,崇明陈家镇上涨0.43%,崇明整体上涨0.29%。奉贤8月大幅推地,改变了房价上涨预期,并迅速稀释市场购买力,奉贤奉城和南桥板块分别下跌0.24%和0.18%。

  下跌板块接近翻番

  经统计,2012年8月全市128个板块中,上涨板块82个,下跌板块34个,持平板块12个。

  8月上涨板块比上月少16个,上涨板块平均上涨0.24%,涨幅相比上月扩大0.06个百分点。如静安曹家渡、徐汇康健、浦东上南、静安南京西路分别上涨0.43%、0.41%、0.41%、0.40%。卖家报价持续坚挺,议价空间继续收缩,这些都是令二手房价格出现小幅走高的主要因素。如闵行春申、浦东三林分别上涨0.38%、0.37%,以往5%左右的议价空间已缩至1%-2%,而报价也普遍出现5%左右的提升。商务区板块和学区房是市场热点,不少买家想趁目前政策稳定、一步到位购房,那些配套、学校、交通、物业品质不错的房源,在需求追捧之下业主更显底气,浦东花木、静安静安寺等板块上涨0.38%、0.34%。

  持平板块为12个,和上月相同。鲜有成交案例的板块有相当比例,不少板块涨跌互抵,如徐汇华泾和闵行航华等。

  下跌板块比上月增加16个,扩大近1倍,下跌板块平均下跌0.26%,跌幅相比上月扩大0.06个百分点。跌势从新兴城区蔓延到了传统市区范围内,如虹口江湾镇、黄浦新天地、浦东世博滨江、长宁中山公园、黄浦滨江等板块分别下跌0.65%、0.40%、0.31%、0.30%、0.29%。两大滨江板块双双下跌。处于成交淡季的楼市,降价预期也明显增强。其中,改善客因急于换房而不得不降价抛售房源;8月看房量的骤减,也动摇了部分卖家的坚挺心态。由此,下跌板块数量骤增。

  上海二手房指数办公室认为,8月传统淡季也进入了短暂调整期,成交量下滑受到调控不放松预期影响,但量跌拉动价跌的效应尚不明朗。在刺激经济"稳增长"的大背景下,8月房价走向未现转负,随着一手房市场蓄势待发,或成为"金九银十"到来的前兆。更为严厉的楼市政策会否出台?政策变数影响着新的市场预期。(上海二手房指数办公室)

  关于上海二手房指数系统
  上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
  上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

 


 

上海二手房指数办公室2012.07

责任编辑:陈臻

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