上海二手房指数报告(2012年09月)  
 
9月指数
8月指数
变化幅度
2588
2584
+0.15%

   “金九”行情落空  价格弱势向上

   2012年9月,上海二手房指数为2588点,较上月上涨4点,环比上涨0.15%,涨幅相比上月扩大0.07个百分点。9月指数维持弱势向上,成为自6月价格反弹后的四连涨。

   9月二手房市场成交量继续萎缩,“金九”行情宣告落空,但价格指数在临界点上微翘。在指数系统监测的所有板块中,70%上涨,19%下跌,11%走平。上海二手房指数办公室认为,9月二手房市场出现挂牌量减少、提价明显、客源短缺、成交冷清的局面。一方面,二手房价格维持上扬,与买家心理价差拉大;另一方面,刚需新盘放量,买家分流明显,加上非沪籍单身人士限购效应逐渐放大,二手房客源明显不足,成交胶着,博弈加剧。

   9月13日,上海市房管局发布《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》,一个半月内第二次重申限购令的执行;9月中旬国务院副总理李克强表示,抑制房价过快上涨可防止抬高城镇化门槛,有利于调节收入分配,促进社会公平正义;住建部相关负责人表示,适时对执行调控政策不力、放松调控政策造成房价过快上涨的地区实行问责。这一切使得稳定房价预期有所增大。

   价格上涨动力不足

   9月,市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.17%,涨幅比上月扩大0.12个百分点。其中市中心4个区及浦东陆家嘴9月上涨0.18%,涨幅比8月扩大0.09%。市区内,静安上涨0.19%、徐汇、长宁、普陀均上涨0.18%。市区房价坚挺,还是在于房源稀缺,尤其是性价比较高的房子,一旦“笋盘”出来会吸引多组客户看房,不少业主趁势跳价。市区老工房成为涨价排头兵,看准行情稀缺,业主多选择调高挂牌价格5%-10%。但老工房房龄偏久,如买家不能顺利贷款,会阻碍交易进度,急于出手的卖家多选择一次性付款。

   9月,新兴城区整体上涨0.14%,涨幅比上月扩大0.04个百分点。其中,嘉定、松江、青浦近市区部分分别上涨0.19%、0.13%、0.11%。年初以刚需、首次置业、小户型为主,随着时间推移,大户型成交量有所上升,改善型需求开始释放,价格递增,如今总价在200万元以上的大户型需求量开始增多。新兴城区新盘供应充足,在一手房降价压力下,二手房客源分流明显,区域内部分二手房板块出现滞涨,业主接受议价以促成交。另一方面,陆续有银行取消首套8.5折优惠,而作为新兴城区购房主力的刚需客对价格极为敏感,为抓住时机获得优惠利率,面对价格小幅上涨但合意的房源,放弃观望,提前入市。

   非新兴城区9月整体上涨0.09%,涨幅比8月缩小0.10个百分点,缩小达一半以上。如奉贤南桥、浦东外环板块分别下跌0.32%、0.28%。唯一的利好是9月28日轨交22号线(金山铁路支线)试运营,金山成为刚需客骤增板块,整体上涨0.16%,其中金山枫泾和金山新城分别上涨0.37%和0.25%。而养老需求购房也在远郊初现端倪,预期未来成为新的热点。

   价位落差阻碍交易

   2012年9月全市128个板块中,上涨板块89个,下跌板块24个,持平板块15个。

   9月上涨板块平均上涨0.29%,涨幅相比8月扩大0.05个百分点。如静安寺、徐汇淮海西路、长宁中山公园、黄浦老西门板块分别上涨0.46%、0.46%、0.44%、0.41%。由于改善型需求在涨价区域占到市场较大比重,他们往往是先卖掉手中房子再去置换中意房子,在卖房的同时也在看房。由于所想置换的房子价格居高不下甚至跳价,改善型业主若想要购入中意的房子,势必也提高自己卖出房子的挂牌价。如此一来,各板块之间出现比价效应,上涨板块增多,且涨幅扩大。

   持平板块为15个,如浦东世博滨江、虹口北外滩、黄浦五里桥等板块。多数为一些成交不热的板块,之前涨跌相抵的板块减少。

   下跌板块比8月减少10个,下跌板块平均下跌0.29%,跌幅相比8月扩大0.03个百分点。下跌板块刚需房和高档房皆有,由于政策效应滞后性,早先颁布的非沪籍单身人士限购政策的挤出效应集中显现;加上近期住房限购检查从严,中档房置换需求迅速回落,部分无法购房的外地人士只能以租房过渡。如宝山共富板块下跌0.36%,闵行七宝、松江莘闵板块下跌0.34%。而一些传统或新兴豪宅区,受一手豪宅“开闸放量”影响,卖家坚挺心态也开始松动,调低价格为求出手,如浦东塘桥、长宁古北板块分别下跌0.35%、0.30%。

   上海二手房指数办公室认为,“史上最严厉”的调控打压投机、投资购房,使得沉寂已久的刚需购房释放,继而在6、7月出现高成交量也属正常。但释放的需求是需要补充和积累的,目前从紧的调控政策导致回暖预期不强,成交量自然不会一直处于上升状态。继8月后,9月二手房市场继续量跌而价格弱势上涨。一手房市场分流客户,二手房价格继续向上,性价比高房源缺乏,导致买家出手意愿下降。热点乏善可陈,楼市持续疲软,或蔓延至10月。“金九”已不“经久”,“银十”或不“盈实”。(上海二手房指数办公室)

   关于上海二手房指数系统

   上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。

   上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3


 

上海二手房指数办公室2012.10

责任编辑:陈臻

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