上海二手房指数报告(2012年10月)  
 
10月指数
9月指数
变化幅度
2591
2588
+0.12%

    价量趋向平稳  刚需改善各半
    2012年10月,上海二手房指数为2591点,较9月上涨3点,环比上涨0.12%,涨幅相比9月缩小0.03个百分点。在延续了5个月的弱势向上后,10月涨幅再次缩小,价格走势呈现临界点上方的平稳运行格局。

    继“金九”行情落空后,“银十”成交量起色不大。10月,在指数系统监测的所有板块中,66%上涨,21%下跌,13%走平。上海二手房指数办公室认为,10月二手房指数虽维持微弱上涨,但上涨板块略有减少,并向传统市区集中,由此出现市中心领涨全市的态势;中端房源成交增加;改善性需求出现阶段性回升。10月,二手房市场房源短缺未有改变,价格博弈延续。此外,开发商在“银十”加紧推盘,虽冲击二手房客源,但对二手房价格的明显影响尚未形成。

    10月17日,温家宝总理在国务院常务会议上表示,严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。同日,上海市房管局局长刘海生表示,上海要继续加大执行检查力度,目前不会有新的政策调整。中央和地方的表态,使得限购、限贷政策不变的预期上升。

    市中心区领涨全市

    10月,市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.14%,涨幅相比上月缩小0.03个百分点。其中市中心4个区及浦东陆家嘴10月整体上涨0.18%。市区内,静安、徐汇、普陀、黄浦分别上涨0.26%、0.23%、0.20%、0.19%。10月,市中心领涨全市,但涨幅与上月持平。

    市区内中高端一手房优惠推盘分流了部分二手房客源,但数量有限,尚不能对整个市区二手房造成降价压力。市区内中高端二手房源具有天然位置优势,大户型较多,商业设施成熟,受到改善客的青睐。而业主对市场预期看稳,议价空间基本没有,甚至有少量跳价5%出现。尽管如此,部分购房客户完成置业的需求比较迫切、出手较快,促成了一定量的交易。市区内300万元左右的次新房受结婚户关注,但成交量少,这和年轻人的承受能力有关。总价400万元以上的物业受置换客群关注较多,虽然有税费、利率等因素制约,但成交量上升。老工房则以成熟商圈的优势交易稳定。10月市区二手房在改善客支撑下交易行情保持稳定。

    10月,新兴城区整体上涨0.14%,延续9月涨幅。其中,青浦、松江近市区部分上涨0.20%,宝山、嘉定近市区部分分别上涨0.18%、0.16%。

    10月开发商推刚需盘增多,但优惠幅度不大。而房贷政策的多次微变逐渐改变了购房者长期看空的预期,部分具有迫切需求的改善客开始出手,从市中心向次中心,或由偏僻地区向成熟社区置换中大户型房源,由此推动新兴城区不少区域出现集中成交、均价上涨的现象。如松江九亭作为典型的新兴成熟居住区,二手房交易频繁。此外,一些低总价满3年的动迁房普遍受到刚需客关注,成交较为火热,除去单价优势,免除个人所得税对购房者来说吸引力不小,因为上家往往会把税费转嫁下家。于是,形成了对同区域次新房客源的分流,部分偏远板块次新房10月罕见地成交上升。

    非新兴城区10月整体上涨0.05%,但涨幅比9月缩小近半,已接近临界点。奉贤海湾、金山新城、浦东临港新城等板块分别上涨0.41%、0.35%、0.30%。而崇明下跌幅度较大,整体达0.32%,所属长兴岛、陈家镇、堡镇等板块分别下跌0.38%、0.30%和0.27%。金山朱泾、浦东外环、奉贤奉城等板块涨幅与9月持平。相对于市区和新兴城区的成交行情来说,非新兴城区出现了阶段性的低迷。

    改善需求入市上升

    2012年10月全市128个板块中,上涨板块84个,下跌板块27个,持平板块17个。

    10月上涨板块平均上涨0.29%,涨幅与9月持平。如普陀光新、长宁虹桥路、新黄浦蓬莱公园、浦东花木等板块分别上涨0.46%、0.44%、0.42%、0.41%。目前市区内客源多为置换改善型客户;刚需客户中首次置业比重略有下降,成交较好的主要为一些小标的房源。杨浦新江湾、徐汇徐家汇、虹口临平路呈现回升态势,分别上涨0.34%、0.31%、0.30%,主要原因是板块内一手房热销带动二手房利好,改善需求入市积极,成交量较9月增加5%-10%左右,但接受跳价而购房的案例较少。

    持平板块为17个,如静安寺、人民广场等板块,这些板块自住率高抛盘少,所剩房源合适客户也少,鲜有成交,价格几乎无波动。而浦东上南、虹口凉城等老工房居多板块,所剩多为性价比和品质不高的房源,成交冷清。

    下跌板块平均下跌0.30%,跌幅相比9月扩大0.01个百分点。下跌板块中市区和新兴城区各为12个。闵行和长宁成为下跌板块较多的区域,其中闵行过半板块出现下跌,如闵行金虹桥、梅陇板块分别下跌0.35%、0.32%。长宁新华路、长宁天山板块也分别下跌0.37%、0.28%。由于前期挂出的高价位房乏人问津,看房人数少让业主有了紧迫感,主动调低报价或增大议价空间,但不少预算有限的客户依然相当挑剔,影响了成交。

    上海二手房指数办公室认为,10月是“限购”政策执行两周年之际,去投资投机效果显著,交易结构得到优化,二手房价在连续下跌8个月后5个月弱势上涨。年中成交集中释放后,“金九”、“银十”并没有现身。据从2005年至今的上海楼市月度新建商品住宅成交量统计,跻身当年最高两个月的仅为2010年10月,5、6月往往是年度最高,看来“金九”、“银十”仅是推盘造势。近5个月来,上海楼市呈现小幅量跌价涨的平稳趋势。购房者心态也较6、7月时有明显不同,不少人持币观望等待明年。随着成交量的平稳,预计未来二手房市场均价不会出现大涨大降,高中低端市场趋向稳定。刚需客和改善客所占成交比例已经接近。(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统

    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。

    上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3


 

上海二手房指数办公室2012.11

责任编辑:陈臻

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