上海二手房指数报告(2013年01月)  
 
01月指数
12月指数
变化幅度
2607
2600
+0.27%

    开局惯性上扬  涨跌格局分化

    2013年1月,上海二手房指数为2607点,比2012年12月上升7点,环比上涨0.27%,涨幅比上月扩大0.08个百分点,延续2012年底的上升态势。

    2013年1月上涨板块比2012年12月略微减少,但涨幅放大。上海二手房指数办公室认为,1月二手房市场行情受到多方面因素催热:一是去年11、12月的强劲势头导致今年1月出现惯性上扬;二是上涨舆论引导购房者预期发生改变,紧迫情绪继续推高房价;三是年初一手场供应萎缩,部分购房需求从一手房分流至二手房市场;四是去年两次降息后今年1月起房贷执行新利率,激发新一批购房需求释放。此外,交易热点区域的业主普遍提高报价,议价空间缩小,也导致了二手房价持续上涨。

    1月12日,国税总局官员表示房产税扩大试点方案暂时难出台;1月15日,温家宝总理在财政部调研时表示从中长期看,税制改革之一就是房地产税收制度改革;1月,试点城市房产税年度调整基数公布,上海、重庆税率分界线分别提高844元/平方米、627元/平方米。房产税扩大试点从暂缓出台到纳入中长期,使得政策不加码的预期在增强。

    市区房价涨幅倍增

    2013年1月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴板块整体上涨0.29%,涨幅比2012年12月扩大0.20个百分点,达2倍以上。其中市中心4个区及浦东陆家嘴板块1月整体上涨0.27%,涨幅比2012年12月扩大0.14个百分点,达1倍以上。

    1月市区内涨幅较大的闸北、杨浦分别上涨0.63%、0.43%;其中市中心区涨幅较大的长宁上涨0.40%,黄浦、陆家嘴均上涨0.35%。受到年初一手房供应放缓影响,释放的需求转移到二手房市场。目前,适销对路的二手房源大幅减少,有效供应量的不足导致价格上涨。此外,需求出现季节性变化,如上海市中小学及幼儿园将于4月份开始报名,以置换学区房为目的购房需求开始释放。

    1月,新兴城区整体上涨0.34%,涨幅比2012年12月扩大0.07个百分点。其中,浦东、闵行、青浦近市区部分分别上涨0.50%、0.47%、0.28%,宝山近市区部分则受区域内半数板块下调拖累而下跌0.25%。受各大银行开放首套房利率8.5折优惠影响,首套置业刚需客入市积极,试图在春节前完成交易。由于房价上涨使得新兴城区房价较市区相对有优势,首次置业和改善客持续涌入。而优质房源紧俏,看房者批数大增,业主纷纷“跳价”甚至撤牌捂盘,“跳价”幅度多在3%-5%。

    1月,非新兴城区整体下跌0.07%,在其他区域大幅上涨的同时出现下跌十分罕见,涨跌格局分化,也预示震荡加剧。受区域限制、需求下滑等因素影响,如规划利好透支房价提前释放;中低价房购房群体实力限制等等。非新兴城区在房价出现回调同时,交易量明显下滑。下跌板块崇明长兴岛、青浦华新、松江小昆山、浦东曹路板块分别下跌0.73%、0.67%、0.63%、0.61%。

    持平板块大幅上升

    2013年1月全市130个板块中,上涨板块82个,下跌板块25个,持平板块23个。

    2013年1月上涨板块平均上涨0.63%,涨幅相比2012年12月扩大1倍。本轮上涨板块的特征为:涨幅市中心范围最高,向外围逐渐减弱。市中心板块涨幅较高的长宁天山、黄浦五里桥板块均上涨0.95%,徐汇淮海西路板块上涨0.93%;传统市区板块如闸北上海火车站、虹口江湾镇、杨浦五角场板块分别上涨0.86%、0.84%、0.80%;新兴城区板块如浦东塘桥、闵行金虹桥、宝山上大板块分别上涨0.75%、0.73%、0.70%。由于未来政策存在不明确性,尽管紧迫性购房有所减少,但买家对后市仍存较强上涨预期,部分选择春节前完成交易,以防价格再度上扬。入市客户刚需和改善皆有,在追涨入市需求释放下,卖家心态高企。

    1月持平板块大幅增加,较2012年12月增加21个,而上月仅为2个。在连续数月的客源释放后,部分板块存在价格偏高、客源稀少的情况,买卖双方对于一季度市场走势不确定,成交节奏开始放缓,落单减少。如长宁中山公园、普陀桃浦、闵行七宝等板块均持平。

    1月下跌板块平均下跌0.64%,跌幅比2012年12月扩大近两倍,震荡明显加剧。下跌板块数量较上月减少5个,其中市区和新兴城区下跌板块均为10个。市区内如徐汇徐家汇、静安江宁路、虹口曲阳板块分别下跌0.75%、0.69%、0.64%。新兴城区内宝山淞南、嘉定安亭、青浦赵巷板块分别下跌0.77%、0.57%、0.50%。而下跌板块中,新兴城区绝大多数板块较市区板块下跌幅度小。根据监测样本,下跌幅度较大的板块多在于区域内高档及大户型楼盘业主调整价格,唯恐节后出台政策不利于手中物业而出售。而所谓“上海官员抛售豪宅4755套”,纪委表态此传闻不实。下跌板块都未曾出现挂牌激增的现象,其中部分楼盘挂牌量十分稀少。

    上海二手房指数办公室认为,在限购、限贷下,去年底出现的刚性和高端需求的集中释放延续到今年1月,有其客观原因,但已经影响到市场预期。由于近期调控加码征兆不明显,随着时间推移,这种政策“空窗期”形成的上涨预期已为多数购房者所接受。在预期影响下,紧迫性购房并未消退从而助推了房价上涨,而一手房客户流入二手房市场也印证了“成交量拉升房价”。即将进入的2月楼市淡季,或将迎来新一波振荡。值得关注的是,3月全国“两会”或带来的政策面变化为各方期待,新型城镇化战略激活中低端居住需求不言而喻,但待以时日。(上海二手房指数办公室)

  • 关于上海二手房指数系统

    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

 

上海二手房指数办公室2013.2

责任编辑:陈臻

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