上海二手房指数报告(2013年04月)  
 
04月指数
03月指数
变化幅度
2701
2661
+1.50%

     透支过后乏力  成交峰转直下

     2013年4月,上海二手房指数为2701点,比3月上升40点,环比上涨1.50%,涨幅比3月缩小0.22个百分点。价格涨幅出现回落,成交也直线下滑。

    随着3月底沪版“国五条”细则落地,4月二手房市场回到3月前的水平,恐慌性购房现象大幅减少。上海二手房指数办公室认为,由于3月楼市透支了大量需求,相当部分消费者开始观望并以咨询为主,加上20%个税计征仍未执行,盲从入市减少,理性购房增加。大部分购房者准备在新政效应释放之后再作购房打算,导致二手房成交速度放缓,成交量锐减,价格继续向上的支撑力减弱。此外,有效房源的短缺也是导致成交大幅下滑的重要原因之一。此外,受到沪版“国五条”细则影响,四成左右购房者分流至一手房市场,以规避细则执行后的20%个税风险。

    4月11日,上海市住房保障和房屋管理局在其官网上公布《本市调整和完善住房保障分配供应政策》,降低廉租房的申请门槛,并进一步细化廉租住房租金配租家庭的差额补贴方案。4月17日,公布自5月初起分三个轮次启动9个基地共有产权保障房(经济适用住房)申请受理工作。保障房的入市,将分流一定的刚需购房人群。

    成交集中免税房源

    2013年4月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴板块整体上涨1.51%,涨幅比3月缩小0.29个百分点。其中市中心4个区及浦东陆家嘴板块4月整体上涨1.37%,涨幅比3月缩小0.18个百分点。

    4月,传统市区内涨幅较大的黄浦、普陀、徐汇、闸北分别上涨1.98%、1.82%、1.76%、1.71%,以黄浦涨幅最高。3月的快速去化行情使得4月供求关系更显紧张,一些板块几乎无新房源补充,且受价格博弈影响,相当部分卖家选择由售转租。不少原值与现值差额较少房屋业主并不积极抛售,部分增值较大的房源业主出手继续追赶“末班车”,但买家还价幅度明显加大。

    4月,新兴城区整体上涨1.53%,涨幅比3月缩小0.17个百分点。其中宝山、青浦、闵行、嘉定近市区部分分别上涨1.99%、1.73%、1.32%、1.09%。在细则落地并未从严执行的这段政策“空窗期”内,“免税房”受到购房者青睐。虽然此类房源价格略高于其他房源,但因无20%个税,成交速度相对较快。还有不少二手房买家开始转向一手房,多为担心被调控政策伤及的“刚改客”,即首次改善客。

    4月,非新兴城区整体上涨1.04%。其中金山、奉贤分别上涨1.16%、0.58%。板块涨幅也较为平均,如奉贤南桥、海湾板块分别上涨0.62%、0.61%。购买者多为外来务工或实力不济的刚需客,成交较好的多为次新房。
     议价空间开始松动

    2013年4月全市130个板块中,上涨板块120个,下跌板块10个,无持平板块。

    2013年4月上涨板块平均上涨1.71%,涨幅比3月缩小0.02个百分点。69个板块涨幅超过全市平均涨幅,占上涨板块一半以上。市区内涨幅较高的徐汇康健、杨浦新江湾城、普陀桃浦板块分别上涨3.37%、3.21%、3.11%;新兴城区涨幅较高的宝山共富、闵行梅陇、嘉定城区、浦东世博滨江板块分别上涨3.55%、2.93%、2.91%、2.87%;市中心区价格涨幅相对较低,如陆家嘴、古北、静安寺板块分别上涨0.21%、0.16%、0.14%。综上所述,4月以来二手房成交量出现明显萎缩,买家入市意愿远不如细则出台前强烈。买家选择观望的原因,一是唯恐追高入市;二是担心税费转嫁。而部分卖家除手握多套房产的会选择降价出手,大多做好持有的打算,买卖双方进入新的博弈状态。

    4月下跌板块平均下跌0.94%。价格松动主要出现在市区中高档住宅区、新兴城区的别墅区及前期涨幅较高的板块。如市区内杨浦东外滩和静安江宁路板块分别下跌2.04%、1.21%、新兴城区则有松江莘闵、浦东川沙板块分别下跌2.37%、1.99%。面对成交冷淡,部分业主开始小幅调价2%-3%试水,但仅占一成不到,这种小幅调价对于观望情绪浓厚的区域买家而言几无吸引力。消费力透支后的少数板块表现为供大于求,买家支付能力减弱,优质房源亦大幅减少。因此,前期涨幅高的板块出现价格回落。

    上海二手房指数办公室认为,“国五条”上海细则并未明确执行时间,使得4月依然可搭乘政策“末班车”。只不过经过3月的爆发性成交过后,4月的购房者大幅减少,二手房开始了新一轮的博弈期。眼下,买方不会轻易出手,一些卖家也不会轻易降价,随着今后一段时间的博弈,观望氛围扩大,身兼卖与买的改善客出手,连环交易或率先打破僵局。(上海二手房指数办公室)

  • 关于上海二手房指数系统

     上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

上海二手房指数办公室2013.4

责任编辑:陈臻

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