上海二手房指数报告(2013年05月)  
 
05月指数
04月指数
变化幅度
2741
2701
+1.48%

    买气开始回升  卖方小幅提价

    2013年5月,上海二手房指数为2741点,比4月上升40点,环比上涨1.48%,价格涨幅持续震荡。

    截至目前,二手房个税的征税办法依旧执行原来的方案,何时征收20%个税仍未明确。因此,原本走弱的二手房市场买气从5月开始回升。上海二手房指数办公室认为,部分买家由观望转为入市,成交中以改善客居多;这波部分卖家心态乐观,试探性小幅跳价,尤其在中心城区有效供应不足的板块,卖家涨价更为普遍。5月上海土地市场连连走高,并在短短一个月内再现“总价新地王”,在“抢地潮”的影响下,行业信心增强,一定程度上提升了二手房市场回暖预期,卖家涨价再现。不过,受到5月一手房放量推盘分流、二手房惜售等影响,买气还未全部转化为成交,因而5月二手房成交量未现明显回升。

    5月24日,国务院办公厅发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,明确提出,“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年的经济体制改革重点内容之一。限购、限价等行政化调控手段或逐渐被经济、市场手段取代,以建立长效机制。

    中低端房成交活跃

    2013年5月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴板块整体上涨1.68%,涨幅比4月扩大0.17个百分点。其中市中心4个区及浦东陆家嘴板块5月整体上涨1.88%,涨幅比4月扩大0.51个百分点。

    5月,传统市中心区涨幅大于其他区,如黄浦、静安分别上涨2.47%、2.28%,虹口、普陀、闸北则分别上涨1.35%、1.32%、1.06%。在中低端市场,二手房交易活跃,较上月出现20%左右的升幅。一些刚需客由于错过了3月新政“末班车”,置业计划搁浅,但经过4月和5月上旬的观望之后,却发现20%个税新政并没有落地执行,于是,一番思虑后选择出手。相反,总价500万元以上的高端市场,其交易量并未出现复苏迹象,依旧延续了4月局面,买卖双方的观望情绪依旧较为浓厚,部分高端业主甚至选择转售为租。

    5月,新兴城区整体上涨1.23%,涨幅比4月缩小0.30个百分点。其中青浦、闵行、松江近市区部分分别上涨2.15%、1.08%、0.92%,房价快速上涨的势头明显被遏制,受买家观望、转投一手房市场等因素影响,二手房市场的看房量下滑。但是,随着新政落地时间越久、执行“空窗期”越长,似乎开始影响卖家的心态,从可议价逐渐回到3%-5%的小幅涨价,可见卖家“强势”态度的转变过程。同时,5月一手房推盘也成为二手房价上涨的一个“推手”,中外环间及外环外的一些低总价轨交房源出现成交回暖的迹象。但受到有效房源不足、刚需客缺少等因素影响,5月新兴城区整体涨幅小幅回落。

    5月,非新兴城区整体上涨0.55%,涨幅比4月缩小0.49个百分点。其中金山出现明显下跌、区域内如金山亭林、朱泾分别下跌3.06%、1.12%。而崇明上涨0.52%、奉贤持平。

    上涨板块超过七成

    2013年5月全市130个板块中,上涨板块92个,占71%;下跌板块17个;持平板块21个。

    2013年5月上涨板块平均上涨2.37%,涨幅比4月扩大0.66个百分点。74个板块涨幅超过全市平均涨幅,占上涨板块八成。市区内涨幅较高的长宁天山、黄浦豫园、杨浦五角场、静安寺板块分别上涨4.35%、4.06%、3.54%、3.45%;新兴城区涨幅较高的闵行梅陇、青浦徐泾、浦东张江、浦东花木板块分别上涨3.81%、3.76%、3.73%、3.66%。总体来看,成交热门的板块涨幅均较高,卖家信心十足。购房者中,有不少原先是租客,在经过了3、4月份的观望后心态趋于稳定,意识到调控政策难以撼动房价上涨趋势而选择出手。传统市区一房、新兴城区刚需盘集中的板块成交较热,总价多在100万元至300万元之间。此外,5月部分学区房表现强势,一些板块出现一房多客争抢的情况。

    5月持平板块中如长宁古北、黄浦新天地、浦东陆家嘴、松江佘山等高档住宅板块。虽然带看量有所上升,但交易低迷,观望气氛浓厚,价格出现僵持。

    5月下跌板块平均下跌2.50%,跌幅比4月扩大1.56个百分点。下跌板块大多集中在新兴城区,下跌幅度较大的如闵行春申、松江莘闵、嘉定南翔、宝山大场分别下跌3.35%、3.07%、2.93%、2.52%。由于这些板块或交通限制,前期盲目跟风涨价的房源相继出现价格合理下调。加上这些区域的业主中有些是置换型,连环交易中通常采取先买再卖的形式,为促成交易,往往给予下家一定的让利空间。

    上海二手房指数办公室认为,“新国五条”中对市场影响最大的强征20%个税在5月仍未落地执行,导致政策“威慑力”开始减弱,并引发买卖双方心态发生转变,买方由观望转为入市,卖方由紧张转为宽松。6月即将迎来楼市传统淡季,后市买家的入市意愿,将直接影响二手房市场继续调整还是逐渐回暖。(上海二手房指数办公室)

  • 关于上海二手房指数系统

    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

上海二手房指数办公室2013.5

责任编辑:陈臻

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