上海二手房指数报告(2013年07月)  
 
07月指数
06月指数
变化幅度
2805
2777
+1.00%

涨幅连跌4月  淡季征兆显现

    2013年7月,上海二手房指数为2805点,比6月上升28点,环比上涨1.00%,涨幅相比6月缩小0.31个百分点。价格持续上涨,但涨幅连续第四个月缩小。

    新增挂牌量减少,前期价格上涨过快,新增需求大量消化,以及受高温天气和淡季因素等影响,买家入市意愿逐步减弱。上海二手房指数办公室认为,7月市场表现为,由于二手房价持续上涨,市场上适应需求的、高性价比的房源呈现阶段性减少,与买家预期距离拉大,交易降温;而价格上涨势头趋于缓和,刚需板块价格上涨微弱,一些改善客集中的中高端板块部分业主愿意小幅议价。这些因素导致7月二手房价格环比涨幅持续缩小。

    新一届政府4个多月来更多表现为以压缩行政干预来释放市场活力,对房地产调控未有表态。7月15日,新华社报道称,将加快研究包括土地、金融、财税等方面的房地产中长期调控政策,“去行政化”将成为未来调控方向。7月30日,中央政治局会议定调下半年经济,未提房地产调控。业界认为,在当前经济复苏时期,政策不会打压作为经济增长引擎的房地产市场。面对房价上涨,楼市预期出现分化,看涨看跌皆有。

    市中心区涨幅扩大

    2013年7月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴板块整体上涨1.07%,涨幅比6月缩小0.20个百分点。其中,市中心4个区及浦东陆家嘴板块7月整体上涨1.02%,涨幅却比6月扩大0.14个百分点。

    7月,市中心区涨幅尽管小于传统市区整体涨幅,但比较上月,市中心区却是全市唯一环比扩大的区域,市场购买力在释放,如静安、黄浦分别上涨1.66%、1.31%,涨幅较上月分别扩大0.90%、0.95%。而传统市区的虹口、闸北分别上涨1.79%、0.84%,涨幅较上月分别缩小0.49%、0.97%。7月,传统市区内受改善客支撑,300万元以上的中高档二手房成交不俗,整体涨幅略高于全市平均水平,但涨幅环比上月缩小,这是由于淡季看房人数的减少扭转了业主预期,为加快成交,业主售房诚意度提高,从不议价到留出2%以内的议价空间。而市中区房源短缺、价格坚挺,涨幅较上月扩大。

     7月,新兴城区整体上涨0.89%,涨幅比6月缩小近4成。其中宝山、松江、嘉定近市区部分分别上涨1.65%、1.40%、1.31%。这些区域刚需牢牢占据市场主力,仍然果断入市中低价房,导致挂牌量虽下跌,但不少个案上涨5%,且基本无议价。青浦、闵行近市区部分则上涨0.48%、0.39%,这是因为7月区域内新盘普遍涨价,带动了同区域二手房价格的上涨。

    7月,非新兴城区整体上涨0.73%,涨幅比6月缩小0.52个百分点。其中崇明、金山、奉贤分别上涨2.23%、1.41%、0.90%。区域内成交较热的板块,价格涨幅较大,如崇明陈家镇上涨3.02%、奉贤南桥、金山新城均上涨1.60%;而一些较为偏远或投资客较多的板块,则出现了持平或下跌,如奉贤海湾持平,浦东曹路、松江小昆山分别下跌2.60%、2.27%。

    议价空间有所放大

    2013年7月全市130个板块中,上涨板块86个;下跌板块24个;持平板块20个。

    7月上涨板块平均上涨2.12 %,涨幅比6月缩小0.69个百分点。市区内涨幅较大的徐汇康健、杨浦黄兴公园、黄浦打浦桥、普陀长寿路分别上涨3.14%、3.10%、2.98%、2.77%;新兴城区内涨幅较大的青浦赵巷、浦东航头、宝山顾村、松江泗泾、分别上涨3.48%、3.38%、3.07%、3.07%。7月上涨板块数量较上月增加6个,但价格涨幅出现明显放缓,表现为市场开始出现局部分化。7月,流动性紧张,首套房贷利率收缩,房价持续上涨但看房量下降两成以上,受这些因素影响,部分业主提价幅度开始缩小甚至愿意小幅让利1-2%。但对于刚需区域而言,业主依然占主导,加上目前区域内新盘普遍涨价,购房者于是选择入市。

    7月持平板块有南京西路、新华路、复兴公园等共20个。如新华路板块,挂牌量跌了两成左右,加上淡季成交稀少,价格价格几乎无波动。临港新城、海湾等偏远板块,由于一手房供应量大,二手房价格难有较大上涨空间,业主也不愿亏本出售,致使价格平走。

    7月下跌板块平均下跌2.18%,跌幅比6月扩大0.30个百分点。下跌幅度较大的杨浦五角场、陆家嘴、闵行金虹桥、长宁北新泾分别下跌2.35%、2.28%、2.09%、2.02%。7月下跌幅度较大的板块多集中在传统市区及紧临市区的新兴城区板块。这些区域调低挂牌价的比例有所增长,议价空间出现,显示业主售房诚意。卖方中,一种是改善客连环交易,为尽快出售原房以买进改善房,选择降价成交;一种是高于市场价挂牌的业主,在淡季中选择调价。

    上海二手房指数办公室认为,自3月二手房成交爆棚之来,二手房价格指数连续4个月涨幅下跌,市场热度逐渐降温。其中成交结构出现变化,市区内改善型置业需求仍然较为旺盛,价格坚挺小幅向上,新兴城区从整体上看,刚需置业需求开始减弱,面对坚挺价格犹豫比例上升,价格涨势出现明显放缓。房价走势不明朗,预期分化,7月上海二手房市场出现转入淡季的征兆,面对前几月过快上涨的房价,市场将有一段“消化期”,未来价格涨势或将继续放缓。(上海二手房指数办公室)

  • 关于上海二手房指数系统

    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

上海二手房指数办公室2013.7

责任编辑:陈臻

(非合作媒体未经授权不得转载)