上海二手房指数报告(2013年09月)  
 
09月指数
08月指数
变化幅度
2856
2837
+0.67%

   自贸概念热炒  投资悄然回潮

    2013年9月,上海二手房指数为2856点,比8月上升19点,环比上涨0.67%,涨幅相比8月缩小了0.47个百分点。8月前四个月涨幅持续缩小,而8月涨幅突然扩大,9月涨幅再次缩小,涨势呈现波动并且趋缓。

   上海二手房指数办公室认为,9月一手房和土地市场的火爆让二手房卖方信心陡升,自贸区概念“疯炒”更直接拉高相关区域房价。在自贸区大潮下,外高桥森兰板块首搭顺风车,一手房遭抢购并酝酿涨价,二手房甚至一次跳价20万元,即便动迁房也受到投资客追捧,跟风入市;临港新城一手房再现排队拉升二手房。此外,轨交11号线也助推了三林、金桥等板块房价上涨势头。但从总体上看,房贷从紧,一手房放量开盘,新兴城区部分买家分流,9月二手房涨幅开始放缓。

   8月22日国务院正式批准设立上海自贸区,9月29日自贸区正式挂牌,市场情绪受到鼓舞,辐射板块的二手房价格预期持续上扬。

   非新兴区罕见领涨

   2013年9月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴板块整体上涨0.79%,涨幅比8月缩小0.62个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴9月整体上涨0.83%,涨幅比8月缩小0.76个百分点。由于市场利好集中在8月消化,使得9月传统市区涨幅出现逾四成回落,其中市中心区涨幅更是回落近半。

   9月,市中心区的徐汇、静安分别上涨1.30%、1.25%,较上月分别回落1.24%、1.32%;传统市区的闸北、杨浦分别上涨0.92%、0.84%,较上月分别回落0.40%、0.15%。市场表现刚需和改善有所不同,市中心区刚需老工房惜售频现,总价200万元以内一室、小二室房源供应趋紧,买方外流严重;市区内改善型的中高端房,挂牌量稍有增加,但涨价幅度较大,改善客只能选择观望,交易周期普遍拉长。而学区板块的部分房源价格背离价值,成交量明显下滑。

   9月,新兴城区整体上涨0.37%,涨幅比8月缩小0.27个百分点。其中闵行、青浦近市区部分的客户分流至周边区县,价格相对稳定,分别上涨0.22%、0.07%。而周边区县如松江、宝山、嘉定近市区部分分别上涨1.13%、0.65%、0.61%,适销对路房源不足,跳价有所抬头。新兴城区各区域价格涨幅也较上月出现不同程度的回落,但成交好于上月。9月,新兴城区内临近多轨交的二手房涨势则相对突出,如浦东三林在轨交11号线开通利好下,价格较上月有5%-10%不等的涨幅,呈现成交速度快,无议价等特征。

   9月,非新兴城区整体上涨0.98%,涨幅比8月扩大0.34个百分点,罕见地领涨全市。受自贸区利好影响,浦东辐射板块价格涨幅较高,如浦东临港新城、浦东外环、浦东曹路分别上涨2.05%、1.88%、1.31%。其他涨幅较高的如奉贤、金山区,分别上涨1.73%、1.24%,其中奉贤奉城、金山亭林板块分别上涨2.20%、2.02%。   

   投资客现身动迁房

   2013年9月全市130个板块中,上涨板块78个,下跌板块25个,持平板块27个。

   9月上涨板块平均上涨1.53%,涨幅比8月缩小1.02个百分点,达4成。不过,涨幅较大的静安寺、黄浦复兴公园、普陀长寿路、闸北大宁绿地分别上涨2.43%、2.29%、2.15%、2.14%。9月改善型置业在市区内表现活跃。如普陀武宁板块新增挂牌约10%,一些置换客成为新增挂牌主力。这些新增挂牌房源领衔涨价,如一套90平方米户型,8月初挂牌380万元,9月普遍叫价涨到400万元以上,高于全市平均涨幅。首套刚需客则接盘干脆,如宝山上大、松江泗泾、嘉定丰庄分别上涨0.88%、0.74%、0.70%。自贸区概念落地后不少卖家撤牌,挂牌量迅速减少,而继续挂牌者则把价格提高10%。如浦东外高桥房源紧缺,价格和交易量出现爆发式增长,价格一般上涨10%-15%,最高涨30%。即便是不满过户年限的动迁房也很火,因与一手房价格相差万元以上,不少投资客宁愿冒着被毁约风险,也一次性付款买入,投资客悄然回潮。

   9月持平板块如长宁古北、静安南京西路、黄浦打浦桥等市中心区中高档住宅板块,房东惜售、价格涨幅较大等原因造成了有价无市的现象,成交罕见,价格可谓走平。

   9月下跌板块平均下跌1.46%,跌幅比8月缩小0.86个百分点。市中心的一些高端住宅板块跌幅较大,如黄浦新天地、长宁虹桥路、陆家嘴分别下跌1.78%、1.73%、1.70%。先前这些区域挂牌量有所增加,但买方对涨价较为抵触,部分楼盘“有价无市”,成交热度明显低于刚需、改善房源,于是卖方调整价格也在情理之中。此外,一二手价格倒挂明显的新兴城区板块,卖方对于价格也作出一定让利,如嘉定南翔、青浦重固分别下跌1.38%、1.26%。

   上海二手房指数办公室认为,今年“金九”成色渐显,成交量与成交价格都出现上涨,买涨不买跌的心态再次蔓延,买卖双方对后市普遍看好;其次,近期土地市场表现火爆,甚至出现“面粉贵过面包”的现象。“追价”主要是购房者心态及预期转变造成,自贸区挂牌更成为经济坐标和市场动力。全市多数板块今年3月以来房价持续走高,刚需购房者“不得不买”的现状,以及“后市价格会更高”的预期,遂导致价格持续上涨,尽管涨幅由于阶段性因素而波动。(上海二手房指数办公室)

  • 关于上海二手房指数系统

   上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

上海二手房指数办公室2013.9

责任编辑:陈臻

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