上海二手房指数报告(2013年12月)  
 
12月指数
11月指数
变化幅度
2934
2915
+0.63%

    涨幅持续缩小 减量或现调整

    2013年12月,上海二手房指数为2934点,比11月上升19点,环比上涨0.63%,涨幅相比11月缩小了0.17个百分点。涨幅连续两月累计缩小50%,降温趋势渐现。

    从全年来说,二手房以近32万套成交量迎来了"大牛市"。二手房指数也走出"大阳线",从年初的2607点上涨至年末的2934点,一直呈上涨态势。其中,3月环比涨幅最高达到了1.72%,紧跟其后的有4月、5月、6月等月份,高点的出现皆与政策、"金九银十"等刺激改善需求和刚需爆发相关。上半年的月度涨幅基本处于高位,进入四季度后,涨幅呈持续下降之势。

    临近年底,二手房市场需求回落。"沪七条"政策固然成为原因,而年末这一季节性因素也在一定程度上减弱买卖双方入市意愿。购房者期待来年更多抛房,中介门店带看量下滑;而部分业主愿意小幅议价,尤其是有置换需求的上家。买卖双方对于市场预判的差距加剧了成交的困难,一些板块出现观望、博弈迹象,年底成交"翘尾"不再。

    12月3日,中共中央政治局会议提出:"要做好住房保障和房地产市场调控工作"。将保障房放在调控之前,透露出今后政府重心在保障房供应上,商品房将更多地依靠市场。12月10日,中央经济工作会议提出特大城市要注重调整供地结构,提高住宅用地比例。12月24日,住建部在全国住房城乡建设工作会议上部署2014年楼市调控,将以往的"稳控房价"改为"稳控市场"。楼市预期或产生两极化趋势。

    市区购房六成改善

    2013年12月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.63%,涨幅比11月缩小0.19个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴11月整体上涨0.58%,涨幅比11月缩小0.28个百分点。

    12月,传统市区涨幅较高的闸北、普陀、徐汇、黄浦分别上涨0.86%、0.73%、0.69%、0.62%,其中市中心区徐汇、黄浦涨幅相对较小。市区内中高端客户减少2成以上,挂牌量却增加了1成,以往年底出现的降价抛售并未明显增加。虽诚意卖房行为增多,但议价不多,仅少部分置换客表示提供一定的让价。抽样统计显示,市区内单价在三至五万元的房源成交活跃,其中改善客率先入市带动成交,占市区内成交6成以上。这是由于买家对后市不明朗之下,选择抗跌能力更强的市区房源。

    12月,新兴城区整体上涨0.53%,涨幅比11月缩小0.31个百分点。涨幅回落最大的嘉定、松江、青浦近市区部分虽分别上涨0.30%、0.71%、0.63%,但涨幅回落达0.62%、0.41%、0.35%。在一些刚需板块,新增客户、成交量均出现3成左右下降。一手房市场冲击,松江、嘉定等板块内出现热销日光盘,加剧了区域内二手房成交量萎缩,如嘉定安亭成交量减少3成以上。250万元以内的房源,让利才得以较快成交。购房者中持观望态度的在增加。

    12月,非新兴城区整体上涨0.39%,涨幅比11月扩大0.09个百分点。非新兴城区内涨跌互现。其中主城区涨幅较大,如奉贤南桥、金山新城分别上涨0.72%、0.53%,年末自住需求回暖带动了量价回升;浦东临港新城受土地市场成交火热影响,上涨1.22%,均价逼近2万元/平方米。

    持平板块增加4成

    2013年12月全市130个板块中,上涨板块102个,下跌板块9个,持平板块19个。

    上涨板块平均上涨0.84%,涨幅环比缩小0.32个百分点。涨幅较大的板块多在市区内,如虹口曲阳、普陀光新、闸北彭浦、徐汇龙华分别上涨1.33%、1.29%、1.20%、1.16%。由于客户减少,卖家涨价也较缓和,不少改善客趁年末淡季抓紧入市,也有一些刚需客眼见房价并未实质下跌而选择入市。另外,1000万元级以上的高档住宅成交出现了一定回升,如黄浦新天地、陆家嘴、松江佘山分别上涨1.31%、1.25%、1.09%。但整体市场卖家惜售、买家观望的博弈增多,一般成交速度由1周之内减慢到半个多月。

    持平板块数量为19个,较11月多5个,增加36%。由于博弈加剧,涨跌互现,成交量下降,总体上处于停涨。如长宁北新泾、虹口临平路、徐汇田林、浦东六里等。原先十分抢手的轨交房也有部分出现停涨,如轨交12号线沿线房源未见明显涨价。

    下跌板块平均下跌0.36%,跌幅环比缩小0.03个百分点。下跌幅度较大的多在非新兴城区内,如奉贤海湾、崇明陈家镇分别下跌0.53%、0.43%,一些投资客开始离场抛售。跌幅较大的板块从外环内转变为外环外。跌幅较小的黄浦打浦桥、普陀长寿路、浦东花木分别下跌0.25%、0.18%、0.10%,一些年底急需回笼资金的卖家给出一定让利,也有一些置换客给出小幅让价。近期,考虑到政策层面及市场环境,约有20%左右的业主,表示价格方面可以有所让步。

    上海二手房指数办公室认为,在新"国五条"落空,以及自贸区成立,轨交12、16号线贯通等影响下,2013年全年二手房成交量创历史纪录,比之前最高的2009年增长5%。其中3月份量与价共创纪录,成交量7万多套创历史纪录;价格指数3月涨幅1.72%为年内最高。3月之后的5个月,价格涨幅持续收窄,成交量回归2万套左右水平;其后 "金九银十"成交出现了一波小高潮;年末两月成交量与价格涨幅双双下滑。

    岁末交替之际,去行政化的调控思路逐渐明朗,预计成交转淡会延续至明年春节前后,甚至出现短期调整。截至目前,一二手房的市场份额占比为1:3,二手房将发挥上海房地产市场主体作用。2014年,二手房市场重心依然在传统市区以及新兴城区。土地市场走热,整个房地产市场继续呈现"逆经济周期"的发展特征,高位振荡,稳中有升。
    (上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

上海二手房指数办公室2013.12

责任编辑:陈臻

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