上海二手房指数报告(2014年01月)  
 
01月指数
12月指数
变化幅度
2941
2934
+0.26%

    成交延续转淡 价格几近停涨

    2014年1月,上海二手房指数为2941点,比2013年12月上升7点,环比上涨0.26%,涨幅相比2013年12月大幅缩小了0.37个百分点。涨幅呈锐减之势。

    上海二手房指数办公室认为,相比2013年的牛市,2014年上海二手房市场开局明显冷清,延续上月涨幅下滑态势,并且涨幅锐减,有的区域价格几乎走平。抽样统计,看房量下降2成,成交量下降1成。尽管挂牌量增加10%左右,诚意卖家增多,但不少买家从追涨转为持币观望。需求下降在于预期变化、开年房贷收紧,以及临近春节传统淡季影响。这些加剧了买卖双方交易热情减弱,市场降温明显。

    "沪七条"政策在淡季更见效应。而1月11日举行的2014年全国国土资源工作会议透露,今年全国将出台《不动产统一登记条例》,有助于房产税的开征和住房信息联网,这将迫使一部分人放手多余房产。2014年楼市调控,去行政化、差异化政策将成主流。

    刚需房成交量减少

    2014年1月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.26%,涨幅比2013年12月缩小0.37个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴1月整体上涨0.28%,涨幅比2013年12月缩小0.30个百分点。

    1月,传统市区涨幅较高的闸北、静安、普陀、徐汇分别上涨0.33%、0.32%、0.30%、0.29%,其中非市中心的闸北涨幅领先。市区内有些板块带看量出现三至五成下跌,成交量出现二至三成下降,如徐汇龙华、普陀真如。一些近期挂牌的置换型卖家为求快速变现,议价空间为2%-3%。目前50-70平方米、总价150-300万元的售后公房价格近乎停涨,120-150平方米的改善型房源,成交价基本低于市场均价。

    1月,新兴城区整体上涨0.26%,涨幅比2013年12月缩小0.27个百分点。青浦近市区部分上涨0.33%,松江、宝山近市区部分均上涨0.32%。虽然诚意卖房增多,但买家并不买账,观望情绪蔓延,甚至一些降价房源也未能出手。150万元以内的刚需房成交量减少至占比6成。一些改善客因年底难找到中意房源或手中房源未能出手,加上房贷收紧,搁浅置换计划。

    1月,非新兴城区整体上涨0.13 %,涨幅比2013年12月缩小0.26个百分点。非新兴城区内涨跌互现,如青浦华新、金山朱泾分别上涨0.46%、0.34%;奉贤南桥、浦东外环分别下跌0.25%、0.14%。浦东临港新城尽管上涨0.50%,但涨幅较上月缩小0.72个百分点,土地市场热潮过后房价涨幅趋向理性。

    临近春节房价走平

    2014年1月全市130个板块中,上涨板块103个,下跌板块5个,持平板块22个。

    上涨板块平均上涨0.32 %,涨幅环比大幅缩小0.52个百分点。涨幅较高的都是刚需和改善客青睐之地,如新兴城区内板块涨幅较大的宝山大华、浦东北蔡、闵行春申分别上涨0.53%、0.47%、0.42%。市中心涨幅较大的如黄浦复兴公园上涨0.50%、陆家嘴和徐家汇均上涨0.47%。临近春节,房源消化速度明显放缓,各板块成交量出现一至三成不等回落。抽样统计,由于春节将近,约三成以上卖家不急于出手,等待春节后的市场表现,试探性挂牌的较多。另外,一些受轨交或规划利好的板块,仍存上涨动力,惜售现象不减,如浦东航头、长宁仙霞、浦东唐镇分别上涨0.51%、0.46%、0.44%。

    持平板块数量为22个,较上月增加3个。一些新兴城区板块已出现连续停涨,如浦东六里、徐汇田林、虹口临平路。市中心的一些中高档房源聚集板块也出现停涨,如黄浦淮海中路,长宁新华路。自贸区题材的外高桥本月也现走平行情。

     下跌板块平均下跌0.16%,跌幅环比缩小0.20个百分点。下跌板块仅5个,其中浦东川沙和杨浦新江湾城分别下跌0.19%、0.12%,其余三个皆在非新兴城区内。春节将近,急售现象减少,一些前期降价房源也收回让利,由此下跌板块数量并未受淡季影响而增加。仅一些急售房源出现2%-3%的议价空间,其中让利较大的多为挂牌一个月以上的,急于套现;另外则是一部分置换客因有明确置换目标,加上市场行情变化,但出售意愿增强,放大了议价空间。

    上海二手房指数办公室认为,1月上海二手房市场开局冷清,或进入房价"停滞期"。整体来看,一是"沪七条"效应,观望情绪上升;二是假日影响;三是银行信贷收紧,使得不少购房者暂缓入市计划。虽然价格开始松动,但持续回调的基础并不牢固。尤其是1月28日闸北地块出让刷新上海宅地地王总价纪录,打破市区区域房价格局,同时土地市场的持续高热对推动房价是不言而喻的。在春节过后的一段时间,随着"沪七条"影响逐渐消化,商业银行房贷额度恢复,以及宏观调控稳定预期、缓解供需矛盾的背景下,首套刚需和改善型刚需或积极入市,那么房价将继续呈现稳中有升的格局。(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3


上海二手房指数办公室2014.01

责任编辑:陈臻

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