上海二手房指数报告(2014年02月)  
 
02月指数
01月指数
变化幅度
2943
2941
+0.06%

    涨幅逼近于零 价格或现波动

    2014年2月,上海二手房指数为2943点,比1月上升2点,环比上涨0.06%,涨幅相比1月缩小0.20个百分点,涨幅微乎其微,逼近于价格走平。

    上海二手房指数办公室统计并认为,2月份成交量较上月减少2成,月底成交量大大胜于月初;但价格上涨明显乏力,其中近24%板块下跌、38%板块走平。除春节淡季外,个贷收紧也是因素,不少银行首套房回归基准利率。一些置换改善案因银行放贷拉长或搁浅,一些价格较高板块的带看量、成交量双双下滑。但春节过后部分刚需客打算赶在3月传统"小阳春"前买房,陆续入市,成交速度变快。2月刚需成交占总成交的6成以上。

    教育部2月17日发文,要求包括上海在内的19个大城市100%小学免试划片就近入学,或将进一步刺激学区房交易。2月26日,工商、农业等11家银行发表声明,否认停止房地产贷款传闻,以稳定市场预期。不少人对3月份召开的两会抱有期待,观望气氛日浓。

    首跌现非新兴城区

    2014年2月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.08%,涨幅比1月缩小0.18个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴1月整体上涨0.12%,涨幅比1月缩小0.16个百分点。

    2月,传统市区涨跌不一,静安、闸北分别上涨0.23%、0.21%、而杨浦、徐汇分别下跌0.04%、0.01%。市场中带看量和成交量的下滑,影响卖家心理,价格上涨持续乏力。2月一手房供应以中高端项目为多,分流了部分二手房改善型买家,加上信贷收紧,一些买家更显谨慎,由此一些板块价格走平甚至下跌。而一些市场期待的优质老工房挂牌后,由于适销对路,买家踊跃,价格出现1%-3%的上涨。高端板块如长宁古北、虹口东外滩成交量环比上升1成。

    2月,新兴城区整体上涨0.06%,涨幅比1月缩小0.20个百分点。区域内涨跌互现,如松江近市区部分下跌0.10%,轨交沿线的刚需板块均出现不同程度下跌:松江城区、泗泾、新桥、大学城板块分别下跌0.85%、0.52%、0.19%。这是由于之前价格导致成交放缓,部分卖家小幅让利出手。而别墅板块松江莘闵、松江佘山分别上涨0.46%、0.36%。另外,轨交概念依旧火热,青浦近市区部分受地铁规划利好,上涨0.39%,其中多个板块涨幅较大,如青浦新城、徐泾分别上涨0.48%、0.34%。

    2月,非新兴城区率先整体下跌0.20%。其中奉贤下跌幅度较大,如南桥、海湾分别下跌0.85%、0.41%。其余如金山新城、崇明陈家镇等半数非新兴城区板块均走平。刚需自住为主的非新兴城区受淡季影响明显,区域内有限的刚需客转向降价明显、出售诚意高的房源。

    六成板块跌或持平

    2014年2月全市130个板块中,上涨板块49个,下跌板块31个,持平板块50个。

    上涨板块平均上涨0.36%,涨幅环比扩大0.04个百分点。上涨板块数量较上月缩减一半,这是由于春节影响,交易低迷。但也有热门板块节后率先起色,如高档住宅聚集的陆家嘴、静安南京西路涨幅较高,分别上涨0.57%、0.51%。闸北公园、大宁绿地受地王影响及大宁市级商业中心规划利好,分别上涨0.56%、0.34%。一些学区房板块涨幅也较大,如闵行春申、徐汇康健均上涨0.51%,静安寺、杨浦控江路分别上涨0.41%、0.31%,部分小面积房源价格涨幅甚至达到3%-5%。

    持平板块数量近4成,其中半数以上为市区板块,如长宁天山、虹口凉城、黄浦老西门。新兴城区成交量较大的闵行莘庄、浦东三林、宝山淞南等板块房价也现持平。虽然市场诚意卖家、降价房源增多,但并不能打动买家,后市预期影响了买家入市积极性,带看量的明显下降使得不少卖家取消涨价。

    下跌板块平均下跌0.41%,跌幅环比扩大0.25个百分点。下跌板块31个,较上月增加26个。其中半数为新兴城区,跌幅较大的宝山大华、闵行颛桥、浦东北蔡分别下跌0.64%、0.59%、0.57%。传统淡季下,信贷收紧等利空加剧买家入市犹豫,于是一些卖家也调整心态,降价出售,幅度多为1%-2%,仅少数置换型卖家降价幅度能达到3%-5%,往往能快速成交。

    上海二手房指数办公室认为,价格涨幅锐减以及成交量受挫,2月二手房指数涨幅已触及临界点,如若成交进一步出现下滑,或将带动价格出现下跌,但反弹随时出现。春节后人民币骤然暴跌,贬值预期一旦形成会传导到楼市,增加变数,楼市呈现的轻微波动走势会否打破?3月5日李克强政府工作报告提出了"针对不同城市情况分类调控"。改变一刀切,之前热传的双向政策或实施。(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3


上海二手房指数办公室2014.02

责任编辑:陈臻

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