上海二手房指数报告(2014年03月)  
 
03月指数
02月指数
变化幅度
2951
2943
+0.25%

    房价拐点未现 走出分化行情

    2014年3月,上海二手房指数为2951点,比2月上升8点,环比上涨0.25%,涨幅相比2月扩大0.19个百分点。涨幅经过4个月的持续缩小后再现扩大,房价在下跌临界点上方呈现温和波动。

    上海二手房指数办公室统计并认为,3月二手房市场走向分歧加大,多空对峙,板块涨跌各异。传统楼市小阳春低于预期,整体上价格拐点也未出现。3月部分板块二手房先于一手房出现价格松动,尤其是下半月。总体供应增加1-2成,不少板块3成以上卖家愿意议价,甚至出现直接调低挂牌价,有的区域降价促进成交达6成以上。市场受阶段性个贷紧缩影响,成交回暖力度不足。另外周边部分二、三线城市出现局部降价对上海市场造成一定心理影响,延续了之前的部分观望气氛。

3月两会并未强调抑制房价,民众对后市预期更加不确定。李克强总理在记者会上表示,政府会因城因地分类进行调控,一线城市放松调控的可能性降低。国土资源部表示 6月出台《不动产统一登记条例》,或有挤出效应。被誉为楼市风向标的上海之春房展会表现乏力。这些,使上海楼市走向难抑分歧。

    高端房价渐现松动

    2014年3月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.27%,涨幅比2月扩大0.19个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴3月整体上涨0.24%,涨幅比2月扩大0.12个百分点。

    3月,传统市区涨幅较小的闸北、黄浦、杨浦分别上涨0.20%、0.17%、0.07%。市区范围内挂牌量上升,部分甚至提价,但实际成交价低于挂牌价。遇有诚意买家,房东选择主动让价。如120平方米左右的改善型房源,部分存在1%-2%的降价。而高端二手房更出现了较大幅度降价以促成交易的案例,如陆家嘴板块2000万元上下的豪宅,价格让步达到2.2%,个案甚至达到13.6%。议价渐现常态,中高端市场正在转向买方市场。但是,一些刚需或学区板块仍呈现上涨,幅度为1%-3%。

    3月,新兴城区整体上涨0.21%,涨幅比2月扩大0.15个百分点。其中涨幅较小的嘉定、青浦、松江近市区部分分别上涨0.04%、0.16%、0.20%。抽样显示,一些板块带看量出现2-3成增加,挂牌量也增加了1-2成,卖家大多愿意提供1%-2%的议价空间。另外,部分板块由于一手房优惠促销,一、二手房价格差距接近,二手房市场分流明显,部分板块二手房价出现停涨,如青浦赵巷上涨0.04%、浦东惠南、嘉定城区涨幅持平。

    3月,非新兴城区整体上涨0.15%。其中奉贤、金山走势分化,如金山朱泾、奉贤南桥分别上涨0.34%、0.24%;金山新城、奉贤海湾分别下跌0.17%、0.03%。区域内一手房的以价换量,使得二手房客户被分流,二手房价格加速下调。

    市场走出分化行情

    2014年3月全市130个板块中,上涨板块96个,下跌板块17个,持平板块17个。

    上涨板块平均上涨0.37%,涨幅环比扩大0.01个百分点。涨幅较大的新兴城区板块如闵行七宝、浦东唐镇分别上涨1.52%、1.30%,区域内一手房销售火热,带动二手房成交上扬。普陀曹杨、虹口鲁迅公园等学区板块涨幅也较大,分别上涨1.22%、1.04%。此外随着自贸区管委会迁移,浦东临港新城上涨0.50%,受一手新盘报价快速上行10%,部分二手房源价格也出现5%以上的涨幅,而之前涨幅达三成的外高桥却下跌0.53%。

    持平板块中一些传统市区热门板块价格停涨,如杨浦五角场、黄浦淮海中路、徐汇田林均现持平。抽样统计显示,由于房价、房源等诸多原因,成交量萎缩,价格上涨动力消失。

    下跌板块平均下跌0.31%,跌幅环比缩小0.10个百分点。高端二手房和非新兴城区的低端二手房板块为多,跌价促进了成交。高端板块如杨浦东外滩、黄浦世博滨江、徐家汇分别下跌0.59%、0.51%、0.23%,带看量和挂牌量增多,诚意买卖上升,议价幅度加大,普遍达1%-2%,甚至有3%以上议价幅度。部分区域的集中降价使成交放量。

    上海二手房指数办公室认为,3月二手房市场未现传统意义上的小阳春,成交量只是低位反弹;而价格近乎平行,缺乏上涨动力。如今部分二手房降价先行一步,或将罕见地带动区域内一手房价出现下行。而周边城市杭州、常州的局部降价正在发酵,4月楼市"倒寒春"或将袭来。从另一方面考量,上海高企的土地成本和并未改善的住宅供求,即使出现降价也不会成潮。量升价平,房价无论涨跌,未来在临界点上下温和波动或是大概率事件。(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
    上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3


上海二手房指数办公室2014.03

责任编辑:陈臻

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