上海二手房指数报告(2014年04月)  
 
04月指数
03月指数
变化幅度
2956
2951
+0.19%

    量跌价缓态势 "倒寒春"如期至

    2014年4月,上海二手房指数为2956点,比3月上升5点,环比上涨0.19%,涨幅相比3月缩小0.06个百分点。涨幅再次缩小,价格几近停涨,依然在临界点上方缓慢波动。

    上海二手房指数办公室认为,量跌价缓乃近期基本走势,价格拉锯维持相对平衡格局。抽样统计,4月上海二手房市场成交下跌近三成,楼市"倒寒春"如期而至。成交萎缩正在动摇卖方市场,部分卖家主动让价,出现了3%-5%的让价空间。而学区房却是一枝独秀,在部分区域推出入学新政后,短期内部分房源见势涨价。由于银行放贷延长以及限购严控等多重作用下,市场有效购买力大幅缩小,波及最多的是连环套客户。影响市场的因素还包括,受周边城市降价以及本市一手房抛盘个案影响,改变了部分买家预期,放缓入市;而信贷政策首套房8.5折全面取消,有些银行甚至上浮1.1倍,阻碍到刚需客。

    4月10日,李克强总理在博鳌亚洲论坛上表示,不会为经济一时波动采取短期强刺激政策。4月17日,上海房管局局长刘海生表示,上海暂时没有新政策,政策层面既不会收紧也不会放松。两会后政策空窗持续,意味着随行就市,楼市胶着状态短期不会打破。

    成交骤降未及房价

    2014年4月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.21%,涨幅比3月缩小0.06个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴4月整体上涨0.21%,涨幅比3月缩小0.03个百分点。

    4月,传统市区涨幅较小的虹口、普陀、静安分别上涨0.05%、0.12%、0.20%。传统市区范围内中高端房挂牌量有一成上升,有的业主主动让价达5%,如黄浦江滨江沿线的房源。一部分投资客选择降价套现,包括境外人士,如长宁新华路、杨浦新江湾城分别下跌0.45%、0.44%。刚需类老工房价格坚挺,但受刚需因房贷政策而支付能力不足的影响,去化速度较前期放缓。此外,受行情低迷,连环案受阻现象增加不少,加剧市场寒意。

    4月,新兴城区整体上涨0.14%,涨幅比3月缩小0.07个百分点。如浦东、宝山分别上涨0.13%、0.15%,嘉定则下跌0.01%。不少区域半数以上业主愿意提供1%-2%的让利以示诚意,一次性付款的让利更多。涨跌互现,目前一些板块内的次新房成交较热,如青浦徐泾、浦东周浦、闵行金虹桥成交占比达六七成,涨幅分别达0.43%、0.41%、0.39%。而老工房因为品质不如次新房,即使降价也成交不佳。另外,一直处于价格洼地的青浦近市区部分涨幅领先,整体上涨达0.49%。

    4月,非新兴城区整体上涨0.31%,涨幅比3月扩大0.16个百分点,行情分化明显。奉贤受益轨交5号线延伸利好,整体上涨0.37%,区域内奉城、海湾分别上涨0.60%、0.51%。而金山则涨跌不一,朱泾、枫泾分别上涨0.51%、0.47%;金山新城则下跌达0.57%。

    价格拉锯维持平衡

    2014年4月全市130个板块中,上涨板块80个,下跌板块41个,持平板块9个。

    上涨板块平均上涨0.50%,涨幅环比扩大0.13个百分点。新兴城区内涨幅较大的板块如宝山大华、浦东航头、青浦华新分别上涨0.73%、0.71%、0.64%,这些板块在一手房持续热销下,二手房也随之价格上扬,且成交不俗。但虹口凉城、浦东外高桥、杨浦五角场等传统热门板块价格涨幅仅为0.09%、0.04%、0.02%。传统学区板块在入学新政后快速上涨得到一定缓解,如闵行七宝、浦东洋泾分别上涨0.48%、0.45%。

    持平板块9个,如普陀真如、宝山上大、浦东康桥。这是由于买卖双方拉锯平衡,部分板块呈胶着状态,由此走平。

    下跌板块平均下跌0.31%,但数量较3月增加24个,达41个。浦东成为下跌板块较密集的区域,如陆家嘴、三林、花木分别下跌0.75%、0.72%、0.62%;同时,市区板块如虹口临平路、徐汇长桥、普陀光新等也分别下跌0.64%、0.58%、0.31%。但一些诚意出售的降价房源成交速度并不快,少数千万级以上的房源甚至给出了10%以上的让利揽客,如陆家嘴板块房源,但这种大幅降价,反而让买家在"买涨不买跌"心态下放缓出手。

    上海二手房指数办公室认为,4月二手房市场未见起色,成交在3月低位反弹后再现大幅下滑,价格拉锯现象蔓延,市场中"看多买少"愈演愈烈,加上信贷趋紧,部分准买家不能形成有效需求。4月成交冷清打破了历年来3-6月逐月走高的格局。随着"五一"假期销售节点到来,一手房增加供应,以及开发商"以价换量"再现,二手房买家或被分流。倘若成交持续低迷,房价走平会否打破,拭目以待。(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

上海二手房指数办公室2014.04

责任编辑:陈臻

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