上海二手房指数报告(2014年05月)  
 
05月指数
04月指数
变化幅度
2957
2956
+0.03%

    "红五月"再落空 房价拐点未现

    2014年5月,上海二手房指数为2957点,比4月上升1点,环比上涨0.03%,涨幅比4月缩小0.16个百分点,涨幅微弱,房价拐点未现。成交连续颓势,房价相对平稳。

    上海二手房指数办公室认为,5月曾作为楼市的传统旺季,今年的"红五月"再度落空。最新统计,继4月成交环比下跌20%后,5月成交量继续下跌12%以上,1.5万套成交量为25个月来的第二低值。分化行情加剧,外环外板块供求逆转下初现买方市场,个别房源甚至降价10%以上甩卖也未成交;但中内环、内环内板块的优质中高端房源,价格较为坚挺,并且挂牌量减少。另外,受一手房供应开闸、以价换量,二手房贷款难批及周期长等影响,不少买家转而购入一手房。部分新兴城区板块再现一、二手房价格倒挂现象。

    5月12日,央行发声力保首套房贷,提高贷款发放和审批效率。随后各家银行出现分歧:一边是国有大行在央行"喊话"下积极推进;一边是商业银行由于资金紧张、存款资源有限,暂停房贷态度明确。加上逾10个城市酝酿救市的传闻,舆论出现分歧,进而影响购房者心理预期。

    改善需求积累释放

    2014年5月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴上涨0.04%,涨幅比4月缩小0.17个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴5月整体上涨0.07%,涨幅比4月缩小0.14个百分点。

    5月,传统市区房价震荡趋弱。黄浦、长宁仅分别上涨0.07%、0.06%,杨浦、普陀则分别下跌0.14%、0.04%。一些板块的中高端房源带看量和成交量有1-2成的增长,如徐家汇、陆家嘴分别上涨0.19%、0.13%,其中千万元左右的房源多为全款支付。不少中高端买家认为会有政策救市,入市意愿较强,优质房源让价5-10万元便能快速成交。但市场分化明显,如普陀长寿路一些房源让价5%-10%也少人问津,板块整体下跌0.41%。而刚需房方面,买卖双方观望气氛较浓厚,一些板块价格走平甚至微幅下跌,如长宁天山、黄浦打浦桥走平,杨浦控江路和黄浦豫园分别下跌0.07%、0.06%。

    5月,新兴城区整体上涨0.01%,幅度如此微弱可以忽略不计。涨跌互现,宝山、青浦近市区部分分别上涨0.05%、0.03%,松江、闵行近市区部分均下跌0.06%。逾4成新兴城区板块涨幅持平,一些板块挂牌量上升2-3成,主要为板块内置换型需求累计后集中释放所致,连环单效应致供求逆转。有的区域甚至量价齐跌,如闵行颛桥、浦东唐镇分别下跌0.46%、0.38%,成交则下跌2成,由于降价预期加大,一些降价房源往往一周以上才能成交。另外有些所在区域一手房价格松动的板块,分流3成左右买家。抽样统计,5月新兴城区内降价卖家7成以上是置换型客户,大多想趁楼市平稳期内完成置换,以获得优质房源,但由于信贷不松,置换型交易进度缓慢。

    5月,非新兴城区整体上涨0.01%,价格呈现停涨。在市场成交趋冷的背景下,区域内多个板块走出持平行情,如崇明长兴岛、金山新城、青浦华新、松江小昆山。另外浦东临港新城出现高位回调,下跌幅度达0.66%,是前期房价飙升后开始回归正常轨道。

    外环外呈买方市场

    2014年5月全市130个板块中,上涨板块52个,下跌板块36个,持平板块42个。

    上涨板块平均上涨0.22%,涨幅环比缩小0.28个百分点。一些内环内、中内环板块涨幅较高,价格整体表现较为坚挺,如浦东联洋、闸北大宁分别上涨0.76%、0.75%,浦东联洋挂牌量减少1成,供不应求为时下所罕见。受益于大虹桥概念的长宁北新泾,区域内二手房因投资客追捧,整体上涨0.45%。另据抽样统计,3成上涨板块涨幅微弱,如徐汇龙华、浦东上南均仅上涨0.09%,这是由于区域内老工房(售后公房)较多,但成交鲜少,价格保持稳定。目前二手房市场在供求两端遇冷下,整体成交回升乏力,但一些优质房源和学区房仍有小幅上升

    持平板块42个,占比逾3成。而上月持平板块仅为9个,持平板块的大幅增多,表明房价走势趋向平稳。5月徐汇康健、杨浦鞍山、宝山大华等热门板块均现走平。

    下跌板块平均下跌0.20%,跌幅环比缩小0.11个百分点。跌幅居首的杨浦新江湾城,受区域内一手房降价影响,二手房整体价格下跌1.00%。另外如浦东外高桥下跌0.81%,由于去年自贸区概念房价飙升5成,仅5月挂牌价降幅就达5%-10%。在一些新兴城区的外环外板块中,出现5%的价格下调,如松江佘山、闵行吴泾、松江九亭指数分别下跌0.61%、0.60%、0.45%。而在市中心的配套成熟版块,议价空间幅度并不是很大,如静安曹家渡、长宁古北仅分别下跌0.07%、0.06%。

    上海二手房指数办公室认为,5月二手房市场成交量再现下滑,房价涨幅微弱。市场分化明显,其中部分新兴城区板块供应量上升,供求关系逆转,买方市场初现端倪。一方面,在市场惨淡情况下,急售业主迫于成交压力,让利意愿明显增加;另一方面,近期市场低价房源成交量上升,在结构上对部分房价产生了一定的拉低作用。与外环外初现买方市场不同,传统市区、市中心区物业保值能力强,不少卖家心态坚挺,上海并未全面出现买方市场。不可否认,在一手房"以价换量"影响下,加上信贷偏向一手房,5月二手房买家分流明显,而随着二手房市场有效购买力减少,迫使更多的卖家加入降价队伍。二手房市场整体房价是否会出现拐点,进入短期调整,拭目以待。(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3


上海二手房指数办公室2014.05

责任编辑:陈臻

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