上海二手房指数报告(2014年06月)  
 
06月指数
05月指数
变化幅度
2955
2957
-0.05%

    房价终现拐点 成交持续下滑

    2014年6月,上海二手房指数为2955点,比5月下降2点,环比下跌0.05%,在连续上涨24个月后,二手房价格指数终现下跌。

    上海二手房指数办公室认为,二手房月度成交量在今年3月暂现2万套,之后三个月月度成交量持续两位数环比下跌至今,市场进入全面调整期已成定局。目前市场特征表现为,一是央行喊话满月,信贷仍未有实质性放松;二是二手房供应方面,不少卖家不愿降价,索性封盘,挂牌量降至四年来低点,截至6月30日仅为10.26万套,其中100平方米以下的中小户型下降最为明显,而买家则因为"无房可挑",成交意向极低;三是一手房库存高企,开发商入市项目"以价换量"重现,分流部分二手房客源;四是6月土地市场出现流拍及溢价率下降,加剧看淡市场预期。多重因素作用下,二手房成交冷清局面愈演愈烈,供需两端遇冷,持续低迷。

    2014上半年中央楼市调控已现空窗,仅在宏观层面采取一些微调,在分类调控思想指导下,至少16家地方政府试探限购松绑等调控,但成效不明显。6月6日,银监会喊话,继续执行差别化住房贷款政策,大力支持首套住房需求,但截至月底,信贷仍未有放松迹象。而二手房信贷较之一手房更严。

    供需齐降市场转冷

    2014年6月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴下跌0.04%。其中,市中心4区及陆家嘴6月整体下跌0.03%。

    6月,传统市区弱势明显,区域内如普陀、长宁、闸北分别下跌0.14%、0.13%、0.09%,仅虹口、黄浦微幅上涨0.05%、0.02%。市场趋冷的原因是改善需求成交链遇阻,出现了"老房子卖不掉,新房子买不进"的尴尬局面,不少改善客索性延迟置换,导致新增挂牌量减少。这也进一步影响了刚需客的购买热情,由此出现了连环效应;一些板块优质房源匮乏,导致看房客锐减三成以上,加上一些卖家不愿降价,中介门店的带看成交比下降到了1:70。抽样统计显示,多数挂牌房源价格较年初仅有3%以内的议价空间,但买卖双方态度已从乐观转为观望。部分急售房源的降价入市推动板块价格下跌。

    6月,新兴城区整体下跌0.07%。其中宝山靠近市区部分领跌0.13%,其余如闵行、青浦近市区部分分别下跌0.03%、0.02%。逾半数新兴城区板块出现下跌,挂牌量减少,带看量也出现锐减。一些板块的挂牌和带看量均现5成以上的下滑,如闵行浦江、浦东金桥的一些动迁类卖家,因未达到心理价位,宁愿撤消挂牌,等待市场回暖。有的卖家面对日益稀少的看房客,且无成交意向,于是无奈降价,但买家依然不愿出手。另外新兴城区内一些供大于求的板块则出现了议价扩大的现象,部分挂牌价甚至降低了6%-8%,但买家并不踊跃。

    6月,非新兴城区整体上涨0.11%,涨幅较5月扩大0.10个百分点,成为市场博弈中唯一上涨的区域。如奉贤南桥、金山新城分别上涨0.25%、0.22%,但奉贤奉城、金山枫泾分别下跌 0.16%、0.15%。由于市场整体转冷,仅一些本地需求支撑,外来客比例极少。但这些区县的中心镇二手房价格仍较坚挺,相反中心镇外围区域板块则出现了不同程度的下跌。

    半数板块出现下跌

    2014年6月全市130个板块中,下跌板块64个,持平板块42个,上涨板块24个。下跌板块是上涨板块的2.7倍。

    下跌板块平均下跌0.19%,跌幅环比缩小0.01个百分点。虽然下跌板块增多,但跌幅并未放大。目前多数卖家不会选择大幅降价,有的撤牌惜售,仅一些急售卖家会选择让利快速出手。具体板块表现为,浦东外高桥继续领跌,下跌幅度达0.93%。其余下跌幅度较大的多在新兴城区范围内,如松江城区、浦东张江、宝山顾村分别下跌0.73%、0.59%、0.44%。而市区的一些板块,抗跌能力强,微幅下跌,如闸北大宁绿地、徐汇康健仅分别下跌0.06%、0.05%。部分出台学区房新政的区域,不再享有名校优先,如长宁的部分使用权学区房明显遇冷,并且间接影响到其他区县本来就虚高的使用权学区房成交和价格。

    持平板块42个,占比逾3成,与上月相同。持平板块表明价格博弈加剧,出现短暂的平衡。6月长宁北新泾、虹口鲁迅公园、闵行春申等热门板块整体走平。一些豪宅板块也开始出现止跌,价格相对坚挺,如长宁古北,浦东联洋。

    上涨板块平均上涨0.33%,涨幅环比扩大0.11个百分点,占比不足2成。多为一些成交量较少的板块,涨幅较高的如黄浦豫园、普陀武宁、浦东惠南、青浦华新分别上涨0.47%、0.41%、0.26%、0.22%。这些板块的价格上涨,是由于挂牌量大幅减少背景下,一旦有位置好、楼层好的房源挂牌,买家争相接受,价格微幅上扬。而前期大热的产权学区房,价格同样保持坚挺,如虹口凉城,普陀武宁分别上涨0.60%、0.41%,但成交量也出现了二成的下降。

    上海二手房指数办公室认为,时届半年之际的6月,出现了房价拐点,为延续24个月的价格上涨期划上了句号。纵观6月,房贷尚未放松,观望情绪加重,交易持续低迷,导致指数下降。其中半数板块出现下跌,但整体跌幅环比并未扩大,主要是前期价格上涨过快的板块和新兴城区部分板块出现价格下滑。这种价格下滑,更多的是一种市场试探,由于卖家苦于无法成交,无奈在价格上让步,一旦交投恢复,价格随之止跌甚至反弹。随后的7、8月为楼市传统淡季。和二手房挂牌量减少相反,一手房库存高企,两年前曾经出现的开发商"以价换量"时下再次启动,但是二手房小业主没有解决资金链的诉求,不会大幅降价步一手房后尘。客户分流是二手房市场必须面对的。
(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3


上海二手房指数办公室2014.06

责任编辑:陈臻

(非合作媒体未经授权不得转载)