上海二手房指数报告(2014年07月)  
 
07月指数
06月指数
变化幅度
2940
2955
-0.53%

    房价跌幅扩大 市场颓势显现

    2014年7月,上海二手房指数为2940点,比6月下降15点,环比下跌0.53%,跌幅环比扩大0.48个百分点,二手房价格指数自6月拐点向下后,7月跌幅明显扩大。

    二手房已成为上海楼市的成交主体。仅2014年上半年,上海成交一手住宅(新建商品住宅)34458套,二手住宅成交逾70000套。上海二手房指数办公室认为,7月上海二手住宅市场颓势显现,在成交连续3个月两位数环比下降后,6月成交量1.15万套为27个月来的最低值,7月成交量继续下跌为1.14万套。目前全国46个限购城市中,31个松动或取消,上海依旧。部分城市政府貌似救市反而加剧上海买家的看跌预期。二手房市场中,一些卖家为求成交,让利空间普遍在3%-5%,急售甚至为7%-8%。一些卖家则撤牌或转售为租,截至7月31日,二手房挂牌量再度下降至10.09万套。经抽样统计,目前35%-40%的业主抱有捂盘的想法。二手房挂牌量下滑与一手房库存高企形成鲜明对照。

    7月11日,住建部部长陈政高定调下半年调控:千方百计消化库存,棚户区改造和保障房建设是下阶段重点。京沪穗等一线城市政府则相继表态不会放松限购。银监会重申优先支持居民家庭首套住房需求,银行放贷周期也在缩短。楼市进入全面调整期,短期内预期分歧仍在发酵。

    新兴城区跌幅加深

    2014年7月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴下跌0.21%,跌幅较上月扩大0.17个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴7月整体下跌0.14%,跌幅较上月扩大0.11个百分点。

    7月,传统市区如闸北、虹口、静安分别下跌0.80%、0.78%、0.51%。其中中高端住宅成交比例有所增加,一些外籍及港澳台卖家看跌后市抛售,如长宁古北、浦东联洋等地区挂牌量明显上升,500万左右的房源让价20万已成常态,少数急于成交的卖家更是愿意提供10%的价格让步。刚需类成交则较差,卖家多为改善型置换客户,总价200万以下占七八成,但即便5-10万的让价,交易仍然缓慢。一是买家预期市场转冷,希望更大让利;二是银行商贷对老工房房龄有15-30年不等的限制。

    7月,新兴城区跌幅加深,整体下跌0.31%,跌幅较上月扩大0.24个百分点。区域内跌幅较大如闵行、松江、宝山近市区部分分别下跌0.91%、0.86%、0.82%。由于部分新兴城区板块内多个新盘价格优惠,如青浦和嘉定近市区部分总价150-200万的一手房房源多,可挑选余地大,二手房卖家只能主动降价揽客,但幅度不及开发商,于是"买新不买旧",分流严重。但松江新城等刚需类板块成交量相对放大。

    7月,非新兴城区整体下跌0.01%。区县中心镇由于淡季成交罕见,如奉贤南桥、金山新城未见价格变化。一些板块则下跌,如奉贤奉城、金山亭林分别下跌1.01%、0.46%。

    下跌板块占比六成

    2014年7月全市130个板块中,下跌板块77个,占比59%;上涨板块22个,占比17%;持平板块31个,占比24%。

    下跌板块平均下跌0.67%,跌幅环比扩大0.48个百分点。下跌板块增多,跌幅翻番。跌幅较大的板块如闵行吴泾、长宁天山、宝山上大、普陀长寿路分别下跌1.32%、1.28%、1.27%、1.16%。由于交易连续不见好转,卖家开始扩大让利幅度,给到高于市场平均水平的让利空间才能洽谈买家。而买家方面不少仍不为所动,目前交易周期拉长至3-4周。值得关注的是,前期一直热销的学区房也出现了价格下跌,如徐家汇、徐汇长桥、闵行七宝分别下跌0.89%、0.75%、0.60%。个案卖家甚至愿意提供2%的让步。

    持平板块31个,如浦东上南、普陀武宁、静安曹家渡等板块。看似走平,但行情并不相同,有的剧烈震荡,有的微小波动,最终收于平局。

    上涨板块平均上涨0.15%,涨幅环比缩小0.18个百分点。抽样统计,成交集中的板块,价格略有小幅上涨,如杨浦东外滩、黄浦豫园、浦东塘桥分别上涨1.35%、1.11%、0.87%。这些板块的上涨,主要由于挂牌量少,供小于求。而一些紧俏的房源,在楼层、装修、位置上具有优势,由于市场处于下跌态势,尽管内在本质较普通房源价格高5%-10%,卖家也只能让价出售,涨幅较小。另外,一些成长型板块受买家格外关注,如青浦重固受益轨交规划及区位优势,价格上涨0.96%。

    上海二手房指数办公室认为,一段时间内,二手房市场从量跌价缓到量价齐跌。6月房价拐点过后,7月房价或筑下降通道,颓势尽现。多重观望情绪交织,反弹乏力。一手房市场掀起去库存化,开发商以价换量,表现为一手房与二手房抢跑道,对部分板块二手房已造成明显的分流影响。同时,二手房挂牌价受到冲击,预计将出现新一波的一、二手房房价倒挂现象。二手房市场成交回暖与否,短期内与小业主的出价有极大的关联度。(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
    上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3



上海二手房指数办公室2014.07

责任编辑:陈臻

(非合作媒体未经授权不得转载)