上海二手房指数报告(2014年08月)  
 
08月指数
08月指数
变化幅度
2919
2940
-0.71%

    跌幅持续扩大 交投冷清依旧

    2014年8月,上海二手房指数为2919点,比7月下降21点,环比下跌0.71%,跌幅环比扩大0.18个百分点,二手房指数跌幅连续两个月扩大。

    8月上海二手房市场跌势不减,价格下行压力继续加大。上海二手房指数办公室认为,目前市场购买信心下滑,连环案与刚需置业往往等不到房贷放松而却步,使得部分原本不愁卖的业主不再咬紧牙关,诚意卖家的议价空间可达10%左右。截至8月31日,挂牌量为102888套,较年初下降16%。抽样统计表明,部分板块新增挂牌量下降三成,导致市场"无好房可售"。除了二手房供应量减少,面临传统"金九",不少买家对一手房降价抱有较大期待;而不少二手房买家向银行贷款出现困难,拉长了交易周期。综上分析,导致二手住宅成交量在持续低位下徘徊。市场由此恶性循环:有的挂牌许久不成交,"有价无市";市场低迷又加重业主的观望情绪,致使新增挂牌进一步减少。

    8月16日晚间,上海再次传出房贷放松的传闻,随即马上被澄清,部分银行即使重新给出优惠利率,个别甚至8折,但门槛过高。下跌行情中信贷持续不放松,加剧了市场看跌心理。8月27日,上海市房管局第五次放宽共有产权房准入标准,释放出夹心层不必走购买商品房"华山一条路"的信号。

议价空间可达15%

    2014年8月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴下跌0.82%,跌幅较上月扩大0.61个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴8月整体下跌0.62%,跌幅较上月扩大0.48个百分点。

    8月,传统市区如虹口、杨浦、黄浦、徐汇分别下跌0.88%、0.81%、0.68%、0.64%。由于行情不佳,不少卖家选择观望,导致有效挂牌量偏少,一些楼盘的新增挂牌甚至不足10套。挂牌的减少让一些诚意买家也挑不中房源,部分板块房源甚至降价后看房客也不见增长。从成交结构看,受一手高端住宅供应增加影响,二手高端住宅卖家跟风降价,带动成交上升一成左右。刚需类房源卖家不再坚守价格,开始降价5%-8%出售。传统市区房价出现了加速调整趋势,即使抗跌性较强的房源也有小幅松动。目前不少买家抱有"越降越等"的心态。而一些有资金压力的卖家以降价促成交,降价行为从点到块,并且覆盖到面。

    8月,新兴城区跌幅加深,整体下跌0.67%,跌幅较上月扩大0.36个百分点。跌幅较大的嘉定、闵行、宝山近市区部分分别下跌0.80%、0.69%、0.64%。区域内一手房降价跑量,销售力度大,分流了一定客源。买卖双方开始博弈降价空间,急售的二手房个案议价甚至达15%。抽样统计,近期新兴城区成交的一半以上房源价格低于去年同期同类房源成交价格。成交低迷,降价出手是必然趋势。而一些大面积、地段边缘的房源,由于后市不确定,预期降价风险大,成交困难,成交多集中在70-100平方米的房源。

    8月,非新兴城区整体下跌0.94%,跌幅较上月扩大0.93个百分点。其中奉贤一手房降价跑量力度大,分流了部分二手房买家,区内奉城和南桥均下跌1.71%。其它如崇明长兴岛、金山亭林、浦东临港新城分别下跌1.30%、1.03%、0.50%。在市场冷清环境中,远郊县的需求大幅减少,投资客更是罕见。不少板块价格降幅较大,仍不能激起看房客的购买兴趣。

    下跌板块占比八成

    2014年8月全市130个板块中,下跌板块100个,占比77%;上涨板块20个,占比15%;持平板块10个,占比8%。

    下跌板块平均下跌0.85%,跌幅环比扩大0.18个百分点。下跌板块较上个月增加23个,占比近8成。跌幅较大的浦东外高桥、杨浦新江湾城、宝山大华、闸北大宁绿地分别下跌1.58%、1.54%、1.49%、1.37%。一些板块内的大户型房源价格让步在8%-10%。200万元以内的刚需房源价格松动明显,大多卖家让利空间在5%-8%,成交速度仍然缓慢。前期价格坚挺的学区房也出现了一定松动,由于临近开学,交易开始步入淡季。一些中大户型学区房降价幅度在2%以内,但一流学区房、小户型学区房卖家强势不让价。如徐汇万体馆、普陀曹杨、静安寺分别下跌0.52%、0.48%、0.28%。

    持平板块10个,如闵行浦江、浦东周浦、长宁虹桥路、普陀甘泉宜川。由于行情冷清,不少房源成交价格出现了不同程度的下调,持平止跌板块大幅减少。在持平板块中,一些板块从上涨转为停涨;一些板块内涨跌交替,整体走平。

    上涨板块平均上涨0.16%,涨幅极其微弱,涨幅环比扩大0.01个百分点。如普陀真如、闵行龙柏金汇、均上涨0.18%、杨浦黄兴公园,长宁仙霞上涨0.17%、0.13%。一些地段、房型、环境、配套不错的改善型房源,经过一段时期调整,价格已到底部,转为热销楼盘。由于这些优质房源挂牌量不多,成交较快,价格也得到支撑。不少新开通轨交的板块,价格调整已经到位,如青浦徐泾上涨0.17%、浦东航头持平。

    上海二手房指数办公室认为,8月延续7月的颓势,降价的范围和力度明显扩大,卖方撤牌、买方观望,供需两端遇冷。八成的案例为降价成交,买方市场特征日益显现。9月为传统销售季节,预计一手房将表现出更为强劲的促销力度,以价促量。如果二手房卖家未能采取相抗衡的措施,在推盘集中的外环外区域,二手房将受到明显分流冲击。而中环以内区域,由于一手房项目少,二手房或将主导行情。随着新一轮的"金九"到来,成色几何,拭目以待。(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
    上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3



上海二手房指数办公室2014.08

责任编辑:陈臻

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