上海二手房指数报告(2014年09月)  
 
09月指数
08月指数
变化幅度
2894
2919
-0.86%

    9成板块下跌 指数跌回去年

    2014年9月,上海二手房指数为2894点,比上月下降25点,环比下跌0.86%,跌幅环比扩大0.15个百分点,二手房指数连续四个月下跌,跌幅尚未收窄。

    9月上海二手房市场并未有"金九"迹象,指数跌回去年10月份水平。下跌板块由上月占比8成扩大至逾9成,市场呈现普降格局。上海二手房指数办公室认为市场特征为:其一,一手房库存压力大的新兴城区,开发商采取以价换量策略促销,导致一二手房价格倒挂现象进一步扩大,并且开始小范围波及传统市区,加大分流二手房买家。其二,二手房8月成交量率先小幅反弹达环比7.3%,9月开始在波动中艰难筑底;而一手房9月也止跌回升,成交量环比增幅则超越了二手房。目前上海主流中介纷纷将业务从居间二手房扩大到代理一手房,也从侧面反映了这一市场走势。截至9月30日,全市二手住宅挂牌量跌破10万大关,为96725套,较年初下降21.25%,较上月下降6%。其中,内环内、内外环、外环外挂牌量分别为为29258套、54579套、12888套,较年初分别下降28%、16.8%、22.47%。

    截至9月27日,全国仅北上广深和三亚5个城市仍然限购,而三亚将于10月7日取消。9月30日,传闻中的限贷松绑终于尘埃落定,央行发布通知放松首套房认定标准,结清首套房贷再贷算首套。新政释放出支持改善型需求的信号,这将提振市场信心,成交下降或可终止。

    二手市场分流明显

    2014年9月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体下跌1.04 %,跌幅较上月扩大0.22个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴9月整体下跌0.86%,跌幅较上月扩大0.24个百分点。

    9月,传统市区如静安、普陀、杨浦、徐汇分别下跌1.14%、1.02%、0.95%、0.90%,跌幅较上月分别扩大0.55%、0.38%、0.14%、0.26%。区域内一些中高端改善型房源成交量出现微幅扩大,成交案例中有些降价达10%以上,随着议价空间的放大,看房人数出现一定增长,但买家仍然只有看到性价比突出的房源才会下手,目前看房成交比在1:70。而刚需类卖家,本身就有置换需求,由于各大银行普遍放款周期在2-4个月,为求连环交易顺利,对于付款方式上好的客户,降价幅度能达到6%-8%。连环交易案例出现了"两头降"的现象,即出售降价,买进砍价。

    9月,新兴城区整体下跌0.85%,跌幅较上月扩大0.18个百分点。跌幅较大的松江、嘉定、宝山近市区部分分别下跌1.07%、1.03%、0.86%。9月新兴城区内一手楼盘以价换量,个别单价3万以上的楼盘降幅甚至达到20%,导致这些区域的二手房客户分流明显。为了争抢有限的客户,二手房卖家跟风降价普遍达到10%。而200万元以内的中小户型房源,议价空间也有所提升,达到5%-8%。由于一手房库存压力不减,未来新兴城区内一二手房抢客现象还将持续。

    9月,非新兴城区整体下跌0.81%,由于持续下行,跌幅较上月缩小0.13个百分点,为跌幅唯一缩小的区域。区域内奉贤海湾、浦东临港、金山枫泾分别下跌1.18%、0.99%、0.85%。这些区域买家可挑选余地大,买方市场特征明显。二手房卖家不得不做出更大的价格让步,但成交依旧低迷。

    板块呈现普跌格局

    2014年9月全市130个板块中,下跌板块122个,占比94%;上涨板块2个,占比1%;持平板块6个,占比5%。

    下跌板块平均下跌0.88%,跌幅环比扩大0.03个百分点。下跌板块较上个月增加22个,跌幅超过1%的板块有47个,下跌板块占比逾9成,呈现普跌格局。一向价格坚挺的学区房也出现松动,松动占比约20%。中高端住宅板块跌幅较大的黄浦淮海中路、松江佘山、静安南京西路分别下跌1.50%、1.48%、1.18%。目前市场中500万以上的中高端住宅,普遍让利在30万-50万不等,如静安江宁路板块的一些带有学区概念的75平方米两房,前期挂牌价格在600万左右,目前成交价格在550万。新兴城区的一手房高库存板块,一二手房价格倒挂明显,部分单价相差甚至达到3000元。促使二手房诚意卖家降低挂牌价,其中如嘉定南翔、宝山罗店跌幅较大,分别下跌1.53%、1.01%。另外浦东成降价"重头区",如浦东航头、周浦、唐镇、惠南分别下跌1.29%、1.25%、1.23%、1.20%。

    持平板块6个,如闵行吴泾、青浦徐泾、金山亭林、松江小昆山。这些持平板块成交稀少,挂牌房源即使调低价格也乏人问津,卖家索性撤牌惜售或维持挂牌价格,由此价格似无变化。

    上涨板块仅2个,平均上涨0.20%,涨幅环比扩大0.04个百分点。由于连续4个月颓势不改,房价上涨再无动力,多数卖家选择降价顺应市场,由此上涨板块大幅减少。而9月的价格上涨,也是基于前期价格较大幅度下跌后的微弱反弹,仅闵行颛桥、金山朱泾板块整体上涨0.21%、0.14%。作为刚需类房源一旦出现成交放量,价格会微幅上扬,这体现在个案楼盘中。

    上海二手房指数办公室认为,9月二手房市场呈现房价普降,这是伴随"去行政化"的市场自我调节的理性表现。目前二手房成交量微弱上升,主要源于议价空间大的房源快速成交,而就大部分区域来看,尚不能谓之回暖。卖家心态由之前小幅降价转为较大幅度让利,买家则变得更不轻易出手。而之前影响改善型需求的限贷政策,央行于9月底发出首套房认定通知予以松绑。房贷政策从之前的利空转为利好,市场走势将大为改观。二手住宅中普通房为交易比重的四分之三,以改善与刚需的比例,约占三成的改善型需求将直接受益,享受首付款三成甚至贷款利率下调。下月二手房成交能否逆转重现"银十"成色,以改变"金九"成色全无的困局,或可期。
(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3




上海二手房指数办公室2014.09

责任编辑:陈臻

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