上海二手房指数报告(2014年10月)  
 
10月指数
09月指数
变化幅度
2887
2894
-0.25%

    成交上升5成 回暖言之尚早

    2014年10月,上海二手房指数为2887点,比上月下降7点,环比下跌0.25%,跌幅环比缩小0.61个百分点。二手房指数连续5个月下跌,跌幅明显收窄。

    9月30日央行"松贷"刺激政策落地,10月二手房市场出现一波集中释放,成交量大幅上升逾5成。虽"金九"未现,但"银十"如期来临。上海二手房指数办公室认为,10月二手房市场成交快速反弹,房价跌势减缓,政策因素使然。信贷新政超过了市场预期。而新政限制在"普通住房",这对"普通住房"占比多的二手房市场是利好,二手房成交反弹幅度超过一手房10%,一些板块一手房客户分流至二手房市场。抽样统计显示,带看成交比由之前的1:100提高为1:40,改善型成交明显增长。不少卖家收窄议价空间至2%-3%或试探提价。截至10月31日,全市二手住宅挂牌量为92308套,较年初下降24.85%,较上月下降4.6%。内环内、内外环、外环外挂牌量分别为27875套、51871套、12562套,较上月环比下降4.7%、5.0%、2.5%,显示去化加速。

    10月10日住建部、财政部、人民银行发文,取消公积金贷款保险、公证、新房评估和担保等收费项目。10月13日,央行上海分行宣布首套房认定新政的附加条件为新增一套必须是普通住宅。10月29日,李克强总理在国务院常务会议上提出要求重点推进6大领域消费,其中第三点是稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。市场预计,稳定住房消费的具体措施将随后面世。宏观政策托底显现,但市场特征不同以往,寄希望于政府救市或难重演。

    成交反弹议价收窄

    2014年10月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体下跌0.33%,跌幅较上月缩小0.71个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴10月整体下跌0.26%,跌幅较上月缩小0.60个百分点。

    10月,传统市区跌幅较小的杨浦、徐汇、静安分别下跌0.23%、0.21%、0.15%,跌幅较上月分别缩小0.72%、0.69%、0.99%。新政落地,成交活跃。信贷利好促使改善需求积极入市,如30年期100万商贷由上浮1.1倍回归至基准利率可省十余万利息。带看量出现了1倍以上的增长,一些卖家乘势收窄议价空间到2%-3%。抽样统计,相比前4个月,200万以内房源不足,在传统市区成交占比下降。而200 -400万房源成交占比扩大,其中首次改善客户成交活跃, 90-120平方米的中小户型三房占到一半以上,前期积压房源开始快速消化。

    10月,新兴城区整体下跌0.22%,跌幅较上月缩小0.63个百分点。其中,宝山、嘉定近市区部分分别下跌0.19%、0.17%,跌幅较上月分别缩小0.67%、0.84%。政策受益明显的外环附近区域,购房成本减少,不少买家开始出手购买"新增一套房"的普通房。抽样统计,一些门店的带看量提高1倍以上,看房踊跃导致卖家预期转向乐观,200万上下的房源议价空间由4%收窄至1%-2%,个别零议价甚至试探性涨价。只有急售卖家让价幅度在5%左右。松江近市区部分下跌0.41%,区域内供应充足的九亭、泗泾板块下跌幅度较大。

    10月,非新兴城区整体下跌0.07%,跌幅较上月缩小0.74个百分点。区域内涨跌互现,崇明、金山分别下跌0.09%、0.01%,奉贤上涨0.06%。在新政出台后,非新兴城区内的偏远板块成交仍稀少,而带有旅游、养老概念的一些板块则略有上涨,如奉贤海湾、金山枫泾分别上涨0.37%、0.14%。奉贤奉城、崇明陈家镇则分别下跌0.23%、0.14%,

    首次改善置业活跃

    2014年10月,全市130个板块中,下跌板块102个,占比79%;上涨板块16 个,占比12%;持平板块12个,占比9%。

    下跌板块平均下跌0.33%,跌幅环比缩小0.55个百分点,下跌板块较上个月减少20个。如闸北大宁绿地、杨浦控江路、普陀曹杨、闵行龙柏金汇分别下跌0.26%, 0.23%、0.22%、0.19%。这些板块成交量较上月有4成以上的回升,跌幅减少。抽样统计,一些热销板块降价出售的房源占3成,但看房客热情高涨,甚至还有部分一手房客户受新政导向,分流至二手房市场。但一些高端住宅板块跌幅仍较大,如陆家嘴、浦东联洋、青浦赵巷分别下跌0.63%、0.56%、0.46%,以价换量明显。学区板块价格下跌近乎止步,一些买家唯恐价格反弹,抓紧入市,推动成交量上扬,如徐家汇、闵行七宝、长宁古北仅分别下跌0.15%、0.14%、0.06%。

    持平板块12个, 如浦东周浦、宝山通河、普陀真如、杨浦黄兴公园。这些持平板块伴随着成交复苏,价格趋稳,走出持平行情。而松江小昆山、崇明长兴岛、金山亭林等远郊板块,成交少见,价格似无变化。

    上涨板块16个,平均上涨0.23%,涨幅环比扩大0.03个百分点。在信贷新政影响下,一些卖家缩小议价空间至2%-3%,少数甚至闻风而动,试探性地调高挂牌价。由此上涨板块数量略有增加。如闵行梅陇、浦东张江、闸北彭浦分别上涨0.23%、0.18%、0.15%。另外值得注意的是,自贸区的两个相关板块,由于前期超跌及概念再度升温,出现较高涨幅,浦东临港新城、浦东外高桥分别上涨0.75%、0.50%。

    上海二手房指数办公室认为,新政满月,10月二手房市场告别半年低迷,走出"银十"行情,成交快速回升,价格跌幅收窄。这是市场反弹而非反转,但反弹加速了去库存,而言之回暖尚早。分析目前市场:一是房贷和公积金新政虽然分别利好改善和刚需,但银行受制于成本,7折利率成浮云。二是10月成交量回升,主要是前期积压的改善和刚性需求释放,其中改善客户热情超过刚需客户。三是上海严格执行"普通住宅标准",在北京调整后上海仍未有动作,使得部分买家继续观望。因此,随着银行利率操作透明化,本轮反弹或有持续,但阶段性特征明显。可以明确的是,现在是销售期而不是转折期。(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。

上海二手房指数办公室2014.10

责任编辑:陈臻

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