上海二手房指数报告(2014年11月)  
 
11月指数
10月指数
变化幅度
2893
2887
+0.18%

    三政齐发托市 房价止跌回涨

    2014年11月,上海二手房指数为2893点,比上月上升6点,环比上涨0.18%。二手房指数连续5个月下跌后,终于止跌并且弱势回涨。

    11月二手房市场三大新政密集出台,在10月成交量环比增加5成基础上,11月成交量继续呈井喷之势,再现年内破2万套的月度行情。上海二手房指数办公室认为,11月市场表现为:一、对政策的敏感度,二手房市场先于一手房,宏观政策托底效应迅速显现,市场预期发生转变,价格波动性止跌回涨;二、11月20日起上海执行新的普通住房标准,普房套数占比由上月的43.7%上升到64.4%,受益面扩大,交易明显增量;三、新政使得购房成本降低,部分卖家转为强势,选择收窄或收回议价空间,有的甚至跳价3%-5%,违约频现;四、不少买家唯恐新政刺激房价上涨,加快入市步伐,其中改善型买家入市最为积极,一些符合贷款利率9折的买家在降息后等于享受利率85折,出手速度更快。截至11月30日,全市二手住宅挂牌量为87173套,较年初下降29.11%,较上月下降5.6%,反弹加速了去库存。其中,内环内、内外环、外环外挂牌量分别为26398套、48638套、12137 套,较上月环比下降5.3%、6.2%、3.4%。

    11月7日上海出台公积金新政,首套结清,二套普通房公积金贷款按首套标准执行;11月13日上海宣布新的普通住房标准11月20日起执行;11月22日央行在时隔28个月后,下调存贷款基准利率。临近年底,央行及上海本地三项利好政策密集出台,二手房市场政策效应随即显现。

    新普房源成交集中

    2014年11月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.19%。其中,市中心4区及陆家嘴11月整体上涨0.12%。

    11月,市区内涨跌互现分化加大,如杨浦、普陀分别上涨0.27%、0.22%;而市中心区域黄浦仅上涨0.01%、静安下跌0.04%。普通住房标准调整后,市区内非市中心区域相当多的房源满足普房标准,享受优惠,改善型客户纷纷入市。根据抽样统计,区域内350-450万的新普房源带看量增加6成以上,成交也出现了近2成的增长。一些出于置换目的的卖家,担心涨价后不能及时出手,影响买进,由此议价空间虽然缩小但较少出现跳价。而市中心不少房源仍未达到普房标准,成交未有起色,卖家继续降价揽客,但也趁势收窄议价空间在2%以内。

    11月,新兴城区整体上涨0.25%。其中涨幅较大的嘉定、闵行近市区部分分别上涨0.40%、0.27%。根据新政,中环附近310万以内、外环附近230万以内的房源购房成本减少,成为买家关注的热点。而卖家心理也发生变化,部分上调挂牌价。抽样统计显示,刚需和改善型客户齐头并进,成交皆有明显增长,部分板块带看量出现6-8成的增长,带看量的回暖刺激卖家迅速调整价格,报价出现1%-3%的增长。短期来看,这种涨价现象不会蔓延。而涨幅不大的区域如松江、青浦近市区部分分别上涨0.17%、0.14%,区域内前期抛盘房源仍未消化,卖家仍有揽客压力,但跌幅收窄至1%。部分则试探性涨价奏效。

    11月,非新兴城区整体上涨0.21%。奉贤、金山两区涨幅较大,分别上涨0.40%、0.29%。区域内板块如奉贤南桥、金山新城、崇明陈家镇分别上涨0.48%、0.40%、0.27%,本地刚需客入市积极,量价齐升。但在一手房高库存或需求不足的板块,二手房也出现下跌,如奉贤奉城、金山枫泾分别下跌0.11%、0.05%。

    6成板块弱势上涨

    2014年11月,全市130个板块中,上涨板块74个,占比57%;下跌板块43个,占比33%;持平板块13个,占比10%。

    上涨板块74个,平均上涨0.33%,涨幅环比扩大0.10个百分点,上涨板块较上个月增加58个。由于上月跌幅收窄位于临界点下方,被利好推动转跌为涨成为普遍。三项新政出台后,正在进行置换中的买家享受到了政策利好,购房成本减少。而一些原先观望的买家也开始积极看房,市场热度升温,不少卖家迅速调整价格。如改善客亲睐的虹口北外滩、浦东花木、徐汇康健、普陀曹杨分别上涨0.48%、0.46%、0.45%、0.43%。纳入普房标准的刚需房源基本不议价,卖家一时间转为强势,如闸北彭浦、杨浦中原、闸北公园分别上涨0.48%、0.41%、0.39%。而一直价格坚挺的学区房表现低迷,部分成交价回归去年同期水平,成交量也并未随改善房出现复苏,如静安寺仅上涨0.08%,抽样统计,在成交集中的50-70平方米学区房中,约有2成左右卖家选择下调价格出售,低于去年同期水平。

    持平板块13个,如宝山大华、浦东川沙、闵行吴泾,这些板块成交出现起色,价格止跌走平。另外如松江佘山、青浦赵巷等别墅板块也出现了走平行情,一些高端买家结束观望,二手别墅市场开始改观。

    下跌板块平均下跌0.09%,跌幅环比缩小0.24个百分点,下跌板块较上个月减少一半以上。下跌板块集中在市中心区域及新兴城区外围区域,前者由于新政利好只覆盖到老工房,改善型的中大户型房源价格维持跌势;后者则由于位置偏远,一手房扎堆并向二手房市场抢夺客源,或二手房供应过剩造成价格下跌。市中心范围如黄浦淮海中路、徐汇淮海西路、静安曹家渡分别下跌0.27%、0.18%、0.11%。新兴城区外围区域如松江莘闵、松江城区、青浦朱家角分别下跌0.18%、0.17%、0.16%。

    上海二手房指数办公室认为,11月利好政策密集出台,成交量中旬延续10月复苏行情,下旬再现起色,价格止跌翘尾,市场暖意初现,但仍然处在调整通道中。三项新政形成叠加效应,出现了量价齐升的局面。楼市预期再现博弈,价格主动权正在倾向于卖家,买家还价余地缩小。这种价格分歧不利于成交的持续增长。总体来说,上海楼市供求格局并没有重大变化,随着年末将至,价格出现大幅反弹的可能性极小,量增价稳或是年末楼市的趋势。政策吹暖风,从现阶段到明年春节,是本轮楼市调整以来的又一个置业窗口期,价格成为关键。(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3


上海二手房指数办公室2014.11

责任编辑:陈臻

(非合作媒体未经授权不得转载)