上海二手房指数报告(2014年12月)  
 
12月指数
11月指数
变化幅度
2895
2893
+0.08%

    成交延续回涨 价格波动趋平

    2014年12月,上海二手房指数为2895点,比上月上升2点,环比上涨0.08% ,涨幅较上月缩小0.10个百分点,几近走平,年末平稳收官。12月二手房指数同比下跌1.29%。

    12月上海二手房市场延续政策刺激下的成交回涨,边际效应未现减弱。上海二手房指数办公室认为,12月二手房指数延续临界点附近运行,房价波动趋平。二手房市场特征表现为:一、借助前期集中政策利好,加上年末置业窗口期效应,推动买家加快入市节奏,首次置业和刚性改善客表现活跃;二、部分银行个人房贷利率优惠明显放松,利率重现8折、85折,部分投资客信心恢复,着手入市;三、市场博弈显现,普房新政落地后,部分房源价格已有一轮上涨,随后买家接受度降低,房价由此止涨或微弱上涨;四、股市火热使得部分资金流出,为吸引购房者,业主改变强势,推动加快成交。截至12月31日,全市二手住宅挂牌量为84858套,较年初下降30.1%,较上月下降2.7%。其中,内环内、内外环挂牌量分别为25629套、47089套,较上月环比下降2.9%、3.2%;外环外挂牌量为12140套,较上月增加3套。

    12月19日,全国住房城乡建设工作会议定调2015年楼市,主题词:确保平稳,保障房;12月22日,中国政府网公布国务院总理李克强签发的《不动产登记暂行条例》,自2015年3月1日起施行。随着不动产登记落地,对未来税费提高的预期加大,影响到对二手房的持有。

    集中释放快速去化

    2014年12月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体微弱上涨0.07%,涨幅较上月环比缩小0.12个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴12月整体上涨0.05%,涨幅较上月环比缩小0.07个百分点。

    12月,市中心区域的长宁、徐汇分别上涨0.04%、0.02%,新政落地后,一些卖家抬价并未持久,买卖双方博弈再现,价格涨幅几乎为零。市区其他区域如普陀、闸北分别上涨0.08%、0.05%。抽样统计显示,中产阶层为主的刚改型需求出现一轮集中释放,成交集中在市区非市中心区域350-450万的新普房源,一些出售者试探性地小幅提高挂牌价格。行情分化,陆家嘴上涨达0.25%,区域内500-1000万的中高端住宅成交年末翘尾,出现2成以上增长。

    12月,新兴城区整体上涨0.11%,涨幅较上月环比缩小0.14个百分点。其中涨幅较大的宝山、松江、青浦近市区部分分别上涨0.15%、0.12%、0.11%。新兴城区的刚需置业在12月成交有明显放大,抽样统计显示,一些新普房源挂牌后,一天能迎来5-6组的看房客,而卖家也并未因此大幅跳价,由于价格合理买家接受度高,成交快速达成。这轮刚需成交集中在中外环间,部分板块的成交量增长近3成。而上月涨幅较大的闵行、嘉定近市区部分分别上涨0.09%、0.05%,涨幅较上月分别缩小0.18%、0.35%。之前价格快速反弹,买家并不买账,成交遇冷,卖家为促成交只能高挂低卖。

    12月,非新兴城区整体上涨0.07%,涨幅较上月环比缩小0.14个百分点。区域内板块均现上涨,临近年末,一些本地自住客开始频频出手,一些前期受一手房分流影响而价格下跌的板块也明显企稳,如金山枫泾、崇明陈家镇分别上涨0.12%、0.10%,

    涨跌互现幅度收窄

    2014年12月,全市130个板块中,上涨板块79个,占比61%;下跌板块34个,占比26%;持平板块17个,占比13%。

    上涨板块79个,平均上涨0.17%,涨幅环比缩小0.16个百分点。相当刚需客趁着年末抓紧入市,推动板块价格上扬,如宝山顾村、浦东康桥、闵行古美罗阳分别上涨0.20%、0.19%、0.17%。抽样统计,上述板块单价2.5万元以下的刚需房源成交增加3成。而中环附近的改善型置业仍在发酵,如闵行金虹桥、虹口凉城分别上涨0.22%、0.21%。但由于上月新政落地一些个案价格已有3%-5%的上涨,买家短时间内很难接受快速价格反弹,卖家只能先涨后降,涨幅环比缩小。

    持平板块17个,止跌止涨均有。如长宁天山、普陀真如、闵行龙柏金汇,成交上扬,价格止跌收平。另外高端别墅成交量价平衡,如青浦赵巷、松江佘山价格走平。

    下跌板块34个,平均下跌0.06%,跌幅环比缩小0.03个百分点,下跌板块较上月减少2成,呈现量缩价稳的态势。下跌幅度较大的多在外环外的新兴城区板块,如青浦华新、浦东周浦、嘉定城区分别下跌0.22%、0.13%、0.10%。虽有政策利好,但这些板块一手房供应充足,一、二手房抢客现象加剧,甚至出现一、二手房价格倒挂,二手房卖家只能随行就市降价出售。而市区的一些降价板块,由于成交回暖,价格趋向走平,如徐家汇、黄浦豫园、闸北大宁绿地分别下跌0.03%、0.02%、0.01%。

    上海二手房指数办公室认为,纵观2014年,二手房指数1-5月环比小幅上涨,6月开始下跌,7-9月跌幅扩大,呈现量缩价跌的格局。直至10月、11月新政密集出台,使得市场预期风向转变,10月量升且价格跌幅收窄,11月量价齐升,量创年内新高,二手住宅直逼2万套。到12月,边际效应不减,成交延续回涨。由于供求总体格局不变,价格未大幅反弹,呈现平稳态势。年末的这一轮需求入市,受政策面影响较大,如果后市未有利好新政策跟进,交投或重归平淡。调控去行政化的趋势明显。那么,2015年楼市,是延续今年末的暖意,还是持续下行的"常态",拭目以待。
(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

上海二手房指数办公室2014.12

责任编辑:陈臻

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