上海二手房指数报告(2015年01月)  
 
01月指数
12月指数
变化幅度
2902
2895
+0.24%

    新年开局平稳 筑底行情显现

    2015年1月,上海二手房指数为2902点,比上月上升7点,环比上涨0.24% ,涨幅较上月扩大0.16个百分点,二手房指数呈走稳之势。

    临近春节,1月上海二手房市场表现不淡,延续去年底市场暖意,有望企稳。上海二手房指数办公室认为, 1月成交量继续支撑房价上行,市场特征表现为:一、1月一手房新增供应疲软,成交减少三四成,而二手房市场购买活跃度并未消退;二、刚需客表现活跃,抽样显示,前期刚需、改善成交占比分别约5成、4成,而本月刚需再次超越占比达6成以上;三、银行信贷进一步放松,提振市场购买信心,刺激成交放大;四、下跌板块进一步减少,仅占不到2成,市场在筑底之中。截至1月31日,全市二手住宅挂牌量为81842套,同比下降32.6%,较上月下降3.6%。其中,内环内、内外环、外环外挂牌量分别为24365套、45480套、11997套,较上月环比下降4.9%、3.4%、1.2%。挂牌量逐月递减显示去化速度加快,或反映出撤盘捂售增多,这是二手房市场特有现象。

    1月18日,上海市发改委印发《上海市定价目录》,或放开二手房中介费政府定价;1月24日,上海市房管局局长刘海生在"两会"现场表示,上海目前未考虑放宽住房限购政策;1月26日,上海市市长杨雄在上海市十四届人大三次会议上表示,要完善住房保障体系。政策显示房地产市场继续平稳推进。

    市中心刚需成交旺

    2015年1月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.28%,涨幅较上月扩大0.21个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴1月整体上涨0.23%,涨幅较上月扩大0.18个百分点。

    1月,市中心区域涨幅较大的如徐汇、静安、长宁分别上涨0.28%、0.26%、0.25%。市区其他区域如闸北、普陀、杨浦分别上涨0.29%、0.25%、0.24%。供需双方博弈减弱,表现为房源带看量有所增加,卖家尝试小幅涨价奏效。抽样统计显示,刚性改善客本月表现活跃,成交多为350-450万的中小户型房源,其中部分高端板块,一些刚改客选择板块中的低总价房源,而前期需求旺盛的高总价房源成交则出现下降,如一些板块600万以上的大户型房源成交出现2成左右下降。

    1月,新兴城区整体上涨0.24%,涨幅较上月扩大0.13个百分点。其中涨幅较大的松江、闵行近市区部分均上涨0.27%,嘉定、青浦近市区部分涨幅次之,分别上涨0.18%、0.15%。抽样统计显示,刚需客及刚性改善客入市积极,成交集中在总价200-350万之间的二房和小三房。一些买家趁节前淡季,加上信贷放松积极看房,由于挂牌房源的进一步减少,适销对路房源更显紧俏,一些卖家对市场预期转为乐观,收回议价或小幅上调价格1%-2%。

    1月,非新兴城区整体上涨0.20%,涨幅较上月扩大0.13个百分点。挂牌量末三位的奉贤、金山上涨0.29%、崇明涨幅持平。其中,区域内主城区成交回暖拉升房价,如金山新城、奉贤南桥分别上涨0.40%、0.32%。自贸区板块的临港新城受政策利好,上涨0.19%。而一些非主城区的板块由于成交量少,价格走平,如奉贤海湾、金山亭林、崇明陈家镇。

    下跌板块不到二成

    2015年1月,全市130个板块中,上涨板块78个,占比60%;下跌板块23个,占比18%;持平板块29个,占比22%。

    上涨板块平均上涨0.35%,涨幅环比扩大0.18个百分点。1月,商业银行个人房贷进一步放松,使得相当部分刚需客结束观望积极入市。抽样统计,一些成交集中板块带看量有3成以上的增长,而卖家因为看房客的增多而尝试小幅提价1%-2%。如虹口四川北路、黄浦老西门、杨浦五角场、陆家嘴分别上涨0.50%、0.49%、0.47%、0.45%。这些板块由于去年底成交翘尾价格微涨,市场预期转向乐观,本月带看、成交量上升,价格涨幅环比扩大。

    持平板块29个,板块轮动现象显现,尤其是涨转平板块增多。如上月涨幅较大的宝山顾村、浦东康桥成交减少,价格走平。其余如闵行龙柏金汇、虹口凉城、杨浦中原均现走平。究其原因,临近年末,一些急售或改善型卖家不再坚持涨价。

    下跌板块23个,平均下跌0.05%,跌幅环比缩小0.01个百分点,下跌板块较上月减少3成,市场复苏迹象明显。非传统市区板块浦东塘桥、浦东金桥、闵行七宝分别下跌0.08%、0.07%、0.06%,已属较大幅度。而一些市中心板块价格趋于走平,如静安寺、黄浦新天地、黄浦蓬莱公园仅分别下跌0.03%、0.02%、0.01%。原因在于,成交持续回涨,市场信心恢复,卖家逐渐压缩议价空间。

    上海二手房指数办公室认为,1月,上海二手房市场开局"淡季不淡",房价小涨,基本平稳,市场筑底现象显现。整体来看,虽然市场观望气氛仍存,但各大银行信贷利率出现进一步放松,相当多的刚需客已着手入市。由于上海官方宣称2015年不会取消限购,同时年初开发商没有冲业绩压力,一手房调整销售策略,以价换量对二手房的冲击减弱。2月春节长假,成交难以出现较大突破。而央行近33个月来首次普降存款准备金,对房地产市场释放出积极的信号。"金三银四"已经有人憧憬,房价会否触底反弹,拭目以待。(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、原房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

上海二手房指数办公室2015.01

责任编辑:陈臻

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