上海二手房指数报告(2015年02月)  
 
02月指数
01月指数
变化幅度
2905
2902
+0.12%

    淡季涨幅收窄 市场企稳显现

    2015年2月,上海二手房指数为2905点,比上月上升3点,环比上涨0.12% ,涨幅较上月缩小0.12个百分点,二手房指数淡季涨幅收窄。

    2月上海二手房市场量缩价缓,但成交量仍逾万套,同比去年2月仅下降一成,市场企稳迹象明显。上海二手房指数办公室认为,2月市场特征表现为:一、春节期间,买家数量减少,交投冷中有热;二、有效供应趋紧,2月普通住房挂牌比上月下降2.4%,为52609套,导致价格微涨;三、银行8.5折房贷利率重拾市场信心,2月底宣布3月1日再次降息,政策由抑制转为刺激凸显;四、部分买家节前积极看房,赶在"金三"前入市,对于小幅上涨也愿接受;五、不动产登记3月1日将落地执行,降价抛盘仅为个别,政策影响短期未现。截至2月28日,全市二手住宅挂牌量为80136套,较上月下降2.1%。其中,内环内、内外环、外环外挂牌量分别为24142套、44258套、11736套,较上月环比下降1%、2.7%、2.2%。挂牌量进一步减少,表明部分板块捂盘惜售现象增多。

    2月5日,八部委开会讨论不动产登记实施细则,于3月起施行,上海暂不启用新簿证;2月12日,上海市2015年住房保障工作推进会议明确保障房完成率将纳入区县政府考核,17个区县签订责任书。2月28日,央行下调一年期存贷款基准利率0.25个百分点,这是时隔三个月后的第二次降息,降准、降息的组合效应将释放市场购买力。

    郊区领涨价格坚挺

    2015年2月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.14 %,涨幅较上月缩小0.14个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴2月整体上涨0.11%,涨幅较上月缩小0.12个百分点。

    2月,市区内涨幅较大的普陀、徐汇、虹口分别上涨0.18%、0.16%、0.14%。市区内改善型需求延续去年年末的上升行情,为市区内成交主力,集中在350 -500万的房源,由于适销对路的房源紧缺,卖家趁势小幅涨价,其中不乏部分首次改善客趁着年末淡季入市。而静安区由于高档大户型供应增加,降价揽客时有所见,由此整体下跌0.07%。另外,房贷利率的松绑,加上房租持续上涨,部分"以租养贷"型投资客开始入手购房。但整体来看,由于需求平缓,价格涨幅也随之收窄。

    2月,新兴城区整体上涨0.11%,涨幅较上月缩小0.13个百分点。其中涨幅较大的宝山、闵行近市区部分分别上涨0.16%、0.12%。春节前为求快速入手,一些买家接受不议价房源,卖家则表现强势小幅涨价,其中贴近中环的楼盘涨幅更加明显,出现近0.20%的平均涨幅。嘉定近市区部分受轨交13号线二期年内开通、一手房销售回暖等影响,价格整体上涨0.15%。从新兴城区整体成交结构上看,刚需成交集中在150-250万的小户型房源,而总价在300万以上的房源则交易放缓。另外,由于利率放松,市场中出现少数投资客身影。

    2月,非新兴城区整体上涨0.13%,涨幅较上月缩小0.07个百分点。区域内涨跌互现,如奉贤、崇明分别上涨0.23%、0.17%,规划等信息利好使得购房需求开始入市,由此量价反弹,其中多数为投资型客户和度假型客户。而金山下跌0.11%,其中金山新城板块下跌0.15%。

    刚需购房提前入市

    2015年2月,全市130个板块中,上涨板块72个,占比55%;下跌板块36个,占比28%;持平板块22个,占比17%。

    上涨板块平均上涨0.23%,涨幅环比缩小0.12个百分点。郊区板块领涨,如崇明长兴岛、浦东临港分别上涨0.36%、0.34%。一些中高端热门板块在"金三"前开始有所起色,如杨浦新江湾城、长宁新华路、陆家嘴分别上涨0.34%、0.31%、0.29%。部分刚需在信贷放松、市场逐渐企稳的情况下,选择淡季入市。如宝山顾村、闵行航华、浦东三林均上涨0.29%。究其原因,面对即将到来的"金三",少数买家唯恐节后价格上涨,面对涨价适度的房源也愿出手,支撑了板块的成交量。而不少卖家看好后市,收回议价或小幅涨价,部分甚至撤牌惜售。

    持平板块22个,一是成交稀少,价格未有变化,如普陀真如、浦东周浦、闵行吴泾,不少卖家维持挂牌价,等待3月行情再做定夺;二是一些别墅板块,如松江佘山、青浦赵巷,价格稳定,需求平稳释放。

    下跌板块36个,平均下跌0.14%,跌幅环比扩大0.09个百分点。春节期间,带看量的锐减,使得一些急售卖家降价出售,也有部分预期悲观的业主选择节前降价抛售。受不动产登记影响而抛售的卖家并未扎堆。而春节拉长交易时间及3月行情的不确定性,使得少数中高端住宅板块卖家主动降价也未能刺激买家出手,往往让利2%-3%才能快速成交,其中如杨浦控江路、长宁中山公园、浦东塘桥分别下跌0.29%、0.28%、0.20%。

    上海二手房指数办公室认为,今年春节时间较晚,落在2月中旬,于是市场启动延后,按照以往惯例3月羊年楼市才将真正启动。由此开局稍显冷清,但去年底开始的需求陆续释放仍在延续,加上信贷松绑、央行降准降息,已使市场预期转为乐观,因而2月指数未现下跌,延续小幅上涨,市场企稳显现。在上海表明不取消限购的背景下,随着挂牌量的减少,供需矛盾或将进一步显现。而三月"两会"后是否有新政出台,将在很大程度上影响"金三"、"银四"的走势。从宏观层面看,日益严重的通缩压力,与房地产市场泡沫并存,政府面临艰难的政策抉择。(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、原房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

上海二手房指数办公室2015.02

责任编辑:陈臻

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