上海二手房指数报告(2015年03月)  
 
03月指数
02月指数
变化幅度
2911
2905
+0.23%

    新政激活消费 回暖趋势确立

    2015年3月,上海二手房指数为2911点,比上月上升6点,环比上涨0.23% ,涨幅较上月扩大0.11个百分点,二手房指数涨幅扩大明显。
    3月上海二手房市场量价齐升,回暖趋势确立。尤其进入下旬,管理层救市政策超过预期,对一线城市来说,政策的社会影响力超过政策本身的技术意义。上海二手房指数办公室认为,3月市场特征表现为:一、挂牌量连续减少表现为实质是去化,因为成交平稳回升;二、板块多数上涨,占比逾6成;三、改善型置业表现活跃,成交占比近半,而部分刚需客受公积金新政传闻影响,只是暂缓入市计划;四、银行普遍执行首套利率9折甚至85折,加上月初降息、月底降首付及营业税免征"五改二"政策出台,利好频出,市场信心提振。截至3月31日,全市二手住宅挂牌量为76891套,较上月下降4%。其中,内环内、内外环、外环外挂牌量分别为23151套、42116套、11624套,较上月环比下降4.1%、4.8%、1%。挂牌量进一步减少,较去年同期跌去近4成。
    3月5日全国两会政府工作报告强调,稳定居民住房消费,支持自住和改善需求。3月最后5天,中央六部委相继出台有关房地产调控政策,拉开2015年的房地产调控大幕。针对各地楼市分化,调控因地制宜,稳定市场成为目标。房地产行业迎来了利好政策密集期。

    新兴城区领涨全市
     2015年3月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.23%,涨幅较上月扩大0.09个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴3月整体上涨0.13%,涨幅较上月扩大0.02个百分点。
3月,市区内涨幅较大的静安、普陀分别上涨0.32%、0.31%。涨幅较小如长宁上涨0.09%,徐汇则走平,区域内各板块间涨跌互现,震荡加剧。改善型置业为成交主力,由于政策向好,开始积极入市,抽样统计,120平方米以上的改善成交案增加2成以上,而价格也出现1%以上的小幅上调。学区房方面,由于虹口、闸北、宝山入学新政落地,可供的合适房源减少,但对房价影响不大。总体来看,市区成交量从底部回升,市场出现反弹。
    3月,新兴城区整体上涨0.27%,涨幅较上月扩大0.16个百分点。区域内涨幅较大的如松江、闵行近市区部分分别上涨0.31%、0.25%,而青浦则下跌0.22%,是唯一下跌的区县。抽样统计显示,临近市区的改善型板块涨幅明显扩大,如闵行七宝、嘉定江桥新城分别上涨0.69%、0.63%。300万左右的二室或小三室成交火热,不少是原地改善型置业客。由于看房客增多,一些板块卖家开始上调价格1%-2%,而急于入市的买家在房源紧缺的情况下也予接受,交投有序放量。
3月,非新兴城区整体上涨0.14%,涨幅为全市最低。涨幅最高的板块中,浦东曹路、浦东外环分别上涨0.61%、0.44%,6成板块价格则走平。全境都在非新兴城区的三区县,崇明、金山分别下跌0.20%、0.01%,奉贤上涨0.07%。尽管崇明整体下跌,崇明陈家镇却有0.25%的涨幅。

    改善型板块涨幅大
    2015年3月,全市130个板块中,上涨板块82个,占比63%;下跌板块29个,占比22%;持平板块19个,占比15%。
    上涨板块平均上涨0.36%,涨幅环比扩大0.13个百分点。改善型板块涨幅最大,如浦东上南、普陀曹杨、杨浦五角场、闵行金虹桥分别上涨0.67%、0.63%、0.60%、0.56%。受新政引导,不少改善型买家开始出手。而卖家维持报价甚至小幅涨价1%-2%,撤牌惜售也有发生。抽样统计,上述板块带看量环比增加5成以上,成交也有2-3成的提升。由看空博弈转为乐观,上涨板块量价齐升。一些外围板块的一手房优惠不再,二手房价格亦跟随小幅上扬,如嘉定城区、松江大学城分别上涨0.24%、0.23%,
    持平板块18个,一些中高端住宅区成交略有起色,价格由跌转平,如黄浦老西门、南京东路;另外如别墅板块中的松江莘闵、佘山成交稳定,价格维持不变。
    下跌板块27个,平均下跌0.24%,跌幅环比扩大0.10个百分点。外围板块跌幅最大,如金山枫泾、青浦华新分别下跌0.39%、0.37%。由于相应需求不足,一些卖家无奈降价。另外如宝山顾村、闵行浦江等动迁大居板块,分别下跌0.11%、0.03%,区域内不少卖家在动迁房到达可售年限后,计划置换回市区,为求连环交易顺利而小幅降价揽客,交投略有起色。市区内的高端板块,如静安寺、长宁古北、黄浦复兴公园分别下跌0.33%、0.29%、0.27%,这些高端二手房价格继续下行。
    上海二手房指数办公室认为,3月是楼市传统旺季,市场回转,走出量价齐升行情,其中改善需求成为成交主力。两会定调稳定住房消费,月末政府托底救市的组合重拳落地。新政降低置业门槛,降低换房成本,由此推动普通二手房源挂牌及流通,进一步激活置业消费。诚然,市场有其规律,不依政府意志转移。展望后市,或从底部走出,进入平稳上升通道。在通缩的大背景下,作为一线城市的上海,房价飙升的概率极小。目前股市"牛市",房地产赚钱效应不再,投资投机购房比例锐减。但在新政的强有力引导下,中低端市场的刚需、改善置业,会出现一波成交行情,"银四"成为期待。(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房指数报告和上海房屋租赁指数报告;每周发布上海二手房区域价格抽样报告。
上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、原房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3


上海二手房指数办公室2015.03

责任编辑:陈臻

(非合作媒体未经授权不得转载)