上海二手房指数报告(2015年04月)  
 
04月指数
03月指数
变化幅度
2917
2911
+0.17%

    银四成色十足 交投大增六成

    2015年4月,上海二手房指数为2917点,比上月上升6点,环比上涨0.17%,涨幅较上月缩小0.06个百分点。二手房指数呈小幅上扬,而成交量大幅增长,或助房价企稳回升。

    4月上海二手房在多项新政利好刺激下,市场信心提振,成交大幅增长6成达3.6万套,创上海楼市有史以来次高。上海二手房指数办公室认为,4月特征表现为:一、超过市场预期的"330新政"甫一出台,政策效应显著;二、挂牌量持续减少7个月后止跌反弹,而且在当月去化量创历史次高的前提下,4月底二手房挂牌量不降反升逾7%,其中大量"满2不足5"挂牌出售;三、一二手房间价格制约显现,受开发商谨慎涨价的影响,二手房价格反弹力度趋弱;四、尽管银行执行二套房首付40%尚不普遍,但改善客继续成为交易主角,改善需求包括首置改善、置换改善、多次改善甚至深度改善等;五、股市获利资金在楼市兑现,纯投资客身影再现。截至4月30日,全市二手住宅挂牌量为82712套,较上月上升7.6%。其中,内环内、内外环、外环外挂牌量分别为23710套、45807套、13195套,较上月环比上升2.4%、8.8%、1.4%。新政刺激,当月去化量大增,挂牌量7个月来逆转,表明买卖双方积极入市。

    4月10日,上海公布住房公积金新政,购首套房及二套普通住宅,个人和家庭公积金贷款上限分别调整为60万元、120万元。4月20日,央行宣布降准1个百分点,幅度之大,仅2008年出现过。货币、信贷政策继续放宽,与"330新政"叠加,推动购房者入市。

    新兴城区活跃度大

    2015年4月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.17%,涨幅较上月缩小0.06个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴整体上涨0.15%,涨幅较上月扩大0.02个百分点。

    4月,市区内涨幅较大的杨浦上涨0.21%,静安、长宁均上涨0.18%,黄浦上涨0.14%。一系列新政利好刺激下,刚需及改善客积极入市,其中不乏前期观望中的买家,部分区域看房客增长1-1.5倍,带看到成交缩短至一周左右。改善客再次扮演主角,前期成交较难的高总价房源也纷纷下单。抽样统计,在一些成交热门板块,"满2"挂牌房源增加1成以上。这类房源价格一般上调2%-3%,因为按惯例是下家税费全付,而新政免征5.5%营业税,卖方要求分享。也有一些置换型业主为求置换成功,手中房源挂牌价贴近前期成交水平。由于买卖双方意愿相近,成交出现5成增长。

    4月,新兴城区整体上涨0.20%,涨幅较上月缩小0.07个百分点。嘉定、闵行近市区部分均上涨0.22%、松江、宝山近市区部分分别上涨0.21%、0.16%。新兴城区主城区及贴近市区板块成交活跃,究其原因,公积金提额及营业税"5改2"降低购房成本,一些买家选择以小换大或以旧换新,成交集中在次新房小区的两室和三室。抽样统计,200-300万元的房源成交最为集中,"满2"房源的入市充实了有效供应,卖家转嫁税费利好,上调价格2%-3%,带看量有1.5倍以上增长,成交也随之增加6成左右。

    4月,非新兴城区整体上涨0.09%,涨幅较上月缩小0.05个百分点。其中全境在远郊的奉贤、金山、崇明,分别上涨0.15%、0.08%、0.01%。区域内板块涨跌波动,如金山朱泾、奉贤南桥、崇明陈家镇分别上涨0.38%、0.17%、0.13%。金山枫泾、奉贤奉城分别下跌0.07%、0.06%。

    税费降低托市见效

    2015年4月,全市130个板块中,上涨板块79个,占比61%;下跌板块32个,占比25%;持平板块19个,占比14%。

    上涨板块平均上涨0.26%,涨幅环比缩小0.10个百分点。新兴城区改善型板块受益新政,涨幅最大,如闵行莘庄、浦东唐镇、松江城区、嘉定江桥新城分别上涨0.53%、0.51%、0.49%、0.44%。这次免营业税的利好,由买卖双方分享,卖家一般调价上涨2%-3%税。其中,相当部分为"卖一买一的"升级置换客,一些适销对路房源甚至出现跳价、抢房现象。市场回暖,刺激不少卖家将手中房源出手,全市17个区县中有14个区县二手房挂牌量环比上涨。而市区高档板块受新政影响不大,价格涨幅则显略低,如静安寺、徐家汇、人民广场分别上涨0.10%、0.09%、0.03%。

    持平板块19个,新兴城区外围板块需求未现放量,价格维持不变,如浦东航头、青浦重固、松江佘山。而一些市区高端板块受新政利好有限,板块价格整体走平,如黄浦滨江、闸北大宁绿地。

    下跌板块32个,平均下跌0.11%,跌幅环比缩小0.13个百分点。下跌幅度较大的为新兴城区板块,如松江泗泾、嘉定城区、浦东周浦分别下跌0.31%、0.21%、0.14%。区域内开发商平价推盘,分流二手房客户,二手房价由此出现一定下跌。市区内的一些板块价格则平转跌,如长宁新华路下跌0.02%,虹口北外滩、徐汇田林分别下跌0.01%。究其原因,板块内改善客出现一轮老工房置换潮,卖家为求置换顺利价格略放低,而板块内的次新房价格未现下跌。

    上海二手房指数办公室认为,4月新政利好连连,二手房市场"金三"行情成色稍有欠缺,但"银四"行情可谓货真价实。挂牌量自去年9月以来首次出现止跌上升,而且本月去化达历史次高,说明买卖双方积极入市。需要说明的是,一手房挂牌量变化反映去化水平,而二手房挂牌量下降并非完全如此,有个人卖家的撤牌捂盘,政府尚不能干预。但这次挂牌量的月底统计,在当月成交大增后依然上升,表明卖家入市意愿强烈。

    后市二手房会否走出大涨行情,回答是否定的。在开发商去库存的压力下谨慎涨价,二手房价格也受制于一手房价格走势。新政只是房贷、税费放宽,尚不触及限购的调控底线,房价短期大幅上涨的几率极小。这轮需求释放还伴随股市火热,部分获利者入市购房以求兑现。楼市与股市,是关系国民切身利益的两大民间资产市场,其走势或将呈现更大的关联性。(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
     上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房(买卖)指数报告和上海房屋租赁指数报告。上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、原解放日报报业集团房地产时报发起组成。
    以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

上海二手房指数办公室2015.04

责任编辑:陈臻

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