上海二手房指数报告(2015年05月)  
 
05月指数
04月指数
变化幅度
2932
2917
+0.52%

    红五月已定局 指数涨幅翻番

    2015年5月,上海二手房指数为2932点,比上月上升15点,环比上涨0.52%,涨幅较上月扩大0.35个百分点。作为一线城市,二手房价格指数自去年11月止跌回涨,但多呈窄幅上扬,5月二手房指数涨幅比上月扩大逾2倍,且涨幅创下17个月来新高。

    5月再次降息,利好持续释放,上海二手房市场延续火爆行情。上海二手房指数办公室认为,5月市场特征表现为:一、成交续写历史次高,仅上旬就环比增加三成,截至月底成交逾3.8万套,为年内月度第一高位;二、房价经过前几月筑底,5月成交放量支撑,二手房价格指数重回10个月前水平;三、改善型买家持续发力,其中市区改善置业客增加,多为一步到位,中高端房源购买欲上升,潜力加大,成交均价大涨也反映了成交结构;四、2013年3月创下的6万套天量成交房源,绝大多数可作为免税房入市,5月房价涨幅中相当比例来自于"满2"免税房,履行"到手价"惯例的上家往往把营业税免除的优惠额减半计入售价;五、挂牌量持续回升,年初挂牌量滑坡,3月底仅7.6万套,4月底8.3万套,5月底进一步回升达9.1万套,其中70-140平方米的改善型房源达4.44万套。截至5月31日,全市二手住宅挂牌量为91080套,较上月上升10.1%。其中,内环内、内外环、外环外挂牌量分别为25305套、50666套、15109套,较上月环比上升6.7%、10.6%、14.5%。挂牌大增,置业者入市节奏加快。

    5月10日,央行宣布下调基准存贷款利率0.25个百分点;5月11日,上海公积金管理中心宣布下调利率,5年以上仅3.75%,为历史最低点;商业利率仅次于2009年7折后水平。这将大大减少购房者交易成本。

    市区改善置业火热

    2015年5月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.59%,涨幅较上月扩大0.42个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴整体上涨0.51%,涨幅较上月扩大0.36个百分点。

    5月,市区内涨幅较大的静安、普陀、徐汇、长宁分别上涨0.60%、0.55%、0.55%、0.51%。改善型需求增多带动了挂牌量的上涨,一些板块改善型房源占挂牌量一半以上。抽样统计,500万左右的改善型二室和小三室成交火热,一些带有优质学区的房源更是被买家争抢,甚至有房源20组客户同时看房,卖家当场涨价并且成交。不少区域带看量较上月有2-3成的上涨,成交较上月扩大2成以上,签约缩短至一周内。部分卖家涨价2%-3%,甚至达到5%,

    5月,新兴城区整体上涨0.54%,涨幅较上月扩大0.34个百分点。闵行近市区部分上涨0.61%,嘉定、松江近市区部分均上涨0.47%。成交集中在贴近市区及主城区板块,出现相当多的连环交易,小幅涨价仍能快速成交。政策频出利好下,普通房源居多的新兴城区受益明显,300万以内的房源税费及房贷成本大幅减少,受到刚需及首次改善客的青睐。"满2唯一"二手房先于一手房回暖,由于税费与购置一手房相差不多,买家出手果断。

    5月,非新兴城区整体上涨0.24%,涨幅较上月扩大0.15个百分点。区域内需求差异明显,板块涨跌互现。其中主城区领涨,如金山新城、奉贤南桥分别上涨0.29%、0.23%。另外,非主城区板块需求不足,一手房优惠分流客户,部分板块出现下跌,如奉贤奉城、松江小昆山、金山朱泾分别下跌0.11%、0.09%、0.08%。

    上涨板块占七成多

    2015年5月,全市130个板块中,上涨板块96个,占比74%;下跌板块18个,占比14%;持平板块16个,占比12%。

    上涨板块平均上涨0.61%,涨幅环比扩大0.35个百分点。市区改善型板块成交活跃,如静安曹家渡、杨浦新江湾城、徐汇万体馆、黄浦老西门分别上涨0.74%、0.73%、0.67%、0.63%。随着股市火热,高端二手住宅成交升温,一些获利丰厚的股民选择转投楼市,从小换大,或江景房、大平层、别墅。中端500万-800万房源成交增加2成以上。由于市场连续回暖,看房客增多,卖家表现强势,适销对路房源价格随之上涨2%-3%。学区房成交也有所变化,随着"5年限令"、"人户分离排期靠后"政策的实施,以往挂户口的小户型需求减少,买家更偏好学区与改善兼顾的房源,如徐家汇、闵行春申分别上涨0.68%、0.58%。

    持平板块16个,多为新兴城区及非新兴城区外围板块,如宝山罗店、浦东航头、奉贤海湾、金山枫泾均现持平。其中,相当多的为前期下跌板块止跌,并且延续。

    下跌板块18个,较上月减少4成,平均下跌0.17 %,跌幅环比扩大0.06个百分点。郊区别墅板块跌幅加大,如松江佘山、青浦赵巷分别下跌0.48%、0.15%,主要为经济型别墅,买家对价格敏感度高,不低的税费成本加上板块内一手别墅供应充足,分流买家。市区老工房(售后公房)密集板块下跌幅度稍低,如杨浦控江路、虹口临平路分别下跌0.07%、0.03%,由于优质房源不多,以及刚需客支付能力所限,卖家降价揽客。

    上海二手房指数办公室认为,继"银四"后,楼市又见"红5月"。本月再度降息,政策层面除未取消限购外,已接近最宽松时期2009年的水平,公积金利率甚至还低。叠加效应有效刺激楼市持续回暖,挂牌量、成交量两项指标均显著上升。经过去年一年的调整后,今年成交逐渐回升,价格企稳。目前,购房需求结构变化,改善型成为市场主角,且在未来持续释放。
    当前一段时期,在高库存背景下,有效去库存是一个现实问题,既关系到启动需求,又关系到化解风险。而只有降价销售才可以尽快地去库存,即以价换量。因此,不论是一手还是二手住房,房价难现大幅反弹,宽松的政策环境,或支持未来楼市呈现"慢牛"行情。

    关于上海二手房指数系统
     上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房(买卖)指数报告和上海房屋租赁指数报告。上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、原解放日报报业集团房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

上海二手房指数办公室2015.05

责任编辑:陈臻

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