上海二手房指数报告(2015年06月)  
 
06月指数
05月指数
变化幅度
2996
2932
+2.14%

    延续火爆行情 改善主导成交

    2015年6月,上海二手房指数为2996点,比上月上升64点,环比上涨2.14%,涨幅较上月扩大1.62个百分点。成交持续走高后,价格出现大幅上扬,二手房指数环比涨幅已大于曾创成交量最高记录的2013年3月,当年3月的二手房指数环比涨幅为1.72%。

    在经历4、5月火爆行情后,6月上海二手房市场超8成板块价格上涨。上海二手房指数办公室认为,6月市场特征表现为:一、前两个月成交高峰去化了大量房源,刺激业主新增挂牌,尤其外环外,但部分区域有效供应锐减2成,优质房源被哄抢,业主坐地起价;二、前期股市大涨,获利资金转投房地产,中高端二手房成交放量,房价上涨5%-10%;三、今年降准降息超预期,月内再次降息使房贷成本处于历史最低位,持续刺激购房;四、撇去低迷状态的2014年,2013年月度环比涨幅大于1%的有7个月,而2015年6月二手房指数涨幅已大大超过2013年最高的3月;五、投资客增多,部分板块成交量同比去年翻番。截至6月30日,全市二手住宅挂牌量为92469套,较上月上升1.5%。其中,内环内挂牌量为25159套,较上月环比下降0.6%、内外环、外环外挂牌量分别51495套、15815套,较上月环比上升1.6%、4.7%。

    6月27日,央行宣布降息0.25个百分点,年内第三次降息,也是8个月内第四次降息。公积金利率降至10年来最低值,商贷利率接近2007年7折利率水平,购房最佳窗口期到来。

    市区领涨成交火热

    2015年6月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨2.64%,涨幅较上月扩大2.05个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴整体上涨2.31%,涨幅较上月扩大1.80个百分点。

    6月,市区涨幅较大的长宁、静安、闸北分别上涨2.45%、2.38%、2.32%。市区内中、高端改善需求成交火热,占比超过5成,成交结构变化推动价格出现明显上涨。抽样统计,成交案例中不少为"郊区换市区"型改善客,超过100平方米房源的成交占比达6成以上。供求结构转变,推高卖家看涨预期,有些甚至屡次跳价。如某区域上月成交价500万不到的一些房源,本月相似房源成交价大多上涨至530万左右。千万级豪宅市场成交也出现大涨,其中四成为80后新贵人群购入,多是股市、金融或IT的资本新贵。陆家嘴、新天地、大虹桥等传统豪宅区域最受追捧。此外,市中心黄浦豫园、人民广场、静安寺的所谓"第一阶梯学区"概念的次新房价格,甚至出现8%以上的快速上涨仍供不应求,后续挂牌卖家调高价格依旧快速成交。

    6月,新兴城区整体上涨2.03%,涨幅较上月扩大1.49个百分点。其中,闵行、宝山、青浦近市区部分分别上涨2.17%、2.15%、1.75%。成交多在次新房集中的板块,改善买家"以小换大"现象多见,成交主体由首次置业占多数转为改善置业主导市场。其中,90-120平方米,总价在300-500万的"首改"房源购入最多。抽样统计,新兴城区次新房板块内带看量增加3成以上,300万以内的免税房最受欢迎。4、5月房源大量去化,剩余优质房源遭到买家哄抢,新挂牌房源价格普遍上涨3%以上。

    6月,非新兴城区整体上涨1.31%,涨幅较上月扩大1.07个百分点。其中浦东区域需求旺盛,涨幅领先,如浦东外环、临港新城、浦东曹路分别上涨2.24%、2.08%、1.13%。其余主城区板块涨幅也较大,如奉贤南桥、金山新城分别上涨1.38%、0.57%。市场人气回升,拉动非新兴城区核心板块成交放量,价格出现一定上涨。一些远郊板块也出现止跌持平,如奉贤海湾、金山亭林,崇明堡镇。

    逾八成板块价格涨

    2015年6月,全市130个板块中,上涨板块108个,占比83%;下跌板块8个,占比6%;持平板块14个,占比11%。

    上涨板块平均上涨2.26%,涨幅环比扩大1.65个百分点。涨幅超2%的板块有80个,占全市板块六成。市中心内的一些中高端板块成交放量,一些一步到位型改善客"跑步入场",涨幅较大的板块如长宁新华路、黄浦滨江、闸北大宁绿地、杨浦新江湾城分别上涨2.72%、2.65%、2.59%、2.52%。抽样统计显示,600万以上的中档房源带看上涨4成、成交增长2成,千万以上的豪宅,成交也有1成上涨。究其原因:一是购房者队伍中出现了很多股市获利者的身影。二是购房者手中握有小户型房源,凭借贷款政策放松换成大户型,此类置业升级需求迫切,由传统市区蔓延至新兴城区。其中次新房密集板块涨幅较大,如闵行七宝、宝山上大、松江九亭、分别上涨2.39%、2.36%、2.18%,300-500万的二室、三室户最受改善客青睐。

    持平板块14个,多处于新兴城区和非新兴城区板块,如闵行吴泾、青浦朱家角、金山朱泾等。这些板块内带看量未有明显上升,卖家挂牌价格维持前期水平,成交平稳。

    下跌板块8个,较上月减少10个,平均下跌0.09 %,跌幅环比缩小0.08个百分点,跌幅依旧微弱。郊区别墅板块如青浦重固下跌0.13%。经济型别墅受本轮政策利好有限,加上一手别墅供应充足,卖家降价揽客。另外如虹口曲阳、普陀甘泉宜川均下跌0.10%。板块内改善客"卖旧买新",小户型老工房(售后公房)需求减弱,拉低板块价格。究其原因:一是房型不佳或有瑕疵的房源鲜有看房,出现下跌;二是一些改善客身处连环交易,为求快速出手调低价格。

    上海二手房指数办公室认为,本轮价格持续上涨,一是在支持自住改善的政策刺激下,刚性首置和改善需求持续入市,确立市场进入上涨通道;二是一、二手房相互作用,前期以价换量的一手房提价入市,拉动二手房行情。目前,上海一手房去库存周期不到13个月。二手房市场中随着前两个月消化了大量性价比居前房源,优质的适销房源减少,部分板块甚至出现了"房荒"。而在6月下旬股市宽幅震荡下,资金获利锐减,转移楼市份额下降,部分被套者支付高价格段的房源不再一挥而就,有的甚至调整购房方案。随着房价大涨以及供需两端这些微妙变化,作为一线城市的上海,领涨动力是否延续,拭目以待。(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
     上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房(买卖)指数报告和上海房屋租赁指数报告。上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、原解放日报报业集团房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

上海二手房指数办公室2015.06

责任编辑:陈臻

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