上海二手房指数报告(2015年07月)  
 
07月指数
06月指数
变化幅度
3030
2996
+1.08%

    告别火爆态势 呈现量减价缓

    2015年7月,上海二手房指数为3030点,比上月上升34点,环比上涨1.08%,涨幅较上月缩小1.06个百分点。同比延续第二个月为正。在二季度二手房市场量价爆发式上涨后,7月市场量减价缓。

    在过去的二季度,上海二手房市场成交井喷维持月均3.5万套以上高位。进入7月传统淡季,市场热度并未骤减,成交依然突破3万套。上海二手房指数办公室认为,随着二季度需求集中释放,市场气氛告别火爆呈现减速迹象。7月二手房市场特征表现为:一、新挂牌房源价格上涨趋缓,卖家跳价鲜见,对5%-10%的涨幅,买家接受度下降;二、股市大跌致不少买家计划生变;三、市场情绪由之前恐慌性抢购弥漫逐渐转为出手缓慢,带看量出现10%-20%的下降;四、供需不均衡,内外环出现分化,相比中环内,外环外刚需购买力下降,以置换为主的业主心态也发生转变,降价案例增多;五、少部分板块受一二手房价格倒挂或一手房集中推盘跑量影响,卖家挂牌居高不下导致客户分流去一手房市场。截至7月31日,全市二手住宅挂牌量为98543套,较上月上升6.6%。其中,内环内、内外环、外环外挂牌量分别为26254套、54757套、17532套,较上月环比上升4.4%、6.3%、10.9%。相比上月,内环挂牌由负转正。

    7月6日,上海市定向微调非沪籍住房限购,对上海楼市成交有一定利好。7月15日,上海市委书记韩正表示,上海房价已经很高,控制房价是调控楼市平稳健康发展的重要目标。7月20日,财政部部长楼继伟表示,今年加快房地产税立法并适时推进改革。这是近两年以来官方就房地产税进度问题正式表态。

    内外环成交显分化

    2015年7月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨1.44%,涨幅较上月缩小1.20个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴整体上涨1.24%,涨幅较上月缩小1.07个百分点。

    7月,市区涨幅较大的静安、黄浦、长宁分别上涨1.51%、1.46%、1.42%。中高端房源领跑市场成交,一手市场高端房纷纷入市,使得周边中高端二手房卖家看好市场。抽样调查,80后结婚生孩后的住房改善需求增多,房源500万左右成为刚需与首改客购房集中的价格区间。优质房源挂牌后多个客户看房,并能快速成交。千万以上的豪宅项目成交放大也同样明显。其中,股市震荡加剧下,部分客户套现转入楼市,千万级豪宅成为大资金青睐的避风港。由此,市区的中高端二手房成交表现优异。

    7月,新兴城区整体上涨0.91%,涨幅较上月缩小1.12个百分点。在楼市内外环分化下,成为涨幅收窄的领先区域。其中,宝山、青浦、闵行近市区部分分别上涨1.20%、0.99%、0.81%。刚需及首改型购房需求集中,70-90平方米、总价300万左右的户型最受青睐,买家"以旧换新"、"以小换大"。但由于天气因素,部分板块带看量出现二成以上回落。新增的挂牌房源中,不少价格过高或品质稍低,仅部分有迫切需求的买家选择出手。

    7月,非新兴城区整体上涨0.73%,涨幅较上月缩小0.58个百分点。其中奉贤、金山、崇明分别上涨0.49%、0.47%、0.21%。区域内非主城区板块涨幅较大,如金山枫泾、奉贤奉城分别上涨1.13%、0.96%%,主城区板块如金山新城、奉贤南桥分别上涨0.60%、0.44%。在主城区前几月量价齐升带动下,非主城区板块跟随向好。但市场表现仍有较大分化,如金山亭林、崇明堡镇、松江小昆山交投冷清。

    刚需首改接棒入市

    2015年7月,全市130个板块中,上涨板块101个,占比78%;下跌板块12个,占比9%;持平板块17个,占比13%。

    上涨板块平均上涨1.25%,涨幅环比缩小1.01百分点。涨幅超过1%的板块有67个,占全市板块五成。其中,刚需及首次改善需求表现较为活跃,中环内部分区域甚至出现买家争抢。涨幅较大的如浦东世博滨江、宝山大华、闸北大宁绿地、黄浦豫园分别上涨2.22%、2.14%、2.11%、2.08%。新兴城区板块内,在"330政策"前挂牌的300万左右房源,大多已上涨至330-350万。由于成交连续走高,多次改善客需求减弱,刚需和首次改善客接棒入市。学区房价格也出现较大涨幅,热门板块如浦东洋泾、黄浦老西门分别上涨2.11%、1.77%,成交房源多为自住型房源,价格400-600万。此外,随着迪士尼开园倒计时,川沙房价出现明显上涨,幅度达2.11%,部分次新房价格已逼近3万元上下。

    持平板块17个,如长宁动物园、杨浦鞍山、嘉定南翔、青浦赵巷等。这些板块前期成交火热,优质房源多已去化,需求出现回落,卖家挂牌价维持前期水平。

    下跌板块平均下跌0.30%,跌幅环比扩大0.21个百分点。下跌幅度较大的板块,如宝山通河、徐汇康健、普陀甘泉宜川、闵行航华分别下跌0.55%、0.38%、0.31%、0.30%。在这波行情中,大部分刚需和改善客青睐次新房源,老工房(售后公房)少人问津,小户型成交更慢。不过品质不佳的次新房也遭到冷遇。这些房源前期跟涨,挂牌价逼近优质房源,但随着市场交投降温,部分板块带看量下跌四成以上,成交受阻,卖家只有降价揽客。

    上海二手房指数办公室认为,在此轮上涨周期中,7月二手房市场呈现价格涨幅收窄、成交回落的特征。一是7月进入楼市传统淡季,二是市场连续冲高下的回落。市场表现为分化行情,中外环间为分界线。另外由于股市大幅震荡,部分股民被套调整购房方案,对楼市成交造成一定影响。虽然挂牌量持续上升,但随着房价上涨抵消"330政策"的利好,前期需求大量释放,后续乏力,自然转为调整。目前一线城市中深圳出现的暴涨暴跌式行情在上海不会出现,这是由于人口、产业结构不同所决定的。展望后市,上海房价或呈现慢牛行情。(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房(买卖)指数报告和上海房屋租赁指数报告。上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、原解放日报报业集团房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3

上海二手房指数办公室2015.07

责任编辑:陈臻

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