上海二手房指数报告(2015年08月)  
 
08月指数
07月指数
变化幅度
3054
3030
+0.83%

    市场惯性回调 向下空间有限

    2015年8月,上海二手房指数为3054点,比上月上升24点,环比上涨0.83%,涨幅较上月缩小0.25个百分点。指数涨幅连续两个月收窄。

    上海二手房市场经过二季度量价持续上涨后,进入七八月传统淡季,指数涨幅逐步收窄,成交连续降温。上海二手房指数办公室认为,市场延续惯性回调,然幅度不大,各板块涨跌呈现窄幅震荡。8月二手房市场特征表现为:一、前期快速大涨后,房价上涨动力减弱;二、有效供应显现不足,买家看房积极性降低,部分板块带看量有2成以上减少,观望逐步抬头;三、市场表现分化,首次改善客为快速置换,连环单降价卖盘成交案例增多,而改善型房源价格依旧坚挺;四、土地市场高价地块成交频现,直接影响中高端二手房价格预期走高。挂牌量方面,在时隔近1年后,再度突破10万大关,截至8月31日,全市二手住宅挂牌量为103244套,较上月上升4.8%。其中,内环内、内外环、外环外挂牌量分别为27429套、56784套、19031套,较上月上升4.5%、3.7%、8.6%。但其中不乏大量价格过高、卖家诚意度低下的房源,加上一手房备战九月供应短缺,加重二手房市场负担,于是不少板块分化加剧。

    8月10日,上海社保局宣布,居转户年限由7年最短缩至3年,对部分创业人才,直接入户引进。此举将对上海楼市成交有一定利好。8月26日,央行宣布下调存贷款基准利率0.25个百分点,房贷利率在今年4次降息后,已达历史最低水平。8月27日,住建部等六部委发文松绑"限外令",此举对楼市影响有限,不会对房价有明显拉升作用。8月30日,住建部、财政部与央行联合发布通知,公积金贷款买二套房,首付最低由3成降至2成,北上广深自主决定首付比例。分类调控延续。

    新兴城区改善旺盛

    2015年8月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.85%,涨幅较上月缩小0.59个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴整体上涨0.70%,涨幅较上月缩小0.54个百分点。

    8月,市区涨幅较大的徐汇、闸北、虹口分别上涨1%、0.99%、0.88%。市区内成交表现分化,中高端房源在成交连续高位后出现调整,成交量降幅达5成以上。究其原因,供应萎缩,房源选择面小,在价格连续跳涨后,买家盲目追涨的情况减少,购房意愿下降。但楼层好、房型佳的适销房源由于市场中少见,加价后也能成交。刚需则接棒成为8月市区内成交主力,客户多为年轻人及老年人,面积30-50平方米、总价150-250万左右的老工房(售后公房)成交有所抬头。基于工作或养老需要,靠近轨交、生活配套成熟的老工房(售后公房)最受欢迎。

    8月,新兴城区整体上涨0.95%,涨幅较上月扩大0.04个百分点。其中,松江、嘉定、闵行近市区部分分别上涨1.33%、1.25%、0.97%。市区前期改善需求热蔓延至了新兴城区,以往刚需集中的区域出现了一轮改善成交热,由此新兴城区成为涨幅唯一扩大的区域。一些婚后改善及三代同堂买家选择购入中大户型的次新房一步到位,面积在100-140平方米的三房和四房,成交总价基本在300-500万。需求旺盛加上挂牌房源供应紧张,部分房源价格甚至高于周边一手房,由于现房优势仍能成交。另外,新兴城区内一些偏远板块新房供应充足,对刚需客户分流明显,一些房龄较长、房型较差等有"硬伤"的房源,降价3%-5%也少人问津。

    8月,非新兴城区整体上涨0.51%,涨幅较上月缩小0.22个百分点。区域内涨跌互现,其中奉贤、金山分别上涨0.24%、0.04%,崇明下跌0.06%。各板块表现不一,如金山朱泾、奉贤南桥分别上涨0.50%、0.29%,崇明长兴岛、金山新城分别下跌0.15%、0.08%。非新兴城区整体表现出需求外移至外环以内,投资或外来自住需求急剧减少,成交明显回落。

    涨跌互现走势分化

    2015年8月,全市130个板块中,上涨板块99个,占比76%;下跌板块13个,占比10%;持平板块18个,占比14%。

    上涨板块平均上涨0.98%,涨幅环比缩小0.27百分点。涨幅超过1%的板块有39个,较上月减少28个,上涨幅度明显减弱。其中,一些新兴CBD区涨幅较大,如临近世博CBD区、虹桥商务区的浦东上南、闵行金虹桥分别上涨2.24%、2.10%,400万左右的两房及600万左右的三房受到青睐。另外,外环外大户型需求旺盛成交走高,如嘉定安亭、青浦华新、松江九亭分别上涨1.77%、1.60%、1.58%。究其原因,部分无力承受市区高昂房价的改善客,选择置业在郊区次新房,享受更大的居住面积和更好的社区环境。而老工房(售后公房)密集的板块,刚需买家承受力有限,卖家大幅提价难以得到购买力支撑,如虹口曲阳、杨浦中原仅分别上涨0.44%、0.40%。

    持平板块18个,部分板块内涨跌互现,价格整体走平,如徐汇万体馆、长宁新华路板块。也有部分板块无房可售,价格维持原有水平,如黄浦南京东路、淮海中路板块。

    下跌板块平均下跌0.08%,跌幅环比缩小0.22个百分点,跌幅较上月明显收窄。下跌幅度较大的多为新兴城区偏远板块,如松江新桥、宝山共富、宝山上大分别下跌0.21%、0.18%、0.08%。下跌主要原因有三:一是区域内部分次新房价格前期上涨过快,与一手房价格倒挂达10%以上。抽样统计,一些板块约2成左右二手房客户分流到一手房,部分卖家不得已降价揽客;二是部分置换客置换迫切性高,所持房源品质则一般,不得不降价急售;三是一些板块内一二手房供应充足,卖家提价得不到市场支持,诚意卖家不得不主动降价,但多为前期虚高的挂牌价调整至合理水平。

上海二手房指数办公室认为,8月二手房市场延续调整行情,价格涨幅继续收窄,成交同步回落。究其原因,一是成交连续走高下的合理回落调整。二是"金九银十"临近,不少买家在优质房源短缺的市场中难以下手,选择观望伺机入市。但从整体表现来看,分化现象依旧明显,改善型置业热从市区蔓延至了新兴城区。随着股市再度暴跌且跌幅创新高,为"金九"楼市行情蒙上一层阴影,中高端房源波及或更大。而随着8月25日央行宣布降息,房贷利率降至历史最低,银行同步下调二套房首付比例降至4成,以及8月31日公积金二套房首付降至20%,一系列降息降首付政策将继续刺激需求释放,"金九"楼市行情则可期。在资本市场波动的背景下,楼市再增长动力是否更强?拭目以待。(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房(买卖)指数报告和上海房屋租赁指数报告。上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、原解放日报报业集团房地产时报发起组成。以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3


上海二手房指数办公室2015.08

责任编辑:陈臻

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