上海二手房指数报告(2015年10月)  
 
10月指数
09月指数
变化幅度
3127
3089
+1.17%

    "银十"温和上演 挂牌出货增多

    2015年10月,上海二手房指数为3127点,比上月上升38点,环比上涨1.17%,涨幅较上月微弱扩大0.08个百分点,延续涨幅扩大的态势。
     在政策面利好下,上海二手房市场持续走强,4月份以来,月成交都达3万套以上,是一手房成交的2倍以上。上海二手房指数办公室认为,10月市场供需双方积极入市,涨幅再现扩大,"银十"温和上演。市场特征表现为:一、7个月来高位成交,挂牌量不跌反升,表明卖家出手更为果断;二、股市变化加上楼市交易成本降低,一些高端改善客身兼投资客入市,由此豪宅成交量骤升,价格飞涨;三、"一步到位"成为楼市新动向,首次置业客购买二房、三房,首次改善客选择大三房、大四房,超过144平方米的非普宅成交放大逾2成;四、"手中有房不慌",部分买家为抓住入市筹码,退而求其次,从市区转至近市区,从高品质小区转至普通小区;五、10月一手房放量推盘,价格上浮,推高周边二手房挂牌价。截至10月31日,全市二手住宅挂牌量为109537套,尽管月内成交逾3万套,仍较上月上升2.0%。其中,内环内、内外环、外环外挂牌量分别为28359套、60451套、20727套,较上月上升0.3%、2.4%、3.2%。7个月高位成交,挂牌量依然持续上升,市场出货意愿强烈。
     10月9日,上海市委书记韩正喊话,上海房价已很高,不坚持调控将影响经济;10月12日至14日,上海连续叫停5幅地块的挂牌拍卖,土地供应结构调整或是政策转向开始,调控预期加大。10月23日,央行年内第三次"双降",近12个月来6次降息,商业房贷利率已降至十年来最低,百万30年房贷月供减少近千元,或进一步刺激楼市成交。

    供需两旺成交畅通
    2015年10月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨1.50%,涨幅较上月扩大0.12个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴整体上涨1.33%,涨幅较上月扩大0.09个百分点。
10月,市区涨幅较大的闸北、静安、黄浦分别上涨1.85%、1.65%、1.27%。市中心新增挂牌量明显增长,据中介门店抽样统计,静安、黄浦和徐汇增长5成上下。由于价格坚挺,部分区域买家在看房数周无果后开始扩大置业区域。300万左右二室户老工房和600万以上三室户次新房紧俏,带看量增多,但优质房源短缺,使得优质房源卖家信心十足,挂牌价上涨2%-3%,少有议价。而非优质房源卖家也乐观定价,尽管有的小区部分房源有瑕疵,也不乏买家。此外,由于股市变化,市场中出现了投资收藏型的豪宅购房客,千万级和数千万级豪宅成交上升,价格涨幅明显扩大,一些房源年内涨幅甚至达30%以上。
     10月,新兴城区整体上涨1.06%,涨幅较上月扩大0.09个百分点。其中,涨幅较大的宝山、闵行近市区部分分别上涨1.23%、1.21%,这些板块改善型房源成交较热。改善客中出现分化行情:一部分是原本置业市区的买家,转而选择临近市区板块的郊区次新房,房型升级,一步到位,购入大三房甚至四房;另一部分买家则是迫于预算,从市区退而选择临近市区板块的改善房源,300万左右的两房及500万左右三房成交最热。而一些板块6层老工房挂牌房源中,7成左右为低层或顶层,意向客户少,部分急售卖家也愿意接受议价。另外,松江、青浦近市区部分分别上涨0.62%、0.43%,区域内次新房供应充足,加上一手房分流,价格涨幅略小。
     10月,非新兴城区整体上涨0.66 %,涨幅较上月扩大0.02个百分点。涨幅较大的浦东临港新城、奉贤南桥分别上涨1.65%、0.49%。究其原因,浦东临港新城受自贸区发展利好,奉贤南桥则因规划兑现需求释放。不少板块成交平淡,价格走平甚至下跌,如金山枫泾、崇明陈家镇均现持平,奉贤海湾、浦东外环分别下跌0.26%、0.20%。

    下跌板块仅占一成
     2015年10月,全市130个板块中,上涨板块101个,占比77.7%;下跌板块15个,占比11.5%;持平板块14个,占比10.8%。
     上涨板块平均上涨1.36%,涨幅环比扩大0.07百分点。热门板块出现大幅提价,甚至跳价。内外环次新房板块成交活跃,如闸北彭浦、宝山上大、浦东三林、闵行金虹桥分别上涨1.93%、1.82%、1.80%、1.70%。不少原本计划置业市区的购房者,由于市中心房源少、价格高,纷纷转而购入这些板块的次新房小区,带看量增加2-3成,价格上浮3%左右。如前期成交价480万左右的优质三房,价格上涨至500万以上,幅度达5%。学区房则价格上涨、成交减少,一是小面积房源供应不足,二是价格过高买家远而避之。其中9年一贯制的优质学区房价格涨幅明显,如静安江宁路上涨2.13%,其余如徐家汇、闵行七宝分别上涨1.45%、1.38%。另外,由于闸北静安撤二建一既成事实,闸北次新房及老工房(售后公房)连续上涨,如大宁绿地、闸北公园、西藏北路分别上涨2.08%、1.96%、1.47%,优质房源则出现3%-5%的涨幅。
    持平板块14个,主要集中在老工房密集板块。如市区的徐汇田林、普陀甘泉宜川,新兴城区的航华均走出持平行情。这些老工房供应量大,同时贷款年限少、首付要求高,现有需求制衡房价平走。还有部分中高端板块走平,如普陀光新、黄浦黄兴公园等。有的原因是卖家缺乏诚意而陷入买卖对峙,鲜有成交。
下跌板块平均下跌0.37%,跌幅环比扩大0.06个百分点。主要为新兴城区偏远板块及市区外围的一些老工房板块。其中新兴城区的松江泗泾、青浦新城分别下跌0.55%、0.39%。板块内购房主力为250万以内的刚需客,对于地段要求并不敏感,加上一手房推盘加速,分流不少客户,卖家只能降价揽客。市区外围的老工房板块,交通配套等方面不尽完善,需求不足导致价格下跌,如普陀桃浦下跌0.41%。
上海二手房指数办公室认为,10月市场延续前期态势,"银十"温和上演,成交量高位,价格涨幅再现扩大。原因有三:一是政策面继续降低购房成本;二是价格高位运行,买家对优质房源追捧;三是股市楼市跷跷板效应,资金再次涌入楼市。
     挂牌连续数月呈现放量,这是楼市新的动向,表明二手房卖家出货意愿加大。以往的市场发展轨迹表明,成交量连续高位运行后会回落以自我调节。同时,在政府关于房价很高的喊话后,调控预期逐渐加大。10月二手房市场以其惯性依然走强,一旦需求被高房价透支后将难以为继,所谓的"挂牌潮"或逐渐形成。市场是否酝酿下一步转向,拭目以待。
(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统
     上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房(买卖)指数报告和上海房屋租赁指数报告。上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、原解放日报报业集团房地产时报发起组成。
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上海二手房指数办公室2015.10

责任编辑:陈臻

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