上海二手房指数报告(2015年12月)  
 
12月指数
11月指数
变化幅度
3220
3127
+1.94%

    翘尾行情凸显 涨幅环比扩大

    2015年12月,上海二手房指数为3220点,比上月上升64点,环比上涨1.94%,涨幅反转向上,较上月扩大0.97个百分点。同比上年12月上涨11.23%。

    2015年四季度开始上海二手房市场进入暖冬,12月指数涨幅翘尾收官,年末效应显现。上海二手房指数办公室认为,12月的市场特征:一、11月的年内成交天量拉高了房价在次月爆发,尽管成交整体有所收缩,但部分板块房价依然爆棚,尤其是一手豪宅热销的相邻板块二手房;二、刚需、改善和豪宅延续之前交投热度,投资性购房年底活跃;三、由于房价上涨,享受普通房政策的房源占比急剧减少;四、"恐慌入市"现象抬头,不少买家年前"抢收",卖家跳价也能成交,一次性付款案例增多,一些买家提前购房计划加入看房行列;五、12月地王频出,随即拉动周边板块二手房涨价;六、有效挂牌持续减少,内环内的改善房尤为明显,不少卖家看涨明年,撤牌惜售。截至2015年12月31日,全市二手住宅挂牌量为116703 套,较上月上升2.8%。其中,内环内、内外环、外环外挂牌量分别为29121套、64149 套、23433套,较上月上升0.5%、2.6%、6.3%。外环外挂牌延续上升,内环内房源依旧紧俏。普通住宅比例由上年末的65.8%下降为24.9%。

     12月18日召开的中央经济工作会议报告表述中,直指楼市去库存、强调租赁市场的完善和补位、鼓励开发商降价、行业内兼并重组。在宽松的政策环境下,中央去库存政策思路将持续影响市场预期。

    市区出现抢收现象

2015年12月,传统市区全部7个区及浦东陆家嘴整体上涨2.02%,涨幅较上月扩大1.13个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴整体上涨2.03%,涨幅较上月扩大1.13个百分点。

    12月,市区涨幅较大的虹口、静安、徐汇、黄浦分别上涨2.13%、2.09%、2.07%、2.02%。市区内优质房源挂牌稀缺,有的房源一天带看量甚至数十组,卖家坐地起价,买家恐慌哄抢。之前一些犹豫等待、或暂无换房计划的买家也看房伺机入市,并扩大选择范围。热门板块带看量平均2-3成增长,其中,6成以上为改善换房客。抽样统计显示,市中心的黄浦、静安最受改善客青睐,600万左右的二房为成交主力,部分置换客为锁定年底完成交易,一次性付款的案例增加。而高端改善客心仪的二手豪宅,和一手豪宅齐头并进,成交火热。受一手豪宅高价入市带动,二手豪宅虽小区品质、装修等略次,但房源供应充足、选择余地大,不少跳级置换的客户选择购入,千万以上的房源成交出现2成增长。

    12月,新兴城区整体上涨1.87%,涨幅较上月扩大0.81个百分点。其中,涨幅较大的宝山、闵行、松江分别上涨2.14%、2.00%、1.90%。区域内买家结构变化,连续降息后,首次改善客和刚需客比例增多,300-500万的二房和小三房为成交热点。高价优质房源畅销,中介带看增多,往往挂牌一周内就能成交。而一些品质略次的房源成交也出现增长,这些房源前期看多买少,时下买家急于买房,不再一味等待优质房源,即使小幅涨价1%-2%也愿意接受。而动迁置换需求也开始升温,不少手持2、3套动迁房源的置换客,选择二换一甚至三换一方式,购入同板块的品牌开发商次新房小区。

    12月,非新兴城区整体上涨0.76%,涨幅较上月扩大0.16个百分点。其中,奉贤、金山分别上涨0.83%、0.57%。板块内出现分化,城区中心价格领涨,如奉贤南桥、金山新城分别上涨0.79%、0.66%。年末,以婚房、置换大户型、迁入城区中心为主的需求主导了这波成交。部分板块持平甚至下跌,如奉贤海湾、崇明堡镇持平、金山亭林下跌0.24%。

    近九成板块房价涨

    2015年12月,全市130个板块中,上涨板块114个,占比88%;下跌板块6个,占比4%;持平板块10个,占比8%。

    上涨板块平均上涨1.98%,涨幅环比扩大0.78百分点。内环内的次新房集中板块涨幅领先,如静安江宁路、新静安新客站、虹口北外滩、黄浦淮海中路分别上涨2.59%、2.50%、2.23%、2.18%。临近年末,改善需求仍在持续发酵,不少板块出现了买家抢收的现象,以首次改善为主。其中,小三房、二房出现供不应求。据调查,部分热门板块卖家有跳价的达4成,个别房源跳价3、4次后,涨价幅度达10%以上。而撤卖惜售的现象也不在少数。千万以上的豪宅,受年轻新贵买家的追捧,价格稳步上扬,涨幅较大的板块如黄浦新天地、杨浦新江湾城、松江佘山、长宁古北分别上涨2.11%、1.97%、1.93%、1.88%。其中80后自住型买家占比达4成左右,成交主力为120-150平方米的中大户型公寓,200平方米左右的别墅,交易量环比2成增长。

    持平板块10个,抽样统计显示,一些板块内涨跌互现,总体上维持价格不变。究其原因,板块内优质房源多已消耗,成交萎缩。有的普通房源卖家借势按照优质房源成交价格挂牌,有的则让价出手。宝山大场、浦东康桥、青浦徐泾等板块总体持平。

    下跌板块平均下跌0.20%,跌幅比上月缩小0.02个百分点。下跌幅度较大的板块,主要为改善客连环置换的迫切需求,如杨浦鞍山下跌0.43%。其中一些首次改善客将手中小户型老旧房源出售置换,对于付款方式好的买家能给出2%让步。另外,一些新兴城区偏远板块需求不足,加上一手房分流,卖家对于价格也出现了一定让步,如闵行吴泾、浦东惠南分别下跌0.19%、0.16%。买家多为首次置业的刚需群体,选择购入以动迁房为主。

    上海二手房指数办公室认为,从"330新政"颁布后,二手房市场需求大量释放。受6次降息的持续推动,月均成交连续9个月突破3万套,年成交量较上年约放大一倍。其中,在改善置业主导的这波行情下,次新房集中的浦东,闵行、宝山成交排名前三。部分成交活跃板块,房价较年初涨3成。量价齐升成为2015年二手房市场的标签。
     已成为上海楼市交易主体的二手房,年度成交量套数、面积分别为一手房的3倍和2倍。当前中央定调的宽松政策环境,提高了买卖双方对于后市的信心。在金融动荡背景下,房地产保值增值功能彰显。后市涨价或是大概率事件。预计春节前,市场成交仍将保持高位。
(上海二手房指数办公室)



上海二手房指数办公室2015.12

责任编辑:陈臻

(非合作媒体未经授权不得转载)