上海二手房指数报告(2016年01月)  
 
01月指数
12月指数
变化幅度
3252
3220
+0.95%

    元月淡季不淡 房价惯性上扬

    2016年1月,上海二手房指数为3252点,比上月上升32点,环比上涨0.95%,涨幅缩小0.99个百分点,保持上升走势。
    2016年1月,上海二手房市场传统淡季表现不淡,是去年4季度强劲走势的惯性使然。上海二手房指数办公室认为,1月的市场特征为:一、2009年至今8年来的元月行情,为6涨2跌,且今年涨幅最高;二、新年开发商推盘节奏放缓,而二手房挂牌价格依然高企,市场表现由之前的"抢房"开始转向双方博弈;三、少数热门区域新增挂牌量萎缩,好房难求下买家争抢、卖家跳价,部分卖家甚至撤牌惜售等待节后涨价,高端和大户型房源是热点;四、连环置换出现断链现象,作为楼市主力的置换客,寻求改善房源受到价格制约,因而原本抛售的旧房也暂缓出手;五、1月房贷新利率执行,购房者受益月供下降,激发新一批购房需求释放。截至2016年1月31日,全市二手住宅挂牌量为119513套,较上月上升2.4%。其中,内环内、内外环、外环外挂牌量分别为29441套、65303套、24769套,较上月上升1.1%、1.8%、5.7%。外环外挂牌增量延续居首,内环内房源依旧紧俏。

    1月12日,上海市发改委、房管局召集专家、房企代表研讨会传出,严防房价过快上涨,从严执行限购、二套房贷政策等。1月27日,上海市委书记韩正表示,要控制房价,发展中小户型,总价让青年经过一段时间的努力能够承受。1月29日,上海市长杨雄在记者招待会上透露,上海房地产销售周期约在7个月左右。上海去库存压力不算大,政府政策的取向明朗化。

    一步到位需求旺盛

    2016年1月,传统市区全部7个区及浦东陆家嘴整体上涨0.98%,涨幅较上月缩小1.04个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴整体上涨1.00%,涨幅较上月缩小1.03个百分点。

    1月,市区涨幅较大的新静安、黄浦、普陀分别上涨1.19%、1.13%、1.06%。作为改善置业和豪宅腹地的市区,不少买家一步到位思想强烈,中大户型及高端住宅热度不退,加上不少一手高端项目入市放缓,刺激二手房挂牌价高企,但同时也打击了一部分买家的信心。而带有优质学区资源的老工房(售后公房)成交相当火热,一些区重点学校招生有入户年限要求,不少家长宁愿提前3到5年计划购入,出现了一套房源十几组买家争看的景象,热门学区房挂牌后往往是一周内必售。而一些没有学区资源的老工房板块则表现平淡,价格几乎没有波动。

    1月,新兴城区整体上涨0.95%,涨幅较上月缩小0.92个百分点。区域内行情分化,其中,涨幅较大的闵行、宝山近市区部分分别上涨1.21%、0.90%。究其原因,作为新兴城区改善主力区域,350万以上的改善房源需求旺盛,但新增优质挂牌紧俏,一些卖家坐地起价3%以上,甚至一个月内多次上调挂牌价,撤牌惜售则时有出现。其余一些板块如嘉定、松江近市区部分分别上涨0.49%、0.34%。经调查,一些首次置业客对于中意房源出手加快,以250万以内的二室户成交最为热门,表明部分刚需客入市积极。一些板块出现降温迹象,买卖双方开始博弈。

    1月,非新兴城区整体上涨0.12%,涨幅较上月缩小0.64个百分点。其中,金山、奉贤、崇明分别上涨0.38%、0.36%、0.13%。区域内涨跌互现,如城区中心延续上涨,规划利好以及开发商拿地热等因素聚集人气,由此金山新城、奉贤南桥分别上涨0.50%、0.42%。而远郊板块的浦东曹路则跌幅最大,达0.45%,其余如青浦华新、浦东外环分别下跌0.17%、0.11%。临近年末,下跌区域内交易量明显下滑,不少卖家降价揽客。

    中环内改善房热销

    2016年1月,全市130个板块中,上涨板块99个,占比76%;下跌板块13个,占比10%;持平板块18个,占比14%。

    上涨板块平均上涨1.09%,涨幅环比缩小0.89百分点。上涨板块的主要特征为:中环内高端和改善房集中板块,往往带有学区、轨交、涉外国际、近CBD等概念,如长宁动物园、浦东联洋、徐汇龙华、新静安大宁绿地分别上涨1.80%、1.78%、1.69%、1.59%。区域内优质改善型次新房拉动板块价格上涨,抽样统计,600万以上的二室户及千万级的大三室户成热门,房源去化畅通,往往挂牌一到二周就能单子落定。优质房源不足助长了卖家涨价心态,热门户型房源往往一周一价,买家中依旧有追涨。另外,一些板块区域内挂牌多为老旧房源,需求不足涨幅略低,如虹口鲁迅公园、徐汇田林分别上涨0.58%、0.34%,。

    持平板块18个,板块内涨跌互现。抽样统计显示,一些老工房及老旧大楼需求不足,卖家给出了1%-2%的让步,如普陀甘泉宜川、虹口曲阳。一些板块则是房源价格偏高,挂牌一两月未能出售,但卖家仍不愿降价,买家看房后购入意向低下,价格僵持致成交节奏放缓,如宝山淞南、闵行梅陇、浦东唐镇整体走平。

    下跌板块平均下跌0.27%,跌幅比上月扩大0.07个百分点。主要集中在新兴城区偏远板块,下跌幅度较大的如浦东航头、松江新桥、闵行吴泾分别下跌0.42%、0.31%、0.23%。这些板块内卖家多为改善连环需求,一旦看中改善房源,为求顺利衔接,主动给出卖盘小幅让利,但此类交易明显比上月减少。另外,小部分挂牌一两个月的卖家,急于在春节前套现,往往能给出2%-3%的较大议价空间。而市区的北新泾板块急售现象减少,前期主导下跌的老工房及略有瑕疵房源也收回让利,总体下跌0.06%。

    上海二手房指数办公室认为,新年伊始,上海二手房市场延续去年末行情,价格指数惯性上涨,成交则稳中有降。由于房贷新利率元月起实施、一手房减量入市、二手有效新增挂牌不足,以及预期看涨等因素,传统淡季表现不淡。春节后价格涨幅或将进一步回落,但市场向上趋势短期内难以改变。
(上海二手房指数办公室)

    关于上海二手房指数系统

    上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房(买卖)指数报告和上海房屋租赁指数报告。上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、原解放日报报业集团房地产时报发起组成。

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上海二手房指数办公室2016.01

责任编辑:陈臻

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