上海二手房指数报告(2016年02月)  
 
02月指数
01月指数
变化幅度
3366
3252
+3.46%

  补涨预期强烈 节后市场暴涨

  2016年2月,上海二手房指数为3366点,比上月上升114点,环比上涨3.46%,涨幅扩大2.51个百分点。涨幅之大,为2007年11月以来最高点。

   2016年2月,上海二手房市场藉上月之势在春节后突然发力,价格跳涨明显,卖方市场再现,恐慌性购房蔓延。上海二手房指数办公室认为,2月的市场特征为:一、去年京沪深三大一线城市房价涨幅上海最低,市场中"补涨"预期强烈,推动节后房价暴涨,之前的市场博弈情绪被驱散;二、两部一局新政中,仅契税减征对上海适用,惠及非普通房,引发了入市潮,尤其是改善型需求提前,卖家则转嫁利好,挂牌价调高幅度甚至超过减征部分,买家在"买涨不买跌"驱动下依然出手,购房加杠杆的政策性因素作用明显;三、卖家待价而沽,一再跳价唯恐低卖,宁愿付违约款,有的甚至要求买家在现场竞价。其中不少是置换交易,环环相扣,导致房价频频上调;四、新房豪宅化,二手市场改善性房源供应断层,结构性失衡导致适销房型哄抢;五、连续两个月逾4万套以上天量成交后,部分中介推波助澜,甚至出现为购房首付做杠杆配资拉抬房价;六、部分投资客利用金融杠杆入市投机炒房;七、政策性需求流入,在去库存政策促动下,部分外来人才,抛售家乡三四线城市房产,甚至倾两代人之力转而购入涨幅更快的一线城市房产。截至2016年2月29日,全市二手住宅挂牌量为122996套,较上月上升2.9%。其中,内环内、内外环、外环外挂牌量分别为30045套、66840套、26111套,较上月上升2.1%、2.4%、5.4%。

  2月19日,财政部、税务总局、住建部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知,上海实施首套非普通房契税减征至1%-1.5%。2月23日,上海市府发文,优化住房供地结构,新开发住宅中小户型比例至少60%-70%以上;规定开发商持有商业、办公物业年限。2月26日,央行行长周小川出席新闻发布会表示,个人住房加杠杆逻辑是对的,住房贷款应大力发展。2月28日,市委书记韩正指出,维护市场秩序,稳定市场预期。同日,上海住建委表示,将抑制投机性购房,确保上海楼市平稳健康发展,对散布不实信息的房产中介予以严肃处理。2月29日,央行宣布自3月1日起,普遍下调存款准备金率0.5个百分点,再次释放宽松信号。

  市区板块领涨全市

  2016年2月,传统市区全部7个区及浦东陆家嘴整体上涨3.59%,涨幅较上月扩大2.61个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴整体上涨3.60%,涨幅较上月扩大2.60个百分点。

  2月,市区涨幅较大的长宁、黄浦、静安、普陀分别上涨3.71%、3.69%、3.66%、3.56%。改善及豪宅置业需求表现旺盛,受新房豪宅化影响,二手房挂牌拉高房价,在动辄千万以上的一手房成交带动下,二手房被追买。抽样显示,节后约8成板块新增房源挂牌价都高于前期成交房源,且基本在一周内成交,以600万以上二房和800万以上三房成交最为热门。部分卖家坐地起价,有的买家选择全款拿下,有的买家甚至不看房直接下定,市场气氛十分紧张。如黄浦、静安等非学区概念的次新房,新增房源节后都出现了5%以上的涨幅,且不少热门小区出现了排队看房的现象。购房者中不乏一些投资者身影,购买的多为千万左右次新房。

  2月,新兴城区整体上涨3.33%,涨幅较上月扩大2.38个百分点。新兴城区的一些热门板块,规划、出行、环境都不逊于市区,改善置业成交火热,如涨幅较大的嘉定、闵行、宝山近市区部分分别上涨3.77%、3.49%、3.11%。部分一手房项目节后提价入市,加上区域内二手房中大户型供给不足,带看量骤增直接带动区域二手房跳价。另外,部分开发商饥饿营销,土地储备不足的则惜售,二手房业主也效仿,加大了新兴城区供需矛盾。而节后土地引发众多知名开发商抢购,高溢价成交,提高了周边房源卖家心理预期。如置换客青睐的开发5年内某品牌小区,新增挂牌少,卖家底气十足,节前350万的90平方米二房,节后数天内一路涨价达400万以上,仍有买家接盘。

  2月,非新兴城区整体上涨2.55%,涨幅较上月扩大2.43个百分点。涨幅最大的浦东临港新城、青浦华新、浦东曹路板块分别上涨3.81%、3.75%、3.63%,由于本行政区中接近市区板块一二手房量价齐升,带动了远郊板块,成交案例中不少为预算有限的首次购房者。金山、奉贤、崇明两区一县分别上涨2.16%、1.76%、0.43%,城区中心延续领涨,如金山新城、奉贤南桥分别上涨2.14%、1.96%,而奉贤奉城仅下跌0.18%。

  上涨板块增至九成

  2016年2月,全市130个板块中,上涨板块116个,占比89.2%;下跌板块7个,占比5.4%;持平板块7个,占比5.4%。

  上涨板块平均上涨3.56%,涨幅环比扩大2.47百分点。上涨板块的主要特征为,中环以内购房需求旺盛,推动房价高涨,其中改善置业板块涨幅尤为明显。如长宁中山公园、黄浦老西门、静安大宁绿地、虹口北外滩分别上涨4.80%、4.61%、4.21%、4.16%。部分优质房源跳价明显,如节前600万左右的二房,节后跳价30万。部分卖家甚至屡次调高挂牌价,幅度达10%以上,仍有买家接盘。虹口临平路逾300套一手房项目开盘"日光",周边二手房卖家纷纷提价,甚至不惜毁约,板块整体上涨4.25%。而一些高新科技园区板块附近,年轻白领就近置业需求强烈,涨幅较大如浦东张江、闵行七宝、杨浦新江湾城分别上涨4.72%、4.04%、3.76%。挂牌房源处于快速去化状态,以总价500万左右的房源最为抢手,买家甚至身揣定金看房。另外,一些多轨交的老工房(售后公房)板块也出现了明显上涨,如徐汇田林、浦东上南、虹口四川北路分别上涨3.81%、3.68%、3.65%。

  持平板块7个,统计显示,新兴城区偏远的动迁房密集区、经济型别墅区域房源供应充足,涨跌抵消。如浦东航头、青浦赵巷走平。

  下跌板块平均下跌0.16%,跌幅比上月缩小0.11个百分点。主要集中在新兴城区的外围板块,如松江新桥、青浦重固、闵行吴泾、宝山罗店分别下跌0.24%、0.22%、0.14%、0.11%。区域内二手房放盘案例增多,多为改善客抛出老工房,为求快速成交,一些急售卖家降价揽客。如150万左右的刚需老工房一般可议价1%-2%。

  上海二手房指数办公室认为,2月春节甫过,上海二手房市场出现抢购局面,俨然进入卖方市场。一系列去库存新政把一线城市排除在外,上海仅部分契税优惠,但对已经火热的上海楼市房价来说是火上添油。股市大幅波动,人民币持续贬值,不少人把购房纳入避险性投资,以求保值增值,其中也不乏投机者利用高杠杆炒房。这一轮调控,居民购房加杠杆的政策显效,但暴涨中不排除非理性冲动。
1月上海官方公布,房地产库存仅7个月,但宽松的政策引发楼市火爆。短期内,市场仍将处于强势上涨通道,吸引更多的购买力。不过,房价暴涨是否倒逼政府出台针对一线城市的紧缩政策,拭目以待。(上海二手房指数办公室)

  关于上海二手房指数系统
  上海二手房指数自2002年1月起正式发布,为国内首个二手房价格指数系统。每月发布上海二手房(买卖)指数报告和上海房屋租赁指数报告。上海二手房指数系统由上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、东方房地产学院、易居房地产研究院、建设银行上海市分行和房产之窗网、原解放日报报业集团房地产时报发起组成。
  以往报告请看 http://www.valuer.org.cn/scjg/esfzs1.php3


上海二手房指数办公室2016.02

责任编辑:陈臻

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